Immobilien & Finanzierung einfach machen Wann kann man als Vermieter:in die Miete anpassen?
Natürlich freut sich keine:e Mieter:in über eine Mietanpassung. Denn das ist meist gleichbedeutend mit einer Mieterhöhung. Dass Mieten freiwillig durch Vermieter:innen gesenkt werden, hört man nahezu nie. Allerdings täuscht der öffentliche Eindruck etwas, nachdem Mieten im Durchschnitt viel höher angestiegen sind als das allgemeine Preisniveau. Zwar können Vermieter:innen alle drei Jahre die Miete in Abhängigkeit vom Mietspiegel zwischen 15 und 20 % erhöhen, in der Realität wird der Rahmen aber selten ausgeschöpft. Legt man Steigerungen im Verbraucherpreisindex neben Steigerungen des Mietpreisindex, liegen die Steigerungen des Verbraucherpreisindex höher.
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Wann du als Eigentümer:in einer Immobilie die Miete erhöhen darfst, ist häufig im Mietvertrag vereinbart. In seltenen Fällen sind Mieterhöhungen allerdings auch ausgeschlossen. Das kann vorkommen, wenn ein:e ehemalige Eigentümer:in die Wohnung verkauft hat, darin allerdings anschließend wohnen bleibt und der Mietvertrag entsprechend gestaltet wurde. Oder aber wenn Mieter:innen die Wohnung vor Einzug auf eigene Kosten saniert haben.
In anderen Fällen kann es aber auch Klauseln in Mietverträgen geben, die Mietanpassungen automatisch regeln. In Staffelmietverträgen ist beispielsweise festgeschrieben, in welchem Zeitrahmen die Miete wie stark erhöht wird. Indexmietverträge regeln Mietanpassungen anhand eines für beide Parteien nachvollziehbaren Preisindex.
In Staffelmietverträgen muss die Erhöhung als Geldbetrag und nicht prozentual ausgewiesen sein und für mindestens ein Jahr unverändert gelten. Ist die Staffelung ausgelaufen, kann man nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Grundsätzlich kannst du Mieterhöhungen in Staffelmietverträgen auch schon für die nächsten 25 Jahre festschreiben und so eine transparente und langfristige Lösung schaffen. Dabei musst du allerdings drauf achten, nicht irgendwann in den "Wucher-Bereich" zu kommen. Den erreichst du, wenn die Miete irgendwann mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Außerdem darf ein Staffelmietvertrag einen maximalen Kündigungsausschluss von vier Jahren beinhalten. ➡ Infos zu deiner Finanzierung mit Urbyo
Was als "ortsübliche Vergleichsmiete" gilt, kannst du auf verschiedene Arten herausfinden:
Du kannst einfach im offiziellen Mietspiegel der Stadt nachschauen. Der bietet eine gute Grundlage, um zu sehen, was du für welche Größe und in welcher Lage verlangen kannst. Es gibt dort aber tatsächlich Unterschiede. Der von der Gemeinde alle zwei Jahre aktualisiert berechnete "einfache Mietspiegel" bietet eine grobe Orientierung. Da es an ihn aber kaum Anforderungen gibt, hat er beispielsweise vor Gericht kaum Beweiskraft. Die gibt es nur mit einem "qualifizierten Mietspiegel". Den erstellen Sachverständige anhand nachvollziehbarer Kriterien ganz ähnlich wie ein Gutachten. Er wird in der Regel ebenfalls alle zwei Jahre aktualisiert. Spätestens alle vier Jahre muss er sogar neu berechnet werden. Er unterscheidet im Wesentlichen zwischen Ortsteil, Mikrolage und Ausstattung der Wohnung. Die Mikrolage gibt an, ob die Wohnung beispielsweise in einer ruhigen Straße liegt oder infrastrukturell gut angebunden ist. Bei der Ausstattung wird zum Beispiel berücksichtigt, wie hoch der Energieverbrauch der Wohnung ist oder ob es einen Fahrstuhl oder Balkon gibt. Dier "qualifizierte Mietspiegel" orientiert sich also an der Adresse deines Objektes und ermittelt aus Unter- und Obergrenzen einen Durchschnittswert.
Kannst du allerdings nur auf einen "einfachen Mietspiegel" oder sogar nicht mal den zurückgreifen, könntest du alternativ in den Mietspiegel der Nachbargemeinde schauen. Das solltest du für deine Gemeinde dann recherchieren. Manchmal gibt es Regelungen, nach denen dann der Mietspiegel der Nachbargemeinde minus 10 % gilt oder Ähnliches. Natürlich kannst du auch einen Sachverständigen beauftragen, ein Gutachten einzuholen. Das ist allerdings kompliziert und teuer. Einfacher ist es vermutlich, dich auf drei nach Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen und deren Mieten berufen zu können. Dazu ist es am einfachsten, du suchst dir drei Anzeigen ähnlicher Objekte raus rufst die Eigentümer:innen an und fragst nach der Miete. Zuletzt gibt es an einigen Orten auch Mietdatenbanken, die genau zu diesem Zweck Daten anderer Vermieter:innen sammeln. Das kostet zwar, kann sich aber oft lohnen.
Hast du die Mieten für drei vergleichsobjekte dann bekommen, musst du den für deine:n Mieter:in besten Fall nehmen. Es geht aber sowieso nicht darum, den Rahmen immer voll auszuschöpfen. Im besten Falle kommunizierst du den Stand der Dinge der Mieterin oder dem Mieter transparent und entwickelst die Miete Stück für Stück.
Im Übrigen kannst du die Miete auch immer erhöhen, wenn du die Wohnung in Teilen erneuerst. Das kann sowieso eine gute Lösung sein. Denn so haben beide Seiten etwas davon: Du entwickelst den Wert deiner Immobilie und die Mieter:innen haben ebenfalls einen Qualitätsgewinn. Die Modernisierungskosten kannst du außerdem von der Steuer absetzen.
Generell sind Mieterhöhungen kein Muss und deine persönliche Entscheidung. Du solltest aber dran denken, dass lange nicht angepasste Mieten ein Problem beim Wiederverkaufswert deiner Immobilie sein können. Denn potentielle Käufer:innen übernehmen dann möglicherweise eine Immo mit niedriger Rendite. Zudem steigen auch deine Kosten durch Inflationsraten immer weiter.
Möchtest du dich mit den Thema aber auf keinen Fall befassen, das Risiko von Schwierigkeiten beim Verkauf wegen geringer Rendite jedoch minimieren, dann beschäftige dich mit einer Mietverwaltung. Ansonsten informier' dich mal zur Staffel- oder Indexmiete.