Immobilien & Finanzierung einfach machen

Und wie wird das berechnet? Grundsätzlich gibt es bei der Bewantwortung dieser Frage zwei Seiten: Wieviel kannst du dir aus Sicht der Bank maximal leisten? Und was möchtest du dir überhaupt maximal leisten? Bevor du nur der Bank die Berechnung überlässt, solltest du dir die Frage danach, was du dir leisten kannst und möchtest. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Dazu bietet es sich an, deine monatlichen Ausgaben beispielsweise über eine Haushalts-App zu tracken. Hast du dann über zumindest drei Monate einen Überblick gewonnen, kannst du besser einschätzen, welche Rate zu dir passt. Du musst in jedem Fall bedenken, dass es bei Eigentum noch mal zu anderen monatlichen Nebenkosten kommt, als bei einer gemieteten Immobilie. Idealerweise solltest du dir auch ein gewisses Sicherheitspolster aufbauen können. Doch wie beurteilt die Bank, was du dir leisten kannst? Das ist bei den vielen Banken, mit denen Urbyo arbeitet, natürlich unterschiedlich. Die eine Bank sagt: Der Darlehensbetrag liegt zwischen dem 100-125fachen des Monatsnettoeinkommens. Die nächste Bank sagt: Wir rechnen pauschal mit 650 EUR Lebenshaltungskostenpauschale pro Person im Haushalt. Alles darüber hinaus kann dann für die Immorate genutzt werden. Es spielen hier aber auch viele andere Faktoren eine Rolle: Wie sieht das Rentenszenario aus? Wie viel Eigenapital setze ich ein? Und so weiter. Eine gute Empfehlung ist immer: Wenn du an dem Punkt bist, an dem du dich mit dem Erwerb einer Immobilie beschäftigst, solltest du dir eine Beratung sichern. Unsere Expert:innen machen mit dir gemeinsam den Finance-Check. Das gibt dir ein besseres Gefühl für die Immobiliensuche. 📅📅 Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

So funktionieren Ankündigung & Umsetzung Welche Voraussetzungen grundsätzlich erfüllt sein müssen, damit du eine Mieterhöhung in Erwägung ziehen kannst, hast du in einer vergangenen Folge erfahren. 🎧🎧** HIER unsere Folge "Wie funktioniert eine Mieterhüng hören. ** Doch nun geht es an die Umsetzung und die Kommunikation der Erhöhung gegenüber Mieter:innen. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Abhängig vom Grund deiner Mieterhöhung wie dem Mietspiegel, einer Vergleichswohnung oder einer Modernisierung musst du der Nachricht an Mieter:innen dazu unterschiedliche Dinge anhängen. Doch im Grundsatz ist der Aufbau immer ähnlich. Was muss also in einer solchen Nachricht stehen, damit es mit der Erhöhung klappt? ➡ Infos zu deiner Finanzierung mit Urbyo Findet die Erhöhung nach einer Modernisierung statt, solltest du dich nach Abschluss dieser in deiner Nachricht darauf beziehen. Passt du die Miete an die ortsübliche Miete an, sollte das ebenfalls in der Nachricht an deine:n Mieter:in stehen. Ist die Begründung korrekt und du hast alle Fristen gewahrt, muss dein:e Vermieter:in eigentlich zustimmen und du erhältst im besten Falle eine zustimmende Nachricht. Um die Wahrscheinlichkeit für den Eintritt des Best-Case-Szenarios zu erhöhen, gibt es ein paar Tipps. Stellst du die Ankündigung der Mieterhöhung postalisch zu, solltest du direkt einen frankierten Rückumschlag für das Antwortschreiben beilegen. Für die Kommunikation ist es allerdings sowieso am besten, wenn du die Mieterhöhung vorab irgendwie kurz ankündigst und im Nachgang nochmal nachhakst. Das ist fair und sorgt für ein besseres Klima zwischen dir und deinen Mieter:innen. Übrigen musst du dran denken, das Schreiben an alle Mieter:innen der Wohnung namentlich zu adressieren. Natürlich gibt es Fälle, in denen Mieter:innen die Zustimmung verweigern können. Das kann der Fall sein, wenn deine Erhöhung über den Kappungsgrenzen von 15 bis 20 % liegt, du Fristen nicht eingehalten hast oder die Erhöhung zu früh nach der letzten kommt. Die vorherige Erhöung muss 15 Monate zurückliegen. Erfüllt deine Erhöhung aber alle formalen Anforderungen, kann es natürlich dennoch sein, dass Mieter:innen nicht reagieren. Dabei kann es einerseits vorkommen, dass dein:e Mieter:in es einfach vergessen hat. Dann hilft ein einfacher Reminder meist. Sollte er die Zustimmung jedoch ausdrücklich verweigern, obwohl du alle Voraussetzungen erfüllt und die Erhöhung fristgerecht angekündigt hast, bleibt dir meist nur der juristische Weg. Fristgerecht bedeutet in diesem Fall: Mieter:innen sollten nach Erhalt der Ankündigung zwei Monate Zeit haben, zu reagieren. Ist das alles erfüllt und ihr könnt euch trotzdem nicht einigen, bleibt dir dann eben nur der Weg vor Gericht – du musst also Klage einreichen. Doch wie funktioniert das? Wichtig ist, dass du die Klage fristgerecht einreichst. Bedeutet: innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegensfrist. Also der Zeit, die dein:e Mieter:in für eine Antwort auf deine Ankündigung hatte. Wahrst du die Frist nicht, ist die Klage unzulässug und du musst wieder von der Ankündigung der Erhöhung aus starten. Für die Einreichung der Klage findest du online zahlreiche Musterschreiben. Die erklären dann, dass du alles fristgerecht und ordnungsgemäß angekündigt hast und die Erhöhung generell rechtens ist. Diese Klage reichst du beim Amtsgericht ein. Dort herrscht kein Anwaltszwang. Es ginge also auch ohne. Allerdings sind die Kosten nicht immens und im Falle eines Urteils zu deinen Gunsten trägt sie ja ohnehin die gegnerische Partei. Übrigens sind alle juristischen Angaben an dieser Stelle und im Folgenden ohne Gewähr. Die Kosten für deinen Anwalt errechnen sich, wenn nicht anders abgemacht, anhand des Rechtsanwaltvergütungsgesetzes. Das hängt dann vom Streitwert ab, der für Laien allerdings nicht ganz easy zu berechnen ist. Bei geringen Mietehöungen handelt es sich meist um nur 200-300 Euro – allerdings wieder ohne Gewähr. Stellt die zuständige Richterin oder der zuständige Richter dann tatsächlich fest, dass die Mieterhöhung zusätzlich ist, erlässt er ein Urteil zu deinen Gunsten. Das ersetzt dann die Zustimmung deiner Mieter:innen und sie müssen die erhöhte Miete zahlen.

Und wie funktioniert sie? Eine Sondertilgung ist eine zusätzlich zur monatlichen Tilgungsrate deines Kredites vereinbarte Zahlungsmöglichkeit zur schnelleren Tilgung. Die meisten Menschen, die Immobilien kaufen, finanzieren die Immobilie über einen Kredit bei der Bank. Wenn du das tust, musst du den Kredit natürlich zurückzahlen. Grundsätzlich funktioniert das über die im Vertrag vereinbarte Tilgungsrate, die standardmäßig 2 % des Kreditbetrages beträgt. Du zahlst also jährlich 2 % des Kreditbetrages zurück. Zusammen mit dem vereinbarten Zinssatz ergibt sich daraus die monatliche Rate deiner Finanzierung. 🤳 Du suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Eine Sondertilgung gibt dir die Möglichkeit, außerhalb der monatlichen Raten mal einen größeren Betrag zu tilgen. Das musst du mit der Bank allerdings vorab vereinbart haben. Denn durch jede Sondertilgung innerhalb der Zinsbindungsfrist verringern sich die Zinseinnahmen der Bank. Für dich ist das umgekehrt ein entscheidendes Argument für Sondertilgungen. Denn je zügiger du die Restschuld durch Sondertilgungen minimierst, desto weniger Zinsen zahlst du. Übrigens potenziert sich der Effekt sogar. Denn da Zinssätze prozentual berechnet werden, wird der absolute Zinssatz beifallender Restschuld immer niedriger. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Wie gesagt musst du die Sondertilgungen vorab mit der Bank vereinbaren. Das ist allerdings nicht kompliziert. Die meisten Banken nehmen nicht mal Zinsaufschläge bei dem Recht auf Sondertilgung von jährlich bis zu 5 % deiner Darlehenssumme. Grundsätzlich ist es auch möglich 10, 50 oder sogar 100 %-ige Sondertilgungen zu vereinbaren. Das lassen sich die Banken dann allerdings über erhöhte Zinssätze bezahlen. Wie du die Sondertilgung vornimmst, ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Es gibt Banken, bei denen überweist du den Betrag einfach auf das Darlehenskonto. Bei anderen musst du angeben, dass du von deinem Recht auf Sondertilgung Gebrauch machen möchtest. Die Bank zieht den Betrag anschließend einfach mit deiner nächsten Darlehensrate ein. Und dann gibt es sogar Banken, bei denen du einfach jeden Tag ab 100 Euro sondertilgen kannst. Welche Sondertilgungen in welchen Fällen sinnvoll sind, prüfen unsere Expertinnen und Experten im persönlichen Gespräch für jede Finanzierung individuell. 🎧 HIER zu einer Folge unsere Formats "Immobilien einfach machen" gelagen. Dort sprechen Oliver und Janina ausführlich über Tilgung und Tilgungssatzwechsel!

Miete anpassen ➡ Rendite steigern Natürlich freut sich keine:e Mieter:in über eine Mietanpassung. Denn das ist meist gleichbedeutend mit einer Mieterhöhung. Dass Mieten freiwillig durch Vermieter:innen gesenkt werden, hört man nahezu nie. Allerdings täuscht der öffentliche Eindruck etwas, nachdem Mieten im Durchschnitt viel höher angestiegen sind als das allgemeine Preisniveau. Zwar können Vermieter:innen alle drei Jahre die Miete in Abhängigkeit vom Mietspiegel zwischen 15 und 20 % erhöhen, in der Realität wird der Rahmen aber selten ausgeschöpft. Legt man Steigerungen im Verbraucherpreisindex neben Steigerungen des Mietpreisindex, liegen die Steigerungen des Verbraucherpreisindex höher. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Wann du als Eigentümer:in einer Immobilie die Miete erhöhen darfst, ist häufig im Mietvertrag vereinbart. In seltenen Fällen sind Mieterhöhungen allerdings auch ausgeschlossen. Das kann vorkommen, wenn ein:e ehemalige Eigentümer:in die Wohnung verkauft hat, darin allerdings anschließend wohnen bleibt und der Mietvertrag entsprechend gestaltet wurde. Oder aber wenn Mieter:innen die Wohnung vor Einzug auf eigene Kosten saniert haben. In anderen Fällen kann es aber auch Klauseln in Mietverträgen geben, die Mietanpassungen automatisch regeln. In Staffelmietverträgen ist beispielsweise festgeschrieben, in welchem Zeitrahmen die Miete wie stark erhöht wird. Indexmietverträge regeln Mietanpassungen anhand eines für beide Parteien nachvollziehbaren Preisindex. In Staffelmietverträgen muss die Erhöhung als Geldbetrag und nicht prozentual ausgewiesen sein und für mindestens ein Jahr unverändert gelten. Ist die Staffelung ausgelaufen, kann man nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Grundsätzlich kannst du Mieterhöhungen in Staffelmietverträgen auch schon für die nächsten 25 Jahre festschreiben und so eine transparente und langfristige Lösung schaffen. Dabei musst du allerdings drauf achten, nicht irgendwann in den "Wucher-Bereich" zu kommen. Den erreichst du, wenn die Miete irgendwann mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Außerdem darf ein Staffelmietvertrag einen maximalen Kündigungsausschluss von vier Jahren beinhalten. ➡ Infos zu deiner Finanzierung mit Urbyo Was als "ortsübliche Vergleichsmiete" gilt, kannst du auf verschiedene Arten herausfinden: Du kannst einfach im offiziellen Mietspiegel der Stadt nachschauen. Der bietet eine gute Grundlage, um zu sehen, was du für welche Größe und in welcher Lage verlangen kannst. Es gibt dort aber tatsächlich Unterschiede. Der von der Gemeinde alle zwei Jahre aktualisiert berechnete "einfache Mietspiegel" bietet eine grobe Orientierung. Da es an ihn aber kaum Anforderungen gibt, hat er beispielsweise vor Gericht kaum Beweiskraft. Die gibt es nur mit einem "qualifizierten Mietspiegel". Den erstellen Sachverständige anhand nachvollziehbarer Kriterien ganz ähnlich wie ein Gutachten. Er wird in der Regel ebenfalls alle zwei Jahre aktualisiert. Spätestens alle vier Jahre muss er sogar neu berechnet werden. Er unterscheidet im Wesentlichen zwischen Ortsteil, Mikrolage und Ausstattung der Wohnung. Die Mikrolage gibt an, ob die Wohnung beispielsweise in einer ruhigen Straße liegt oder infrastrukturell gut angebunden ist. Bei der Ausstattung wird zum Beispiel berücksichtigt, wie hoch der Energieverbrauch der Wohnung ist oder ob es einen Fahrstuhl oder Balkon gibt. Dier "qualifizierte Mietspiegel" orientiert sich also an der Adresse deines Objektes und ermittelt aus Unter- und Obergrenzen einen Durchschnittswert. Kannst du allerdings nur auf einen "einfachen Mietspiegel" oder sogar nicht mal den zurückgreifen, könntest du alternativ in den Mietspiegel der Nachbargemeinde schauen. Das solltest du für deine Gemeinde dann recherchieren. Manchmal gibt es Regelungen, nach denen dann der Mietspiegel der Nachbargemeinde minus 10 % gilt oder Ähnliches. Natürlich kannst du auch einen Sachverständigen beauftragen, ein Gutachten einzuholen. Das ist allerdings kompliziert und teuer. Einfacher ist es vermutlich, dich auf drei nach Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen und deren Mieten berufen zu können. Dazu ist es am einfachsten, du suchst dir drei Anzeigen ähnlicher Objekte raus rufst die Eigentümer:innen an und fragst nach der Miete. Zuletzt gibt es an einigen Orten auch Mietdatenbanken, die genau zu diesem Zweck Daten anderer Vermieter:innen sammeln. Das kostet zwar, kann sich aber oft lohnen. Hast du die Mieten für drei vergleichsobjekte dann bekommen, musst du den für deine:n Mieter:in besten Fall nehmen. Es geht aber sowieso nicht darum, den Rahmen immer voll auszuschöpfen. Im besten Falle kommunizierst du den Stand der Dinge der Mieterin oder dem Mieter transparent und entwickelst die Miete Stück für Stück. Im Übrigen kannst du die Miete auch immer erhöhen, wenn du die Wohnung in Teilen erneuerst. Das kann sowieso eine gute Lösung sein. Denn so haben beide Seiten etwas davon: Du entwickelst den Wert deiner Immobilie und die Mieter:innen haben ebenfalls einen Qualitätsgewinn. Die Modernisierungskosten kannst du außerdem von der Steuer absetzen. Generell sind Mieterhöhungen kein Muss und deine persönliche Entscheidung. Du solltest aber dran denken, dass lange nicht angepasste Mieten ein Problem beim Wiederverkaufswert deiner Immobilie sein können. Denn potentielle Käufer:innen übernehmen dann möglicherweise eine Immo mit niedriger Rendite. Zudem steigen auch deine Kosten durch Inflationsraten immer weiter. Möchtest du dich mit den Thema aber auf keinen Fall befassen, das Risiko von Schwierigkeiten beim Verkauf wegen geringer Rendite jedoch minimieren, dann beschäftige dich mit einer Mietverwaltung. Ansonsten informier' dich mal zur Staffel- oder Indexmiete.

Was ist der Unterschied? Wenn du dich um die Finanzierung für dein Immo-Invest kümmerst, stößt du ganz sicher auf zwei Begriffe. Zinsbindung und Laufzeit. Doch was bedeuten sie und wie unterscheiden sie sich? 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Die Begriffe bezeichnen grundsätzlich zwei verschiedenen Dinge. Die Laufzeit, oder genauer: Darlehenslaufzeit, ist der Zeitraum ab der Aufnahme eines Darlehens bei der Bank bis zur vollständigen Rückzahlung des gesamten Kreditbetrages. Der Begriff Zinsbindung meint den Zeitraum, für den der mit der Bank vereinbarte Zinssatz deines Darlehens gilt und unverändert bleibt. Die Zinsbindung ist beim Abschluss deines Darlehens also festgelegt. Die Laufzeit lässt sich nicht so einfach kalkulieren. Denn sie hängt davon ab, ob du beispielsweise ein Recht auf Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungen im Kreditvertrag vereinbart hast und davon Gebrauch machst. Denn in diesem Fall kann sich die Laufzeit bis zur endgültigen Tilgung natürlich verändern. Wenn deine monatliche Tilgungsrate nicht reicht, um innerhalb der Zinsbindung den gesamten Kreditbetrag zurückzuzahlen, bleibt nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindung eine Restschuld. Hast du dann keinen ausreichenden Betrag auf dem Konto, musst du bei deiner bisherigen oder einer anderen Bank ein neues Darlehen aufnehmen und nochmal eine Zinsbindung vereinbaren. Vereinbarst du also beim ersten Mal eine Zinsbindung von 15 Jahren und brauchst anschließend ein neues Darlehen mit einer 10-jährigen Zinsbindung, bevor du den gesamten Kreditbetrag zurückgezahlt hast, betrug die Laufzeit am Ende insgesamt 25 Jahre. In Deutschland gelten Zinsbndungen übrigens aktuell meist für 10, 15 oder 20 Jahre. Bei Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren trägt die Bank übrigens das höhere Risiko. Denn du als Verbraucher:in hast nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht. Wenn Du also nach neun Jahren merkst, dass die Zinsen aktuell niedriger sind als im Kreditvertrag vereinbart, kannst du mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Umgekehrt hat die Bank dieses Recht nicht. In vielen anderen Ländern gibt es im Gegensatz zu Deutschland keine Zinsbindungen. Dort bieten die Banken nur varialbe Darlehen an, deren Zinssätze ich während der Laufzeit entsprechend des Leitzinses ändern können. Welche Zinsbindung die für dich passende ist, hängt von vielen Faktoren und deinen Zielen ab. Das findest du am besten gemeinsam mit unseren Expertinnen und Experten heraus ⬇ 📅 Unverbindlichen Termin für deine Finanzierung schnappen!

Besonderheiten, Modelle und Tipps bei der (Nach-)Mietersuche Wenn deine Immobilie leersteht oder du eine:n Nachmieter:in suchst, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Du kannst dich einfach selbst um eine:n Mieter:in kümmern. Doch das ist mit etwas Aufwand verbunden und kann wertvolle Zeit kosten, in der du keine Mietzahlugnen erhältst. Willst du Zeit sparen, kannst du eine:n Makler:in beauftragen. Wendest du dich an eine:n Makler:in hast du zwei Möglichkeiten. Du kannst einen "qualifizierten Alleinauftrag" vergeben oder vereinbaren, dass du parallel ebenso eine:n Mieter:in suchst. Gegen die Möglichkeit der parallelen Suche spricht allerdings, dass viele Makler:innen in diesem Fall nicht wirklich tätig werden, weil es sich für sie sonst nicht lohnt, da sie auf die Bezahlung über die Courtage angewiesen sind. Außerdem kann es in ihrer Arbeit so zu Überschneidungen bei Angebotsanzeigen kommen. Das wollen Makler:innen vermeiden. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Ebenso kann eine Mietverwaltung die Suche nach passenden Mieter:inenn übernehmen. Das hat den Vorteil, dass solche Mietverwaltungen meist bereits Listen mit wartenden Mieter:innen haben, von denen sie dir möglicherweise passende Kandidat:innen vorschlagen können. So sparst du Zeit. 🎧 HIER die Folge zur Mietverwaltung hören! Am wenigsten Aufwand hast du vermutlich, wenn dein:e aktuelle:r Mieter:in jemanden kennt oder sich auf die Suche macht. So sparst du dir den Stress, Besichtigungen zu organisieren. Zudem machen die beiden die Übergabe unter sich aus und regeln mögliche Übernahme von Möbeln oder Ausstattung. Hast du eine:n passende:n Mieter:in gefunden, solltest du dich mit der Frage einer möglichen Mindestmietdauer im Mietvertrag auseinandersetzen. Ob es sinnvoll ist, die zu vereinbaren, hängt davon ab, was du mit dem Objekt vorhast. Da du nicht allzu oft neue Mieter:innen suchen möchtest, kann es schon Sinn ergeben, eine Mindestmietdauer festzuschreiben. Möchtest du das Objekt allerdings zeitgebunden und möbliert beispielsweise an Monteurinnen und Monteure vermieten, brauchst du dir darüber keine Gedanken zu machen. Ebenso wenig sinnvoll sind Verträge mit Mindestmietdauer, wenn du die Wohnung mit verschiedenen Mietverträgen als WG vermieten möchtest. Denn in solchen Konstellationen sind häufigere Wechsel einzelner Mieter:innen die Regel. Eine relativ kurze Mietdauer kann für dich auch interessant sein, wenn du die Wohnung zeitnah leer weiterverkaufen möchtest. ➡ Weitere Infos zu deiner Finanzierung mit Urbyo In vielen Fällen kann eine Standardmietdauer von zwei Jahren aber schon Sinn ergeben. Besonders wenn du eine:n Makler:in beauftragst hast, solltest du das Geld, das du für die Suche nach neuen Mieter:innen ausgegeben hast, schließlich erstmal wieder refinanzieren. Daher ist eine solche Mietdauer schon vertretbar. Wenn potentielle Mieter:innen total ablehnend darauf reagieren, sind sie möglicherweise nicht die für dich geeigneten Kandidat:innen. Es gibt aber weitere Punkte, die eine:n geeignete Mieter:in ausmachen. Grundlegend sollten sie die Miete pünktlich zahlen, die Wohnung gut behandeln und zuverlässig sein. Solche Menschen ziehst du natürlich einfacher an, wenn du die Wohnung in der Anzeige in einem entsprechend guten Zustand präsentierst. Sorge also dafür, dass die Bilder einen ordentlichen und sauberen Eindruck der Wohnung machen. Da du eine Auswahl an potentiellen Mieter:innen haben solltest und möglichst wenige Besichtigungstermine machen möchtest, sollte die Anzeige einen möglichst exakten Überblick über Lage und Schnitt der Wohnung geben. In manchen Lagen bekommst du zwar auch so schnell auf eine große Zahl an Bewerber:innen, dennoch ist eine gut aufbereitete Anzeige auch hier wichtig. Denn so vermeidest du es, dir und interessierten Mieter:innen eine Besichtigung zu machen, die bei genauerer Kenntnis der Wohnung gar nicht nötig gewesen wäre. Wenn du dich ohne Makler:in oder Mietverwaltung selbst auf die Suche nach Mieter:innen machst, solltest du wissen, wo du am besten suchst. Dazu kannst du eine Anzeige in regionalen Zeitungen schalten. Allerdings empfehlen wir, auch immer Anzeigen auf Online-Portalen zu erstellen. Das geht über Kleinanzeigen und Wohnungsportale ganz easy. Insgesamt bietet sich eine Mischung aus kostenlosen Portalen, dem regionalen Marktführer und einer Print-Anzeige an. Laufen die Anzeigen, behalte auf jeden Fall deine Mailbox und deinen Spam-Ordner im Blick, um nichts zu verpassen. Denke außerdem dran, die Anzeigen immer mal wieder zu aktualisieren und das Datum anzupassen. So vermeidest du es, dass Leute das Objekt für einen Ladenhüter halten oder denken, die Immobilie sei sicher schon vermietet. Genauso wichtig, wie genug potentielle interessierte Mieter:innen zu akquirieren, ist es, am Ende die oder den passenden auszuwählen. Wie schließt du also mögliche Problemmieter:innen aus? Dazu solltest du zunächst auf dein Gefühl im Erstgespräch hören. Wirkt die Person offen und ehrlich? Lebt sie in geordneten Verhältnissen? Dazu kannst du Fragen stellen wie: "Wo wohnst du aktuell?", "Wieso möchtest du umziehen?", "Womit finanzierst du die Miete?", "Wie lange planst du, hier wohnen zu bleiben?". Passt dein Gefühl, kannst du eine Besichtigung vereinbaren. Am Telefon solltest du Zusagen wie "du hast die Wohnung sicher" übrigens immer vermeiden. Das musst du erst später entscheiden. Ist dein erstes Gefühl schlecht, ist es sinnvoll, direkt abzusagen. All das dient aber natürlich nur deinem Gefühl. Ist dein erster Eindruck gut gewesen und das Gefühl hat sich bei der Besichtigung erhärtet, geht es an die weitere Prüfung. Nun solltest du dir eine Selbstauskunft geben lassen. Dazu gehören auch eine Kopie des Personalausweises und Gehaltsnachweise. Viele Vermieter:innen verlangen außerdem einen aktuellen Schufa-Auszug oder eine Bonitätsauskunft. Du kannst dir als Vermieter:in übrigens auch eine Schufa-Auskunft der Interessentin oder des Interessenten geben. Denn du kannst in diesem Fall dein berechtigtes Interesse daran geltend machen. Die Kosten liegen hier bei 20 bis 60 Euro und können sich lohnen. Als weitere Optionen zur Prüfung könntest du ein Zeugnis des aktuellen Vermieters oder der aktuellen Vermieterin anfordern oder in einem Zweitgespräch einige Fragen erneut stellen und schauen, ob die Antworten sich nicht wesentlich geändert haben. Zur Absicherung besteht zudem die Möglichkeit, eine Mietbürgschaft zu verlangen. Das ist insbesondere üblich, wenn potentielle Mieter:innen kein geregeltes oder ein geringes Einkommen haben. Bei Studierenden beispielsweise übernhemen oft die jeweiligen Eltern eine solche Bürgschaft. Wieviele potentielle Mieter:innen sich auf eine Wohnung bewerben, hängt logischerweise von dem Objekt ab. Hier spielt in erster Linie die Lage eine Rolle. In welchem Stadtviertel oder in welchem Stockwerk liegt die Wohnung beispielsweise? Deshalb sind das auch alles Faktoren, die du bei deinem Immo-Invest von vorneherein mitdenken solltest. Die Bruttomietrenditen spiegeln dieses Risiko grundsätzlich wider. Vereinfacht: Wenn du eine Wohnung in einer Toplage haben möchtest, die 0 % Leerstandsrisiko hat, bezahlst du das natürlich mit einer geringeren Rendite von vielleicht unter 3 %. Grundsätzlich sind Dachgeschosswohnungen, Souterrain-Wohnungen oder Objekte mit ungewöhnlichem Schnitt schwieriger zu vermieten als praktisch geschnittene 2-3-Zimmer-Wohnungen im ersten oder zweiten Stock oder eine Einzimmerwohnung in Uni-Städten. Während du nach dem Kauf an der Lage natürlich nichts mehr ändern kannst, hast du allerdings die Möglichkeit, durch Anbau eines Balkons oder dem Einbau eines Aufzugs gemeinsam mit anderen Eigentümer:innen das Wohnumfeld zu verbessern und die Attraktivität des Objektes zu steigern. Beachtest du die gegebenen Tipps, ist das Risiko, an Problemmieter:innen zu geraten, übrigens deutlich geringer als gemeinhin angenommen. Schließlich hörst du immer nur von Negativbeispielen. Niemand erzählt von dem Normalfall zuverlässiger Mieter:innen und pünktlich gezahlter Mieten. In den meisten Fällen solltest du den Wechsel von Mieter:innen als Chance begreifen.

Was kosten Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel? Wenn du dir Geld bei einer Bank leihst, gibt es verschiedene Möglichkeiten, das geliehene Geld zurückzuzahlen. Bei sogenannten endfälligen Darlehen wird während der Laufzeit des Darlehens gar nicht getilgt. Dort findet die Tilgung erst ganz am Ende statt. Wenn du allerdings eine Immobilien finanzierst, ist der Klassiker das sogenannte Annuitätendarlehen. 🎧 HIER gibt's unsere Folge zum Annuitätendarlehen auf Spotify! 🎧 Grundsätzlich startest du dabei meist mit einem Standardtilgungssatz von 2 %. Rechnest du exemplarisch vereinfacht ebenfalls mit einem Zins von 2 %, ist die Annuität 4 % deines Darlehensbetrages. Bei einem Darlehen von 100.000 Euro tilgst du so 4 % oder 4.000 Euro des Darlehensbetrages. Mit jeder monatlichen Zahlung verringert sich deine Restschuld. Da mit jeder monatlichen Zahlung deine Restschuld fällt, verringert sich der Zinsanteil fortlaufend und deine Tilgungsleistung steigt. Bei einer Zinsbindung von 10 Jahren hast du nach dieser Zeit also 22.119 Euro getilgt. Ein Annuitätsdarlehen mit einer Annuität von 4 % ist also nach fast 26,5 Jahren vollständig getilgt. Welche Tilgung sinnvoll ist, hängt vom Kunden und von der Nutzung der Immobilie ab. Bei Eigenheimen solltest du grundsätzlich etwas höher tilgen. Denn wenn du beispielsweise 300 Euro monatlich auf einem Konto ansparst, kannst du auch eine höhere Tilgung wählen. Denn was du an Zinsen bei der Finanzierung zahlst, bekommst du auf dem Konto nicht an Guthabenzinsen. 🤳 Du suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Bei einer selbstgenutzten Immo ist es also sinnvoll, die aktuelle Nettokaltmiete plus den monatlichen Betrag, den du zur Zeit ansparst, als Rateneinstieg zu wählen. Du solltest dabei einen Tilgungssatzwechsel vereinbaren, um flexibel zu sein. Kaufst du die Immobilie als Kapitalanlage, solltest du etwas anders rechnen. Hier ist es sinnvoll, die Nettokaltmiete deiner Mieter:innen abzüglich nicht umlagefähiger Kosten plus den Betrag, den du monatlich als Invest oben drauf legen kannst und möchtest, als Rateneinstieg zu wählen. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Ein Tilgungssatzwechsel gibt dir die Möglichkeit, die Tilgung nachträglich rauf und runter zu setzen. Obwohl das viele Kreditnehmer:innen vereinbaren, nutzen ihn laut Statistik nur ca. 5 % innerhalb der Zinsbindung. Ein Tilgungswechsel kann für dich interessant sein, wenn du die Miete erhöhst, einen Staffelmietvertrag hast oder du eine Gehaltserhöhung bekommst. Sollten deine Einkünfte also absehbar schwanken, ist ein Tilgungssatzwechsel sehr interessant. Eine anstehende Elternzeit oder ein geplantes Sabbatical können ebenfalls solche Ereignisse sein. Die Kosten eines Tilgunssatzwechsels sind unterschiedlich. Es gibt Banken, die bieten bis zu drei kostenlosen Wechseln an. Andere nehmen einen Zinsaufschlag von 0,05 % und es gibt sogar Banken, die führen einen Tilgungssatzwechsel noch gar nicht im eigenen Angebot. ➡ Weitere Infos zu deiner Finanzierung mit Urbyo Gebräuchlicher als der Tilgungssatzwechsel ist die Sondertilgung. Den nutzen Statistiken zufolge ungefähr 15 % derer, die sie vereinbart haben. Das ist eigentlich nicht sinnvoll, weil das Recht einer Sondertilgung kostet. Meistens sind bis 5 % jährliche Sondertilgung bei der Bank inklusive. Optionen darüber kosten dich bei der Bank meist einen Aufschlag. Nimmst du dein Recht auf Sondertilgung nicht wahr, bekommst du meistens einen kleinen Abschlag auf die Zinsen. Sondertilgungen können tatsächlich zwischen 5 % und 100 % der Ursprungsdarlehenssumme variieren. Übrigens ist die Sondertilgung nicht kumulierbar. Solltest du sie ein Jahr lang nicht leisten, erhöht sich die mögliche Sondertilgung im Jahr danach nicht. Wie du eine Sondertilgung leistest, unterscheidet sich von Bank zu Bank. Es gibt Banken, bei denen kannst du die Sondertilgung einfach auf das Darlehenskonto der Bank überweisen. Bei anderen musst du es anmelden und die Bank zieht es mit der nächsten Rate ein. Bei einigen Banken besteht sogar die Möglichkeit, täglich ab 100 Euro Mindestbetrag sonderzutilgen. Das ist interessant für Kundinnen und Kunden, die keinen Tilgungssatzwechsel haben. 5 % Sondertilgungssatz gelten als Standard. Andere Sondertilgungsoptionen oder Tilgungssatzwechsel haben allerdings den Vorteil, dass bei einer vorzeitigen Rückzahlung die Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Bei der Berechnung dieser werden vereinbarte Sondertilgungssätze und Tilgungssatzwechsel mit herangezogen. Das ist für dich dann ein Vorteil. Grundsätzlich halten viele Eigenheimbesitzer:innen Sondertilgungen für sinnvoll, weil sie so schneller vom Zinsanteil herunterkommen. Kapitalanleger:innen hingegen können die Zinsen ohnehin steuerlich absetzen und sehen Sondertilgungen daher seltener als sinnvoll an, da sie die eigenen Überschüsse beispielsweise für Investitionen am eigenen Objekt nutzen. Das kann sich in Zeiten von Negativzinsen allerdings ändern. ✅ So klappt der Immo-Kauf als Kapitalanlage 💡 Man könnte sagen, je höher der Zinssatz ist, desto eher ergibt es Sinn, das Darlehen schneller durch Sondertilgungen abzubezahlen. Allerdings solltest du eher überlegen, wie deine zukünftigen Pläne in Sachen Immos aussehen. Solltest du weitere Immobilienkäufe planen, ist es möglicherweise sinnvoll, das Geld in diese Immobilien zu investieren, statt Sondertilgungen zu bezahlen.Ansonsten solltest du Sondertilgungen wohl immer nutzen. Denn auf dem Konto wird das Geld ohnehin nicht mehr wert. Einen wirklich festen Termin für deine Sondertilgung gibt es übrigens nicht. Es gibt allerdings Banken, die geben den 30. Juni als Stichtag an. Verpasst du diese Tag, musst du bis zum nächsten Jahr warten. Prüfe das also in jedem Fall. Ansonsten bietet es sich möglicherweise an, dir einen Reminder im Juli zu stellen. Da hast du die Steuer wahrscheinlich gemacht und kannst weitere Investitionen planen. Hast du Geld übrig, kannst du Sondertilgungen erledigen oder weitere Immo-Invests angehen.

Wieso du trotz Inflation in Immobilien investieren solltest Die aktuelle Inflationsrate von 7,3 % gemessen am Verbraucherpreisindex des Vormonats sorgt für Aufmerksamkeit. Vereinfach bedeutet das: Was im letzten Monat 10.000 Euro gekostet hat, kostet dich im Folgemonat schon 10.730 Euro. Du kannst dir von deinem Sparguthaben also immer weniger leisten. Expert:innen sprechen von "Preisstabilität", wenn die Inflationsrate um die 2 % beträgt. In den vergangenen Monaten liegen die Preisanstiege deutlich über dieser Marke. Das gab es in Deutschland und Europa lange nicht mehr. Liegt dein Geld also auf dem Sparbuch oder Tagesgeldkonto, verliert es noch mehr als sonst an Wert. Es lohnt sich also, das Geld anzulegen. Während Aktien besonders in Zeiten des Krieges in Europa sehr spekulativ sind, gilt Gold als halbwegs sichere Anlageform. Am interessantesten sind aus unserer Sicht aber Immobilien. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Denn bestehende Immobilien sind ein knappes Gut, das sich nicht unendlich herstellen und einfach flexibel schnell nachproduzieren lässt. Ist durch die Inflation also mehr Geld am Markt, das sich auf dieselbe Menge an Immobilien verteilt, kannst du von einem Preisanstieg ausgehen. Zudem sorgt die Inflation für steigende Baukosten. Schon jetzt ist es an den meisten Orten kaum möglich, unter 5.000 Euro/qm zu bauen. Das führt besonders an Standorten mit wachsender Bevölkerung zu Preisanstiegen. Anders als beispielsweise Aktien finanzieren die meisten Anleger:innen Immobilien über Fremdkapital. Sie nehmen also Schulden auf. In diesem Fall arbeitet die Inflation sogar für dich. Denn wenn du 100.000 Euro Schulden aufgenommen hast, bleibt der Nominalbetrag natürlich auch bei steigenden Inflationsraten gleich. Allerdings sind 100.000 Euro bei einer Inflation von 7 % in realer Kaufkraft gemessen eben nur noch 93.000 Euro. Deine Kreditrate allerdings bleibt beim Annuitätendarlehen für die vereinbarte Zinsbindungsdauer gleich. Hast du dann noch Geld auf dem Konto liegen und den Darlehensvertrag gibt das her, kannst du sogar Sondertilgungen vornehmen. ➡ Weitere Infos zu deiner Finanzierung mit Urbyo Der Zinssatz, den du in deinem bestehenden Darlehensvertrag vereinbart hast, änder sich nicht. Dennoch ist davon auszugehen, dass die Inflation für weiter steigende Zinsen sorgen wird. Hast du deine Immobilie finanziert und vermietest sie, dann zahlt deine:e Mieter:in bestenfalls einen Großteil deiner monatlichen Rate. Stell dir vor, du hast bei einem Darlehen über 100.000 Euro mit Standardtilgung nach 10 Jahren 20.000 Euro getilgt. Wenn du nach der erhaltenen Miete noch 100 Euro Zuzahlung im Monat hast, sind das in 10 Jahren nur 12.000 Euro Einsatz für 20.000 Euro Tilgung. 8.000 Euro plus für dich. Und das noch ohne die durch die Inflation wahrscheinliche Wertsteigerung deines Objektes. Aber auch wenn du die Immobilie kaufst, um selbser drin zu wohnen, hat das in der Inflation Vorteile. So kannst du dich gegen inflationsbedingt steigende Mieten absichern. Generell solltest du beim Immobilienkauf analysieren: Kann ich mir die Immobilie leisten? Das finden unsere Expert:innen gerne mit dir gemeinsam raus. 📅Vereinbare gleich einen Termin!

Wie du das Geld von der Bank bekommst und wann der Kaufpreis fällig wird Um die Kaufpreisfälligkeit zu erklären, musst du dir zunächst den Ablauf anschauen: Nachdem du mit dem unterschriebenen Darlehensvertrag beim Notariat warst, müssen die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen. Dazu gehören Unterlagen, die dem Notariat vorliegen müssen wie die Eigentumsvormerkung im Grundbuch, der Verzicht auf ein mögliches Vorkaufsrecht und die Löschungsunterlagen für die bestehenden Grundschulden oder der Treuhandauftrag der noch zu finanzierenden Bank im Grundbuch. Wenn das alles vorliegt, dann erhältst du als Käufer:in vom Notariat die Fälligkeitsmitteilung. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Eigentümer:in wirst du dann, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt. Die erhältst du vom Finanzamt wenn du die Grunderwerbssteuer bezahlt hast. Die trägst in der Regel du als Käufer:in. Es sei denn, der Grundstückswert ist zu gering. Diese Ausnahme gilt allerdings nur bei einem Grundstückswert unter 2.500 Euro. Weitere Ausnahmen sind der Erwerb zwischen Eheleuten oder zwischen Eltern und ihren Kindern. In diesem Fall wird keine Steuer fällig. In allen anderen Fällen beantragt dein:e Notar:in die Unbedenklichkeitsbescheinigung durch eine Anzeige des Immobilienkaufs. Das Finanzamt schickt dir dann eine Zahlungsaufforderung. Wenn du gezahlt hast und keine anderen Steuerschulden bestehen, erhältst du die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Doch was spielt die Eigentumsvormerkung im Grundbuch für eine Rolle? Am Tag des Verkaufs prüft dein:e Notar:in das Grundbuch. Ist dort eine Eigentumsvormerkung drin, ist das Grundbuch blockiert und der Verkauf kann nicht stattfinden. Wenn keine besteht, veranlasst dein:e Notar:in die Eigentumsvormerkung für dich. Jetzt ist das Grundbuch für dich blockiert. Das ist für deine Bank entscheidend, weil sie so sicher sein kann, dass du die Immobilie als Gegenwert für dein Darlehen tatsächlich besitzt. Selbstverständlich prüft das Notariat ebenfalls, ob kein Vorkaufsrecht besteht. Dabei geht es darum, dass im Grundbuch kein Vorkaufsrecht beispielsweise für die Stadt auf die Immobilie besteht. Unter bestimmten Voraussetzungen haben aktuelle Mieter:innen einer Immobilie ein Vorkaufsrecht. Außerdem müssen die Löschungsunterlagen vorliegen. Die belegen, dass dein:e Verkäufer:in keine Restschulden aus einem zur Finanzierung der Immobilie abgeschlossenen Darlehen hat. Das fragt das Notariat an und schickt die Unterlagen zur Löschung der Grundschuld an die Bank der Verkäufer:in oder des Verkäufers. Besteht noch eine Restschuld bei der Bank, muss dein:e Verkäufer:in die aus dem Kaufpreis begleichen. Dazu bekommt das Notariat einen Treuhandauftrag der Bank. Denn nur so erwirbst du die Immobilie frei von Belastungen. Grundsätzlich gibt es zwar auch Optionen, nach denen du als Käufer:in beisielsweise die Restschuld übernimmst. Das ist allerdings aktuell keine wirkliche Option, da die Zinsen vor 10 Jahren noch deutlich höher waren als heute. Wenn das alles reibungslos funktioniert, kannst du in der Zwischenzeit checken, ob deine Bank noch weitere Voraussetzungen für die Auszahlung des Darlehens vorsieht. Die Info findest du meistens in einem separaten Schriftstück zum Darlehensvertrag. Das könnte beispielsweise der Nachweis einer Gebäudeversicherung sein. Wenn du in eine WEG eintrittst, also eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufst, dann gibt es die vermutlich bereits. Deine:e Verkäufer:in oder die Hausverwaltung können dir da Auskunft geben. Kaufst du über Urbyo, musst du dich darum nicht kümmern. Das übernehmen unsere Expert:innen. Wenn dann die Fälligkeitsmitteilung ins Haus kommt, brauchst du zwei Dokumente: Die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung und den Auszahlungsauftrag der Bank sowie ggf. den Treuhaundauftrag der abzulösenden Bank, den du vom Notariat bekommst. Den Auszahlungsauftrag bekommst du in der Regel mit deinem Darlehensvertrag von der Bank. Urbyo unterstützt dich aber natürlich auch hier mit unserer Auszahlungsberatung. Wenn du zu 100 % finanziert hast und die Fälligkeitsmitteilung vorliegt, kannst du auf dem Auszahlungsauftrag vermerken, dass der komplette Preis gezahlt werden soll. Das geht dann per Post oder e-Mail an die Bank. Doch wie funktioniert das im Falle einer 80- oder 90 %-Finanzierung? ➡ Auf der Suche nach der passenden Finanzierung? Vereinbare einen kostenfreien Termin mit unseren Expert:innen Wichtig ist, dass die Bank immer den Gläubiger zahlt. Der kann noch aus der Restschuld, der Vorfälligkeitsentschädigung und den Gebühren bestehen. Erst wenn die Summe aus dem Treuhandauftrag an die Bank gegangen ist, zahlst du die Differenz an dein:e Verkäufer:in. Damit alles passt, solltest du den Eingenkapitalanteil ca. 4 Tage vor Kaufpreisfälligkeit überweisen. Hast du zu 110 % finanziert, kann die Bank die Nebenkosten an dich auszahlen. Der Kaufpreis geht dann von der Bank an dein:e Verkäufer:in, sobald die Fälligkeitsmitteilung vorliegt. Hast du auch Modernisierungen mitfinanziert, werden die nach Zahlung des Kaufpreises an dich ausgezahlt. Wenn die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung vorliegt, fallen Verzugszinsen an, wenn nicht innerhalb von 10 Bankarbeitstagen das Geld eingeht. Da gibt es im Normalfall aber keine Probleme. Wenn du Verzögerungen bemerkst, solltest du das mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer rechtzeitig besprechen. Unsere Urbyo Expert:innen stehen dir bei Problemen aber sowieso immer zur Seite.

Was steckt dahinter? Die Top 3 der Investmentstrategien: Fix & Flip, Buy & Hold, Buy & Develop Bekanntlich führen unterschiedliche Wege nach Rom. Genauso gibt es unterschiedliche Wege, wie du mit Immobilien dein Vermögen aufbauen kannst. Die Top 3 Wege sind Fix & Flip, Buy & Hold, Buy & Develop. ** Buy & Hold** Buy & Hold ist der absolute Klassiker und für Einsteiger:innen gut geeignet. Hierbei kaufst du nämlich eine Immobilie, die in gutem Zustand ist und die du langfristig vermieten willst. Die aktuelle Miete liegt idealerweise unter der ortsüblichen. Das verschafft dir die Möglichkeit die Miete nach und nach etwas anzuheben. Mit Buy & Hold baust du dir langfristig ein Vermögen auf – bei möglichst wenig Aufwand. Fix & Flip Bei Fix & Flip geht es darum, dass du eine sanierungsbedürftige Wohnung zu einem niedrigen Preis kaufst, sie sanierst und nach kurzer Zeit zu einem höheren Preis wieder verkaufst. Gut geeignet sind hierfür beispielsweise Wohnungen, die aktuell leerstehen. Im Unterschied zu Buy & Hold kann es mit der Finanzierung allerdings etwas schwieriger werden. Nicht alle Banken machen da mit. Statt eines Annuitätendarlehens solltest du hierfür auch eher ein variables Darlehen vereinbaren. Das hat aber oftmals seinen Preis. Heißt: Du zahlst hierfür höhere Zinsen. Allerdings sparst du die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn du den Kredit früher zurückzahlst. Fix & Flip ist also auch immer eine Frage der Kalkulation. Buy & Develop Buy & Develop ist ein Mix aus den beiden o. g. Möglichkeiten. Hier kaufst du eine sanierungsbedürftige Wohnung und sanierst sie innerhalb der ersten drei Jahre. Die Kosten dafür kannst du steuerlich voll absetzen. Außerdem kannst du dadurch die Mieteinnahmen steigern – und später auch den Verkaufspreis erhöhen. Ziel ist also schon, die Immobilie auch mindestens mittelfristig zu behalten. Übrigens: Du musst nicht nur einen Weg gehen. Du kannst auch gern unterschiedliche Strategien verfolgen – und manchmal wird aus einer Immobilie, die man eigentlich langfristig behalten und vermieten wollte, doch eine Wohnung, die man etwas renoviert und relativ schnell wieder verkauft. Wenn du Fragen dazu hast, schreib uns gern an financing@urbyo.com oder tausch dich dazu in der Urbyo Community aus.