Immobilien & Finanzierung einfach machen

Warum es mit Urbyo ganz einfach geht Immobilie zum Vermögensaufbau im Alter: Geht einfacher als du denkst Wenn du dich mit deiner Altersvorsorge beschäftigst, kommen Immobilien irgendwann auch auf das Tableau. Viele denken allerdings: Viel zu teuer, viel zu kompliziert. Das war bisher auch oft so – zumindest die Sache mit dem kompliziert. Dass man sich eine Immobilie bzw. eine Finanzierung meistens schon leisten kannst, vermuten die wenigsten. Auch als absoluter Laie kannst du den ganzen Kaufprozess – von der Immosuche, über die Finanzierung, den Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung – in vier Stunden schaffen. Und das ohne Stress. Sondern einfach nur, weil Urbyo den Löwenanteil für dich übernimmt. Wenn du auch Bock auf eine Immo hast, melde dich am besten direkt an. Bei Fragen sind wir jederzeit für dich erreichbar.

Was du jetzt als erstes tun solltest Neue:r Eigentümer:in – mit Rechten und Pflichten Nach der Schlüsselübergabe bist du dran und hast ab dem Zeitpunkt ein Recht darauf, die Miete für die Wohnung zu bekommen. Damit dein:e Mieter:in aber auch weiß, wohin das Geld überwiesen werden soll, solltest du ein kurzes Begrüßungsschreiben aufsetzen und verschicken. Darin teilst du auch deine Kontoverbindung mit. Übrigens: Dein:e Mieter:in darf von dir einen Nachweis verlangen, dass du auch wirklich berechtigt bist, die Miete zu bekommen. Am einfachsten geht das dann mit dem Grundbuchauszug. Hast du eine Mietverwaltung eingesetzt, übernimmt die das mit der Info. Die Hausverwaltung musst du auch informieren. Meistens weiß sie über den anstehenden Eigentumswechsel im Vorfeld schon Bescheid. Aber für eine genau Jahresendabrechnung ist es wichtig, wann der Wechsel genau stattgefunden hat. Außerdem braucht sie deine Stammdaten damit du u.a. auch die Einladung zur Eigentümerversammlung bekommst. Steuern sind auch ein wichtiger Punkt: Zum einen zahlst du nun Grundsteuer für die Immobilie und zum anderen solltest du einmal checken, ob du eine zusätzliche Rechtsschutzversicherung brauchst, die dich auch im Streitfall mit deinen Mieter:innen absichert. Und last but not least, kommt irgendwann die Nebenkostenabrechnung. Sofern du dich selbst darum kümmerst, können wir dich beruhigen: Alles halb so wild. Wenn du Unterstützung brauchst, frag gern mal in der Urbyo Community. Falls du noch mehr zur Schlüsselübergabe, der Eigentümerversammlung oder Mietverwaltung erfahren möchtest, hör unbedingt in diese Episoden rein: ➡ Schlüsselübergabe ➡ Eigentümerversammlung ➡ Mietverwaltung

Endlich meins Gleich mal als Erstes: Die Schlüssel bekommst du nicht direkt, nachdem du den Kaufvertrag unterschrieben hast. Mit der Unterschrift wird erstmal eine Reihe von formellen To Dos in Gang gesetzt. Die Schlüsselübergabe steht dabei ganz am Ende. Vorher muss dein:e Notar:in die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen, alte Pfandrechte löschen usw. - Das dauert in der Regel ein bis drei Monate – kann aber auch mal sechs Monate werden, wenn das Grundbuchamt viel Zeit für die Bearbeitung braucht. Wenn alles erledigt ist, bekommst du die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung. Hat der Verkäufer bzw. die Verkäuferin den vereinbarten Kaufpreis von dir bekommen, könnt ihr einen Termin zur Schlüsselübergabe vereinbaren. Damit du bei der Übergabe nichts vergisst, haben wir eine Checkliste für dich zum Download - darauf findest du alle wichtigen Punkte. ➡ Übergabeprotokoll zum Download Mit der Schlüsselübergabe nimmst du das Grundstück oder die Immobilie quasi in Besitz – und kannst dann direkt einziehen oder erhältst die Mieteinnahmen. Damit das auch reibungslos klappt, solltest du dich den aktuellen Mieter:innen einmal kurz vorstellen und auch deine Kontoverbindung durchgeben – sofern das nicht schon passiert ist. Außerdem solltest du die hinterlegte Mietkaution vom vorherigen Vermieter bzw. der vorherigen Vermieterin überwiesen bekommen. Damit du nicht mit deinen anderen Einnahmen und Ausgaben durcheinanderkommst, empfiehlt es sich, dafür ein separates Konto zu eröffnen. Geht ganz easy und kannst du bei jeder Bank machen. Und last but not least ist die Wohngebäudeversicherung ein wichtiger Punkt. Achte darauf, dass der Verkäufer bzw. die Verkäuferin die bestehende Versicherung nicht einfach so kündigt. Oftmals ist die nämlich günstiger, als eine neue Police. Bei Fragen dazu oder anderen Punkten zur Schlüsselübergabe, kannst du dich natürlich jederzeit an uns wenden. Du erreichst uns per E-Mail an podcast@urbyo.com oder in der Urbyo Community.

Was du auf dem Schirm haben solltest Rechte und Pflichten aus dem Immobilien-Kaufvertrag Hat die Bank die schon eine Finanzierungszusage gegeben obwohl du noch nicht alle benötigten Unterlagen eingereicht hast, kann das zum Stolperstein werden. Denn den Kredit bekommst du erst dann ausgezahlt, nachdem der Bank alles vorliegt. Brauchst du zum Zusammentragen länger als 14 Tage – also, länger als deine Widerrufsfrist ist – kann das eventuell kritisch werden. Vor allem bei Zusatzsicherheiten geht die Bank auf Nummer sicher und will die definitiv vorliegen haben, bevor du das Geld bekommst. Hast du Sondertilgungen vereinbart, solltest du genau wissen wann und wie viel jährlich möglich ist. Verpasst du vielleicht den Zahlungstermin, musst du bis zum nächsten Jahr warten. Dann hast du für diese Jahr zwar mehr Kohle zur Verfügung – aber für die Tilgung hast du dann einfach weniger getan. Übrigens: Möchtest du deine jetzige Immobilie verkaufen, um eine andere zu kaufen, kann ein Pfandtausch eine Option sein. Dabei läuft der Kreditvertrag weiter – nur für ein anderes Objekt, das mindestens gleichwertig ist. Wichtig zu wissen ist auch, dass die Bank unter gewissen Umstände das Recht hat, dir den Kreditvertrag fristlos zu kündigen. Das kann zum Beispiel sein, wenn sich deine finanzielle Situation oder der Objektwert deutlich verschlechtert haben. Außerdem darf sie dein Darlehen an eine andere Bank verkaufen. Zwar nur innerhalb Deutschlands aber immerhin. Das nennt sich dann Forderungsverkauf. Dadurch dürfen dir aber keine Nachteile entstehen. Das heißt der Kreditvertrag läuft zu gleichen Konditionen weiter – du zahlst deine Rate dann nur an eine andere Bank. Wenn du Fragen zu deinem Kreditvertrag hast, vereinbare gern einen Termin oder schreibe uns eine Mail an financing@urbyo.com.

Mit Profi-Unterstützung zu deiner "Perfect Fit" Finanzierung Immobiliendarlehensvermittler:innen: Deine sichere Bank Wenn du eine Immobilie gefunden hast, die du gern kaufen möchtest, ist der next Step die passende Finanzierung. Klar, kannst du dich selbst drum kümmern. Einfacher und schneller ist es aber meistens, wenn du dich an jemanden wendest, der das tagtäglich macht und den direkten Draht zu zig Banken hat. Immobililendarlehensvermittler:in ist also das Zauberwort. Das Wort ist dabei fast länger, als der Aufwand, den du dabei hast. Hast du deine Unterlagen und ein Exposé der Immobilie zusammen, kann es nämlich schon losgehen. Damit du weißt, welche Unterlage benötigt werden, haben wir dir eine Checkliste zusammengestellt. Lade sie einfach herunter und sammle alles Notwendige zusammen. ➡ Hier kannst du die Checkliste downloaden: Checkliste für deine Finanzierungsunterlagen Wie gesagt: Anschließend geht es auch schon los. Die Immobiliendarlehensvermittler:innen machen sich für dich auf die Suche nach dem besten Angebot. Und auch, wenn sie für dich arbeiten, werden sie von der Bank bezahlt, bei der du später die Finanzierung unterschreibst. Lässig, oder? Ein gutes Angebot hast du ziemlich schnell auf dem Tisch liegen. Einige der Banken, mit denen wir bei Urbyo zusammenarbeiten, haben für uns die Fastlane freigegeben, so dass du innerhalb von 24 Stunden eine Zusage bekommen kannst. Dabei geht es nicht nur um die Erstfinanzierung. Auch die Anschlussfinanzierung kannst du dir auf diesem Weg sichern. Alles dazu wie Immobiliendarlehensvermittler:innen arbeiten erfährst du in dieser Episode. Und wenn du einen Kredit brauchst – egal wofür – kontaktiere uns.

Should I stay or should I go? Zur Eigentümerversammlung wirst du einmal im Jahr eingeladen. Sie ist ein absolut wichtiger Termin, denn hier wird über Themen gesprochen, die dich am Ende auch finanziell betreffen. Die Einladung schickt die Hausverwaltung - mindestens zwei Wochen vorher inkl. der Tagesordnung. 🎧 HINWEIS: Mehr über die Aufgaben der Hausverwaltung erfährst du übrigens in dieser Folge. Bei der Versammlung werden Beschlüsse gefasst, die dann auch rechtskräftig werden. Besprochen wird u. a. die wirtschaftliche Situation der WEG. Also, wie lief das letzte Jahr und welche Anpassungen müssen eventuell für den aktuellen Wirtschaftsplan vereinbart werden. Aber auch anstehende Sanierungsmaßnahmen werden diskutiert und beschlossen. Individuelle Punkte einzelner Eigentümer:innen sind ebenfalls Themen, über die gesprochen wird. Um deins auf die Tagesordnung zu bekommen, schreibst du dem Verwalter bzw. der Verwalterin einfach rechtzeitig – also bevor die Einladung verschickt wird – worüber abgestimmt werden soll. Dein Anliegen muss dabei sachlich sein und sollte von dir so vorbereitet sein, dass alle Miteigentümer:innen wissen worum es geht und auf Grundlage deiner Ausführung entscheiden können. Jetzt kann es vorkommen, dass du nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen kannst - sei es, weil du keine Zeit hast oder der Ort für dich nicht gut erreichbar ist oder du keine Lust hast. Dann hast du die Möglichkeit jemanden zu bevollmächtigen in deinem Sinne abzustimmen - das kann der Verwalter, die Verwalterin oder ein:e Miteigentümer:in sein. Wichtig ist nur zu wissen, dass du dich im Nachhinein nicht beschwerden darfst über die getroffene Entscheidung. Wenn du Fragen zur Eigentümerversammlung hast, schreibe uns gern an podcast@urbyo.com oder stelle sie direkt in der Urbyo Community. Und um direkt Eigentümer:in zu werden und auch mal mitzuerleben, wie die Eigentümerversammlung live und in Farbe stattfindet, melde dich einfach auf urbyo.com an und finde die passende Immo.

Ist das noch sinnvoll? Lohnt sich ein Immobilienkauf auch bei steigenden Zinsen? In den letzten Wochen klettern die Zinsen immer höher. Und es ist gerade auch noch keine Ende in Sicht. Das sorgt für Verunsicherung am Kapitalmarkt. Klar. Gerade wenn es um Immobilien geht, sind ordentliche Summen im Spiel – und jede Zinserhöhung heißt, dass du mehr zahlen musst und sich deine monatliche Rate erhöht. Tendeziell wird eine 100 %-Finanzierung dadurch einfach unattraktiver, so dass sich vielleicht eher eine 90 %- oder 85 %-Finanzierung anbietet. Hast du nicht so viel Eigenkapital, um 10 % des Kaufpreises + die Erwerbsnebenkosten zu bezahlen, muss das aber auch kein Showstopper sein. Sprich dann gern einmal mit den Urbyo Finanzexpert:innen. Einen Termin kannst du ganz easy vereinbaren: ➡ Ab zur Terminvereinbarung für deine Finanzierung. Natürlich können wir nicht voraussagen, wo sich die Zinshöhe einpendeln wird – irgendwo zwischen 2,0 % und 2,5 % könnte es aber werden. Unsere Meinung: Hast du also jetzt gerade von einer Bank ein Angebot mit niedrigerem Zinssatz vorliegen: Greif zu! Immobilien sind dabei auch immer noch eine gute Kapitalanlage. Denn: Mieter:innen wird es immer geben. Und im Zusammenhand mit der derzeitigen Inflation, werden auch die Mieten stiegen, so dass sich das eventuell etwas mit deiner höheren Rate ausgleicht. Bei Fragen dazu melde dich einfach: financing@urbyo.com. Diskutiere das Thema auch gern in der Urbyo Community. Und wenn dir eine weiteres Thema unter den Nägeln brennt, das wir hier gerne mal besprechen sollen, schreib uns an podcast@urbyo.com.

Was nach dem Kaufvertrag noch geregelt werden muss Die Grundschuld muss nicht immer bestellt werden. Entweder hast du einfach so viel Kohle, dass du kein Darlehen benötigst oder die Finanzierungssummer liegt unter 50.000 €. Dann brauchst du nicht unbedingt ein Immobiliendarlehen, sondern kommst auch mit einem ratenkredit-ähnlichen Produkt aus – und dafür muss keine Grundschuld eingetragen werden. Falls du aber doch eine Grundschuld bestellen musst, weil du die Immobilie über eine Bank finanzierst, bekommst du von der Bank u. a. auch die Grundschuldbestellung. Die muss auf jeden Fall auch von deinem Notar oder deiner Notarin beurkundet werden. Je nachdem wann du die vorliegen hast, kannst du die Unterlagen direkt zum Notartermin für die Kaufvertragunterzeichnung mitbringen – oder du braucht einen weiteren Termin. Auf jeden Fall muss du die Grundschuld selbst unterschreiben. Ausnahme: Du bist als gewerbliche:r Käufer:in häufig beim Notariat und weißt genau, was die Grundschuld beinhaltet. Dann kannst du auch die Notariatsmitarbeiter:innen bevollmächtigen. Ein erklärungsbedürftiger Punkt bei der Grundschuldbestellung ist beispielsweise der Grundschuldzins. Der ist nämlich viel höher als ein Darlehenszins. Warum das so ist? Weil die beiden Zinsen nicht vergleichbar sind. Die Grundschuldzinsen werden nicht gezahlt. Das ist quasi eine zusätzliche Sicherheit für die Bank, falls du deine Raten nicht mehr zahlen kannst und es zur Zwangsversteigerung kommt. Hör also auf jeden Fall mal rein – ist ein kurzweiliger Pausenfüller. Und wenn du im Anschluss weitere Fragen hast, schreib uns einfach an podcast@urbyo.com oder tausch dich dazu weiter in der Urbyo Community aus.

Was du wann tun kannst Mit der Anschlussfinanzierung geht deine Baufinanzierung quasi in die Verlängerung – sofern du den Kredit zum Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist noch nicht vollständig zurückbezahlt hast. In der Urbyo Knowledge Base findest du den Theorieteil zur Anschlussfinanzierung. Wie das in der Praxis aussieht? Im Normalfall schickt dir deine Bank etwa drei Jahre vor Zinsbindungsende ein Angebot. Du kannst aber auch jederzeit telefonisch oder per E-Mail nach einem Verlängerungsangebot fragen. Solltest du kein neues Angebot bekommen oder zum Fristende keine Anschlussfinanzierung unterschrieben haben, heißt das nicht, dass du dann direkt die Restschuld auf den Tisch legen musst. In der Regel läuft dein Darlehen variabel weiter – aktuell zu einem Zinssatz zwischen 1,5-3% p.a. Da das vermutlich teurer ist, als es sein müsste, lohnt es sich auf jeden Fall immer, dass du dich rechtzeitig informierst – oder eben uns fragst, zu welchen Konditionen eine Anschlussfinanzierung möglich ist. Aus unserer Praxis lässt sich sagen: Wir geben in über 90 % der Fälle ein deutlich besseres Angebot ab als die Bank, die das Darlehen heute führt. Jetzt gibt es ja für deine erste Finanzierung einen ziemlich festen Plan was die Laufzeit, Tilgung und Zinszahlung angeht. Zu welchem Zeitpunkt kannst du also switchen und dir bessere Konditionen sichern? Entweder ganz klassisch zum Zinsbindungsende oder du nutzt dein Sonderkündigungsrecht nach BGB. Das hast du nach zehn Jahren – plus einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Good to know: Für jeden Monat, den du dir den neuen Zinssatz früher sicherst, zahlst du einen Aufschlag von 0,015 %. Sobald deine Anschlussfinanzierung aber unter Dach und Fach ist, klären die Banken die Umstellung untereinander. Zum Notar oder zur Notarin musst du übrigens nicht nochmal unbedingt – wenn die neue Darlehenssumme auch durch die Grundschuld im Grundbuch gedeckt ist. Dann klären die Notare und Banken nämlich alles miteinander und machen die Abtretung der Grundschuld. Die Kosten dafür liegen bei ca. 0,5 %, die du als Darlehensnehmer:in zahlst. Es sei denn: Deine Anschlussfinanzierung machst du mit Urbyo. Dann übernehmen wir die Kosten. Einfach so. Wenn du mehr dazu wissen möchtest, schreib und gern eine E-Mail an podcast@urbyo.com. Und wenn du direkt loslegen willst, geh gern auf urbyo.com/finanzieren.

Praxiswissen Zuallerst: Es gibt nicht DEN einen Kaufvertrag. Auch bei Standardfällen unterscheiden sich die Entwürfe von Notariat zu Notariat. Zugegeben: Manchmal sind es nur Nuancen. Lesen ist aber Pflicht damit es keine böse Überraschung gibt. Kaufst du eine Immobilie als Kapitalanlage, ist es oftmals so, dass du allein Käufer:in bist. Wenn du dich jetzt aber mit jemandem zusammentust – z. B. mit Geschwistern, Freunden, Ehepartner:in – kommt manchmal die Frage auf, ob ihr dann automatisch eine GbR seid. Dem ist auf jeden Fall nicht so. Das muss konkret festgelegt werden. Kauft ihr also zu zweit privat eine Immobilie, seid ihr beide Miteigentümer:innen und alle Anteile werden 50:50 aufgeteilt. Hättet ihr eine GbR gegründet, wäre die GbR alleinige Eigentümerin und ihr als Käufer:innen nur Gesellschafter. Außerdem wäre das ganze Drumherum viel aufwändiger. Um sicherzugehen, dass der Verkäufer bzw. die Verkäuferin auch das Recht hat die Immo zu verkaufen, reicht ein Blick ins Grundbuch. Wer da nämlich drinsteht, gilt als Eigentümer:in und darf auch verkaufen. Aber nicht immer sitzen Käufer:in und Verkäufer:in gleichzeitig beim Notartermin. Das ist besonders dann der Fall, wenn beide Parteien an unterschiedlichen Orten sind. Das ist aber auch kein Problem. Nachgenehmigung ist hier das Stichwort. Für dich als Käufer:in heißt das allerdings, dass du im Vorfeld alle Fragen platzieren solltest: zu bestimmten Mängeln, anstehenden Kosten oder Sanierungsmaßnahmen, die aktuell in der WEG diskutiert werden. Wie das dann mit der Nachgenehmigung läuft? Das Notariat schickt den unterschriebenen Vertrag per E-Mail zusammen mit der Genehmigungserklärung an den Verkäufer bzw. die Verkäuferin. Die Erklärung muss er oder sie dann ausdrucken, unterschreiben und von seinem bzw. ihrem Notar:in beurkunden lassen. Dann geht alles zurück an deine:n Notar:in und die Unterlagen sind vollständig. Übrigens: Eine Frist zur Nachgenehmigung gibt es im Grunde nicht. Theoretisch könnte sie auch erst Monate später gemacht werden. Allerdings gibt es auch eine gesetzliche Regelung, die dich als Käufer:in in die Lage versetzt die Nachgenehmigung innerhalb von zwei Wochen einzufordern. Dafür musst du ihn einfach einmal schriftlich auffordern nachzugenehmigen. Worst Case: Der oder die Verkäufer:in lässt die Frist verstreichen und ist nicht mehr erreichbar. Die Kosten für die Kaufvertragerstellung trägst dann du – es sei denn: Der oder die Verkäufer:in hat im Vorfeld eine Kostenübernahmeerklärung abgeben. Wenn du magst, setzen wir dir gern eine solche auf. Schreib uns einfach eine kurze E-Mail an support@urbyo.com. Eine Sache, die auch relativ häufig in Kaufverträgen steht, ist der Zusatz, dass die Verwaltung dem Verkauf zustimmen muss. In den allermeisten Fällen ist das aber kein Problem. Nur, wenn der oder die Käufer:in persönlich oder wirtschaftlich unzuverlässig ist, wird davon Gebrauch gemacht. Falls du noch Fragen zu dem Thema hast, schrieb uns gern: podcast@urbyo.com. Oder tausch dich in der Urbyo Community aus.