Immobilien & Finanzierung einfach machen

Was sind jetzt Alternativen zur KfW für den Neubau? Die KfW stoppt die Förderung für den Neubau. Das sind die kompletten 40er und 55er Programme sowie 461 als Zuschuss auf Kredite für Einzelmaßnahmen – also zum Beispiel für Projekte wie eine Neudämmung eines Daches oder ähnliches. Quasi alle energetischen Produkte. Die Töpfe sind leer. Aller Voraussicht nach bleiben schon zugesagte Förderungen auch bestehen. Falls man den Antrag eingereicht hat aber noch keinen Bescheid bekommen hat: da wird es eng. Wenn man die Bestätigung – also die BZA hat – aber den Antrag selbst noch nicht gestellt hat oder der nach bei der Bank zur Einreichung liegt, dann kann es sehr gut sein, dass man diese Förderung nicht mehr bekommt. Bei Fragen dazu schick uns gern eine E-Mail an financing@urbyo.com. Gemeinsam mit unserem Team, schauen wir dann, was für dich als Alternative in Frage kommt – ohne, dass es den Rahmen sprengt.

Das Rund-um-Paket für deine Wohnung Für die Eigentümergemeinschaft gibt es meistens eine Hausverwaltung. Die kümmert sich um alles, was mit dem Gebäude und dem Gemeischaftseigentum zu tun hat. Alles dazu erfährst du in dieser Folge. Dann gibt es ja aber noch deine Wohnung. Die wird innerhalb einer Eigentümergemeinschaft auch als Sondereigentum bezeichnet. Für die stehen aber natürlich ebenfalls ein paar Dinge an, z. B. die Überwachung der Mieteinnahmen, die Nebenkostenabrechnung, die Beauftragung von Reparaturen oder die mögliche Nachmietersuche. Für all diese Themen gibt es dann die Mietverwaltung. Die Mietverwaltung musst du aber natürlich auch extra beauftragen – und bezahlen. Je nach Leistungsumfang können das zwischen 15 € und 40 € monatlich pro Wohnung sein. Diese Kosten kannst du nicht auf deine:n Mieter:in umlegen. Du zahlst sie also selbst. Was du dafür bekommst? Zu den Leistungen einer Mietverwaltung gehören: Überwachung des Mieteingangs Mahnung bei Zahlungsverzug Erstellung der Nebenkostenabrechnung Optional kann dich die Mietverwaltung auch bei der Suche nach einem Nachmieter oder einer Nachmieterin unterstützen. D. h. sie inseriert die Wohnung und trifft eine Vorauswahl, so dass du am Ende nur noch entscheiden musst, welche:r Kandidat:in in deine Wohnung einzieht. Allerdings bekommst du diesen Service auch von uns: Mit unserem "Neu vermietet"-Versprechen. ToDo's, wie die Nachmietersuche, sind – hoffentlich – kein Dauerthema für dich, so dass du dir überlegen solltest, es auch nur im Bedarfsfall bei der Mietverwaltung zu beauftragen. Dadurch kannst du nämlich deine monatliche Pauschale reduzieren. Ob sich das rechnet, solltest du im Vorfeld aber gut kalkulieren. Bei einer kleineren Studentenwohnung in Chemnitz, die du verwalten lässt, kann das schnell zum Renditekiller werden. Ist das aber eine Option für dich, weil du beispielsweise mehrere Wohnung hast, die du vermietest, dann kann ist es natürlich superbequem, wenn die Hausverwaltung, die sich um das Gemeinschaftseigentum kümmert, auch die Mietverwaltung übernimmt – sofern sie das überhaupt anbietet. Wenn du mit deinem Objekt aber grundsätzlich Probleme hast oder schonmal vergisst die Mieteingänge zu kontrollieren oder Mahnungen für dich ein Thema sind, dann kann das Thema wirklich sinnvoll sein. Achte dabei aber – wie gesagt – auf die Kosten. Deine Rendite bzw. deine Mieteinnahmen sollten einfach hoch genug sein, um die durchschnittlich 25 € pro Monat locker abzudecken. Allein aus Bequemlichkeit solltest du aber nicht unbedingt auf eine Mietverwaltung zurückgreifen. In der Regel kannst du dich um eine handvoll Immobilien gut selbst kümmern. Jedenfalls sollte dich die Angst vor der Nebenkostenabrechnung nicht dazu bringen eine Mietverwaltung zu beauftragen. Du hättest gern noch ein paar Erfahrungswerte? Kein Problem. Tausch dich in der Urbyo Community oder melde dich direkt bei uns. Du hast noch andere Themen auf dem Herzen? Her damit: podcast@urbyo.com."Neu ver

Ein Must-have für's Gemeinschaftseigentum? Starten wir also mit dem Gemeinschaftseigentum. Das gehört allen Eigentümer:innen. Kaufst du also eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, wirst du Teil dieser Eigentümergemeinschaft und erwirbst dadurch auch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Dabei heißt Anteil nicht, dass dir z. B. ein bestimmter Abschnitt des Treppenhauses gehört. Vielmehr ist es so, dass beim Kauf der Immobilie im Kaufvertrag und Grundbuch deine Miteigentumsanteile stehen. Wenn sich aus der Teilungserklärung dann z.B. ein Eigentumsanteil von 10 % ergibt, dann gehören dir quasi 10 % am gesamten Gemeinschaftseigentum – also dann 10 % an jeder Stufe des Treppenhauses, 10 % der Tiefgarage und so weiter. Und natürlich trägst du auch 10 % der Kosten, die für das Gemeinschaftseigentum anfallen. Und dabei kommt dann die **Hausverwaltung ** ins Spiel. Die ist nämlich der Profi, der weiß worauf es beim Betreiben eines Hauses ankommt. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet sich gemeinsam für eine Hausverwaltung, beauftrag und bezahlt sie. Die Kosten hängen dabei ein von der Region und Größe der Anlage an – also, wie viele Wohnungen hat das Haus. In der Regel kannst du mit Netto-Gebühren zwischen 18 € und 30€ pro Wohnung und Monat rechnen. Was du dafür bekommst? Bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ist eine entscheidende Aufgabe die Instandhaltung. Also die Planung von Maßnahmen und eben auch die Durchführung. Ist beispielsweise die Klingelanlage defekt, kümmert sich die Hausverwaltung um Angebote und Beauftragung der entsprechenden Gewerke. Die Kosten für solche Maßnahmen sind dann allerdings nicht in der monatlichen Verwaltungsgebühr drin. Dafür zahlst du extra in die Instandhaltungsrücklage. Die Informationspflicht gehört auch zu den Aufgaben der Verwaltung. Einmal im Jahr wirst du zur Eigentümerversammlung eingeladen, bei der dann besprochen wird was alles ansteht Ob deine Eigentümergemeinschaft eine Hausverwaltung braucht, ist natürlich ganz individuell. Im Grunde kann sich die Gemeinschaft oder einzelne Eigentümer:innen auch selbst darum kümmen. Allerdings ist das meistens nicht besonders praktikabel, denn es müssen gewisse Regeln eingehalten werden, die Kontoführung muss stimmen usw.. Am Ende ist es einfach sehr viel administrative Arbeit. Die Hausverwaltung kümmert sich nicht zuletzt auch um alle Verträge, die eine Hausgemeinschaft schließt. Zum Beispiel den Vertrag mit dem Hausmeisterservice, mit Versicherungen und den ganzen Versorgungsbetrieben. Auch um die entsprechenden Zahlungen kümmert sich die Hausverwaltung. D. h. sie sammelt das Geld ein und erstellt dann einmal jährlich die Hausgeldabrechnung. Diese Hausgeldabrechnung ist dann die Basis für deine eigene Nebenkostenabrechnung mit deinem Mieter bzw. deiner Mieterin Übrigens: Gibt es Probleme mit der Hausverwaltung und möchte die Eigentümergemeinschaft ihr kündigen, geht das natürlich – unter gewissen Voraussetzungen. Grundsätzlich hat der Verwaltervertrag eine begrenzte Laufzeit von höchstens fünf Jahren. Wenn der jetzt früher gekündigt werden soll, dann kann man den Verwalter oder die Verwalterin per Eigentümerbeschluss abberufen. In dem Fall muss aber die vertraglich vereinbarte Vergütung weitergezahlt werden. Es gibt aber natürlich auch außerordentliche Kündigungsmöglichkeiten – insbesondere, wenn die Verwaltung ihren Pflichten nicht nachkommt. Damit es gar nicht erst soweit kommt, kann die Eigentümergemeinschaft einen Beirat einrichten. Im Grunde ist das eine freiwillige Sache – außer, es ist in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgelegt. Soweit also zur Hausverwaltung. Als Ergänzung dazu gibt es auch noch die Mietverwaltung – oder auch Sondereigentumsverwaltung. Was das ist erfahrt ihr in der nächsten Folge. Also, stay tuned! Wenn du dich zur Hausverwaltung noch ein bisschen austauschen möchtest, stell deine Frage gern in der Urbyo Community oder melde dich direkt bei uns. Du hast andere Themen, die dir unter den Nägeln brennen? Her damit: podcast@urbyo.com.

Geht noch was? Beim Verhandlen des Kaufpreises für eine Immobilie geht es nicht darum einfach mal aus Jux und Dollerei dem Verkäufer oder der Verkäuferin ein Gegenangebot zu machen. Ist der Preis fair, solltest du auch so fair sein ihn zu akzeptieren – und dich freuen, dass du einen guten Abschluss gemacht hast. Willst du trotzdem noch einen besseren Preis rausbekommen, kann das im Zweifel nach hinten losgehen und du katapultierst dich dadurch ins Aus. Grundsätzlich kannst du dir aber merken: Je höher der Kaufpreis ist, desto eher hast kannst du ihn noch verhandeln. Und dann gibt es noch ein paar Faktoren, die dich in eine gute Verhandlungsposition bringen – anstehende Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten beispielsweise. In diesem Fall ist offensichtlich, dass nach dem Kauf der Immobilie höhere Kosten auf dich als neue:n Eigentümer:in zukommen. Und das ist ein starkes Argument in der Verhandlung. Ein weiterer Faktor für die Preisverhandlung ist die Nachfrage: Je geringer die ist, desto besser ist deine Verhandlungsposition. Frage also ruhig auch mal den oder die Verkäufer:in bzw. den oder die Makler:in, wie viele Leute sich ebenfalls für die Immobilie interessieren. Dein Auftreten spielt dabei eine wichtig Rolle. Es geht nicht darum, dem oder der Verkäufer:in sein eigenes Objekt schlecht zu reden. Sei seriös, fair, freundlich und verbindlich. Das erhöht deine Chancen, denn am Ende spielt bei vielen das Bauchgefühl eine wichtige Rolle, wenn sie ihre Immobilie verkaufen. Das Ganze sollte – wie so oft – ein Geben und Nehmen sein. Du möchtest den Kaufpreis senken? Dann solltest du dem Verkäufer oder der Verkäuferin auch etwas anbieten können – z. B. schon eine Finanzierungsbestätigung oder einen schnellen Notartermin. Bei beidem helfen wir dir natürlich! Schreibe uns einfach eine E-Mail an support@urbyo.com oder vereinbare direkt einen Termin auf Urbyo Finanzieren. Halte am besten schon mal alle Unterlagen parat, damit wir den Turbo zünden können. Welche das sind? Schau mal hier in den Infos zur Haushaltsrechnung. Noch ein paar weitere Punkte gefällig, die dich in eine bessere Verhandlungsposition bringen? Voilà: Was ist das für eine Immobilie? Wie ist die Situation des Verkäufers/der Verkäuferin? Was für eine Mieterstruktur ist vorhanden? Wie lange ist das Objekt bereits am Markt? Hat der oder die Verkäufer:in beipielsweise Verkaufsdruck kannst du mit Schnelligkeit sicherlich punkten. Hast du für dich die relevanten Fakten zusammengesammelt und dir eine Taktik zurechtgelegt, kommt's auf den richtigen Zeitpunkt an, um deine Asse aus dem Ärmel zu holen. Theoretisch kannst du den Kaufpreis natürlich noch beim Notartermin verhandeln. Praktisch empfiehlt sich das überhaupt nicht. Am besten verhandelst du den Kaufpreis für die Immobilie direkt bei der Reservierung – dann kann auch der Kaufvertrag direkt so aufgesetzt werden und muss nicht mehr nachträglich angepasst werden. In diesem Sinne: Happy Kaufpreisverhandlung! Möchtest du dich zum dem Thema noch weiter austauschen, frag gern in der Urbyo Community nach oder melde dich bei uns. Wenn ihr noch Fragen habt, die euch beschäftigen, dann schreibt uns gerne an podcast@urbyo.com.

...und der Immo Damit du zackig ein Finanzierungsangebot in deinem Postfach hast, bist du optimalerweise fest angestellt, hast eine gute Haushaltsrechnung – also mehr Einnahmen als Ausgaben – und im Idealfall nicht mehr als zehn Immobilien. Wie gesagt: Theorie und Praxis passen nicht immer zusammen. Das heißt aber nicht, dass du keine Finanzierung für eine Immobilie bekommst. Es dauert dann vielleicht einfach nur einen Tick länger. Aber mit den richtigen Profis an deiner Seite, bekommst du davon nicht mal etwas mit. Finanzierungsvermittler:innen, wie wir sie im Urbyo Team haben, wissen worauf es ankommt und an welcher Stelle eventuell ein bisschen Überzeugungsarbeit bei der Bank geleistet werden muss. Probezeit kann so ein Thema sein oder die Betrachtung in der Rentenphase. Wenn du weißt worauf es dabei aber ankommt, sind diese Hürden leicht genommen. Den direkten Draht für alle Finanzierungsfragen hast du natürlich über unsere Webseite. Janina und ihr Team freuen sich auf jeden Fall, wenn sie dich unterstützen dürfen. Um bei den Banken nach einer Immobilienfinanzierung zu fragen, solltest du aber einfach ein paar grundsätzliche Unterlagen parat haben: Personalausweis Die letzten drei Gehaltsabrechnungen bei angestellt Tätigen bzw. aktuelle BWA bei selbstständig Tätigen Lohnsteuerbescheinigung Rentennachweise Nachweise über Vermögen und Verbindlichkeiten. Steuerbescheid (sofern du eine Steuererklärung machst) Die letzten zwei Jahresabschlüsse (bei Selbstständigen) Da für die Baufinanzierung nicht nur deine eigene Finanzlage eine Rolle spielt, sondern auch die Immobilie selbst, kann es da vielleicht auch noch deinen einen oder anderen Stolperstein geben. Solltest du nämlich aus irgendeinem Grund die Raten an die Bank nicht mehr bezahlen können, hat die das Objekt immer noch als Sicherheit und kann die im Fall der Fälle zwangsversteigern. Daher prüft die Bank natürlich auch genau, ob die Wohnung oder das Haus den Kaufpreis auch wert ist. Dafür durchforstet sie allerhand Unterlagen: Mietvertrag Bilder Grundbuchauszug Flurkarte Teilungserklärung Bauunterlagen bisherige Modernisierungen Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen sind da eher uninteressant. Die Bank hat für die Bewertung ein eigenes System, das am Ende den sogenannten Bankenwert ausspuckt. Wenn der Kaufpreis zu sehr davon abweicht, kannst du die Differenz aber z. B. mit einer sehr guten Bonität, höherer Tilgung oder mehr Eigenkapital wieder ausbessern. Außerdem gibt Regionen, in denen der sogenannte Bankenwert noch auf Quellen von 2019 zurück greift, das spiegelt natürlich nicht die aktuelle Situation am Markt wider. Übrigens: Je nachdem, wie risikobereit du bist empfiehlt sich für dich entweder der Kauf eines Neubaus oder Altbaus. Neuere Immobilien sind eher die richtige Anlage, wenn du sicherheitsorientiert bist. Du bist ein bisschen risikofreudiger? Dann kannst du auch ruhig mal eine ältere Immobilie in mittlerem Zustand kaufen. Das A und O für dein Investment ist aber immer die Mietnachfrage. Je höher die ist, desto geringer ist das Risiko, dass die Wohnung mal leer steht und du keine Mieteinnahmen hast. Wenn du wissen möchtest, welche Erfahrungen andere Eigentümer:innen bei der Immobilienfinanzierung gemacht haben, frag gern mal in der Urbyo Community nach oder melde dich direkt bei uns. Wenn du Themen hast, die wir in einem unserer nächsten Podcasts auch mal besprechen sollen, schreib uns gerne an podcast@urbyo.com.

Egal, ob selbstgenutzt oder als Kapitalanlage Immobilien als Altersvorsorge kannst du auf zwei Arten nutzen: Entweder du ziehst selbst ein, sparts dir die Mietzahlung und hast am Ende etwas Eigenes. Oder du vermietest die Immobilie, zahlst die Raten durch die Mieteinnahmen ab und kannst sie dann spätestens zum Renteneintritt gewinnbringend verkaufen. Natürlich kannst du die Wohnung oder das Haus dann auch behalten, einfach weiter Miete bekommen und die dann für deine eigene Mietzahlung nutzen. Aber es gibt auch ein paar Dinge, auf die du achten solltest. Bei einer gekauften Immobilie, in die du selbst einziehst, hast du vorher im Grunde eine Lifestyle-Entscheidung getroffen. Da sollte einfach möglichst alles passen. Und wenn du den Wunsch hast, in der Wohnung oder dem Haus auch alt zu werden, solltest du dich beim Kauf schon fragen, ob hier auch im Alter alle Wünsche erfüllt werden – sofern man das schon sagen kann. Eine ETW im 8. Stock ohne Fahrstuhl ist dann aber wahrscheinlich nicht die optimale Immobilie. Vor allem solltest du dir vor dem endgültigen “Ja” zu der Wohnung aber auch die Frage beantworten: Kann ich mir die Rate auch im Rentenalter leisten. Und auch, wenn du deinen Kredit bis dahin zurückbezahlt hast: Die Nebenkosten musst du auch weiter zahlen. Und Rücklagen für Modernisierungen solltest du auch weiterhin bilden können. Außerdem gibt es noch die schöne Abkürzung LILA, die beschreibt, worauf du auch noch achten solltest. LILA steht für: - Landschaft: kann natürlich auch die Stadt sein, aber du solltest dort leben wo du es schön findest - Infrastruktur: auf dem platten Land kann es natürlich schön sein aber auch die Verkehrsanbindung, die Entfernung zu Supermärkten, Schulen, Kindergärten und Ärzten solltest du bei der Entscheidung berücksichtigen - Lebensqualität: sehr individuell – manche sind erst glücklich, wenn um sie rum auch Theater, Kinos und Leben ist, andere suchen eher die Ruhe und die Natur - Arbeit: durch Corona ist Remote Work natürlich ein Thema geworden – ganz ohne Anwesenheit geht es in vielen Berufen trotzdem gar nicht und in den meisten Berufen nicht auf Dauer. Darum ist es schon auch sinnvoll da zu wohnen, wo du Jobs finden kannst. Wichtig ist aber natürlich auch zu wissen, ob du den Kredit bis zur Rente abbezahlen kannst, oder dir sonst die Rate auch im Rentenalter leisten kannst. Viele vergessen immer, dass die Miete im Rentenalter um einiges höher sein kann, während eine Rate fixiert ist. Der richtige Zeitpunkt, um in Immobilien als Altersovorsorge zu investieren? Den gibt es irgendwie nicht, denn der hängt einfach von zu vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gilt aber: Du kannst nicht früh genug damit anfangen. Und wenn man sich die aktuelle Lage anguckt, werden die Mieten in den Städten – und auch auf dem Land – immer höher. Oftmals liegen die Kreditraten, die ja Zins und Tilgung beinhalten, unter den Nettokaltmieten der Immobilien am Mietmarkt. Kaufst du eine Immobilie als Kapitalanlage gibt es da ein paar andere Dinge zu beachten. Wichtig sind natürlich die Rendite und bzw. oder das Wertsteigerungspotenzial. Decken die Mieteinnahmen deine monatliche Rate? Wie sieht es mit der Bevölkerungsprognose aus und mit welcher Wertsteigerung kannst du da rechnen? Ziel mit einer Kapitalanlage ist ja, dass du am Ende mehr übrighast als vorher – und dich eventuell auch schon früher aus Arbeitsleben zurückziehen kannst, weil du einfach andere Einnahmequellen hast – oder eben durch einen Verkauf dann genügend Geld auf der hohen Kante liegt. Und klar: Lage und Immobilientyp müssen auch zusammenpassen. Also, eine 1-Zimmer-Wohnung wirst du in einer Studentenstadt sicherlich viel leichter vermietet bekommen als irgendwo auf dem Land. Wenn du irgendwann vor der Frage stehst “Immobilie verkaufen oder weiter laufende Mieteinnahmen haben?” gibt es darauf keine pauschale Antwort. Deine eigenen Umstände spielen dabei eine entscheidende Rolle. Bevor du eine Immobilie verkaufst, um vielleicht eine neue zu kaufen, solltest du z. B. immer prüfen – oder auch gern von den Urbyo Finanzexpert:innen prüfen lassen – ob es sich vielleicht doch rechnet, sie zu halten und als Zusatzsicherheit mit reinzunehmen. Das wird dann nämlich wie Eigenkapital beim neuen Kauf gewertet. Außerdem sparst du die VFE, wenn du die Immobilie vor Ablauf deiner Zinsbindungsfrist wieder verkaufen willst. Aber natürlich ist das auch eine steuerliche Entscheidung. Mieteinnahmen musst du versteuern. Der Verkauf nach 10 Jahren ist steuerfrei. Du meinst, das kannst du dir nicht leisten? Wenn du einen Job, wenig oder keine Konsumratenkredite und ein Nettoeinkommen von mindestens 2.000 Euro im Monat hast, dann kannst du auch in Immobilien investieren. Je nachdem wo du wohnst, vielleicht nicht direkt um die Ecke – aber da gibt es auf jeden Fall andere sehr sinnvolle Möglichkeiten. Und außerdem musst du ja auch nicht direkt in ein freistehendes Einfamilienhaus in der City investieren – eine solide 1- bis 2-Zimmer-Wohnung ist ein hervorragender Einstieg

Der Pflichttermin beim Immobilienkauf Ab zum Notar oder zur Notarin deiner Wahl – auch den Kaufvertrag bekommst du da. Beim Immobilienkauf stellt sich für viele, die das erste Mal eine Wohnung kaufen, die Frage nach dem Kaufvertrag. Der Weg führt dich dann optimalerweise zu einem Notar oder einer Notarin. Aber anders, als du jetzt vielleicht denkst, schreibst oder rufst du den oder die Notar:in nicht erst an, wenn Kaufpreis, Finanzierung usw. schon (mündlich) geklärt sind. Den ersten Aufschlag machst du nämlich schon, wenn es um die Finanzierung geht. Warum? Um dir ein Angebot machen zu können, brauchen die meisten Banken einen Entwurf des Kaufvertrag – und den bekommst du vom Notariat. Spätestens vor Unterzeichnung deines Darlehensvertrags, solltest du dich also schon um eine:n Notar:in kümmern. Wie und wo du eine:n Notar:in findest ist ganz easy: In den meisten Städten gibt es Notariate, die auch Immobiliekaufverträge beurkunden. Und mittlerweile haben viele eine eigene Webseite. Du kannst also entweder online suchen oder den Urbyo Support anschreiben. Der hat nämlich auch ganz fix ein paar Tipps für dich parat. Hast du eine Wahl getroffen, reicht, wie gesagt, eine kurze E-Mail mit deinem Anliegen. Hier mal eine Vorlage, die du gern verwenden und anpassen kannst: Betreff: Beurkundungsauftrag Sehr geehrte Damen und Herren, ich möchte eine Immobilie in XXXXXX kaufen und dies gerne bei Ihnen beurkunden lassen. Die Verkäuferin/Der Verkäufer wird es entsprechend nachgenehmigen. Können Sie einen Kaufvertragsentwurf erstellen und diesen per E-Mail an mich und die Verkäuferin/den Verkäufer XXXXXXX (E-Mail-Adresse XXXXXXX@XXXX.XXX) senden? Den Fragebogen mit den Angaben zum Kaufvertrag erhalten Sie anbei. Bei Rückfragen melden Sie sich gerne bei mir. Sie erreichen mich telefonisch unter XXXXXXXXXX. Mit freundlichen Grüßen XXXXXXXX ➡ Den erwähnten Fragebogen findest du übrigens hier. Das Erstellen eines Kaufvertragentwurfs ist natürlich längst nicht alles, wobei dich ein:e Notar:in begleitet. Da gibt es 1. Dinge, die vor der Beurkundung gemacht werden, 2. Sachen, die während der Beurkundung getan werden und 3. die Vorgänge, die nach der Beurkundung noch passieren. Vor der Beurkundung steht natürlich der Vertragsentwurf an – dafür wurde das Grundbuch eingesehen und geprüft und du wurdest ganz objektiv über unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten beraten. Übrigens: Das geht meist wirklich schnell. Innerhalb von wenigen Tagen hast du den auf deinem Tisch bzw. im Posteingang. Während der Beurkundung – das ist dann der eigentliche Notartermin – liest der Notar bzw. die Notarin den Vertrag Wort für Wort vor. Dabei wird noch einmal auf Vollständigkeit und Richtigkeit geprüft. Das geht meistens wirklich im Eiltempo. Rechtliches wird aber immer nochmal erklärt. Du kannst also sicher sein, dass der Turbo an den wichtigen Stellen wieder rausgenommen wird. Wenn die Unterschriften unter den Vertrag gesetzt wurden, kümmert sich der Notar bzw. die Notarin darum, dass beispielsweise die Vormerkung und die Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden und dass alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Die Kaufpreisfälligkeitsmittelung und finale Umschreibung des Grundbuchs sind später dann auch noch so Sachen. Bei der Wahl des Notars bzw. der Notarin bist du ganz frei. Und eigentlich hast du als Käufer:in das Recht der Notariatswahl – schließlich bezahlst du die Kosten dafür ja auch. Sollte der Verkäufer oder die Verkäuferin allerdings auf einen bestimmten Notar bzw. eine bestimmte Notarin besteht, kannst du dich natürlich auch dafür entscheiden. Dann ist nur unser Tipp: Lass den Kaufvertragsentwurf nochmal von einem eigenen Notar checken. Denn es gibt einfach Unterschiede in der Ausgestaltung der Kaufverträge. Zum Beispiel lassen sich manche Passagen eher käuferfreundlich oder verkäuferfreundlich formulieren. Manchmal gibt es auch ungewöhnliche Konstellationen oder Klauseln. Und wenn der Verkäufer bzw. die Verkäuferin so auf eine:n bestimmte:n Notar:in pocht, sei einfach hellhörig und lass den Vertragsentwurf einfach nochmal gegenchecken, so dass einzelne Formulierungen später nicht zu deinem Nachteil ausgelegt werden können. Ist der Kaufvertragsentwurf für alle stimmig, geht es zur Beurkundung - also den Notartermin. Wer da dann aber tatsächlich anwesend ist, ist nicht direkt vorgeschrieben. Möglich ist z. B., dass: sowohl du als auch der oder die Verkäufer:in anwesend sind und den Kaufvertrag unterschreiben nur du oder der bzw. die Verkäufer:in zum Notartermin erscheint und den Vertrag unterschreibt keiner von euch beiden kommt persönlich zum Notartermin teil, sondern ihr schickt jemand Drittes als Vertreter:in ohne Vertretungsvollmacht. Den unterschriebenen Kaufvertrag bekommt ihr zugeschickt und müsst ihn dann jeweils bei einem Notar oder einer Notarin in der Nähe nachgenehmigen lassen Vom Timing her solltest du versuchen, den Notartermin vor Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist für deinen Kreditvertrag stattfinden zu lassen, damit du nicht im schlimmsten Fall mit einer Finanzierung aber ohne Immobilie darstehst. Und nu mal Butter bei die Fische: Was kostet ein:e Notar:in? Für Notar:in und Grundbuchamt fallen immer ca. 1,5 % des Kaufpreises an. Die genauen Kosten hängen sehr von den einzelnen Vorgängen ab. Aber du kannst dir merken: Der Kaufpreis gibt die jeweilige Einflugschneise für die Gebührensätze vor. D. h. je höher der Kaufpreis desto höher die Gebühren. Die Gebührensätze sind allerdings in der Gebührenordnung für Notare festgeschrieben. Da darfst du also nicht willkürlich zur Kasse gebeten werden. 👉 Hier findest du übrigens die Gebührentabelle Bei Fragen zur Tabelle, zu Notar:innen oder zum Thema Immobilien ganz generell, schreib uns unbedingt eine E-Mail an podcast@urbyo.com – oder stellt deine Frage auch gern in der Urbyo Community. Wir freuen uns immer auf Hinweise was euch noch so interessiert und beschäftigt.

Warum der Kaufpreis nicht alles ist Dass beim Kauf einer Immobilie nicht nur der Kaufpreis gezahlt werden muss, ist oftmals gar nicht so klar. Die Frage nach dem Finanzierungsbedarf wird unseren Finanzexpert:innen ziemlich häufig gestellt. Auch beim Thema Abschreibungen tappen viele im Dunkeln. Wir haben also mal ein paar Antworten zu den Erwerbskosten und Erwerbsnebenkosten parat. Here we go! Zu den Erwerbskosten gehört natürlich der Kaufpreis. Aber das ist noch längst nicht alles. Schon wenn du selbst baust, wird das Ganze etwas umfassender. Zu den Erwerbskosten gehören dann nämlich die Anschaffungskosten für das Grundstück und die Herstellungskosten für den Neubau – also sowas wie Baumaterial und Löhne. Und auch die Erschließungskosten kommen auf dich zu. Also Strom, Gas, Wasser, Internet. Und wenn auf dem Grundstück noch ein Haus steht, dass abgerissen werden soll, sind da auch noch die Kosten für den Abriss und die Bauschuttbeseitigung oder die Kosten für Außenanlagen. Für die Erdarbeiten, Bepflanzungen, Zäune und Terrassen kommt gern mal ein Sümmchen im mittleren bis oberen fünfstelligen Bereich bei einem Einfamilienhaus zusammen. Gebühren für Genehmigungen oder Bodenvermessung oder Gutachten gehören auch zu den Baunebenkosten und damit zu den direkten Erwerbskosten. Wenn du eine Bestandsimmobilie kaufst, dann sind auch die Kosten für Sanierung und Modernisierung Teil der Erwerbskosten. Also, z.B. ein neues Dach, weil das alte undicht ist oder eine neue Heizung, weil die alte nicht mehr geht. Auch die Kosten für die Renovierung – also die optische Aufwertung und Verbesserung – sind Erwerbskosten. Auch die neue Einbauküche oder Möbel kannst du zu den Erwerbskosten dazurechnen. Umzugskosten übrigens auch. Und das alles erhöht den Finanzierungsbedarf. On Top kommen dann noch die Erwerbsnebenkosten. Genauer gesagt die direkten und die indirekten Kaufnebenkosten. Zu den direkten Erwerbsnebenkosten gehören: Grunderwerbssteuer Maklercourtage notarielle Beurkundung Eigentumsumschreibung im Grundbuch Diese Kosten lassen sich später bei der Steuererklärung abschreiben. Zu den indirekten Erwerbsnebenkosten gehören dann: die Bestellung der Grundpfandrechte durch den Notar oder die Notarin die Eintragung der Grundpfandrechte durch das Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung Bereitstellungszinsen Bauzeitzinsen Zwischenfinanzierungszinsen Bearbeitungs- oder Abschlussgebühren Das sind alles Kosten, die mit der Finanzierung zusammenhängen. Hast du die Erwerbskosten und -nebenkosten zusammengerechnet und ziehst dann dein Eigenkapital davon ab, hast du deinen Finanzierungsbedarf. Zumindest, wenn es um Bestandsimmobilien als Kapitalanlage geht. Baust du deine Immobilie selbst, kannst du noch die sogenannte Muskelhypothek abziehen. Also all das, was du an Eigenleistungen einbringen kannst. Bei der Muskelhypothek kannst du allerdings auch nur die ersparten Lohnkosten ansetzen. Außerdem gibt es auf die eigene Arbeit keine Gewährleistung. Unabhängig von deinen Eigenleistungen kannst du aber auch alles abziehen, was noch eingebracht werden soll. Also, vielleicht vorhandener Grundbesitz, Bausparguthaben oder Lebens- und Rentenversicherungen. Willst du es noch ein bisschen genauer wissen, schreib uns gern eine E-Mail an support@urbyo.com oder tausch dich dazu in der Urbyo Community aus.

Augen auf beim Immobilienkauf Scheinen Immobilienpreise deutlich überbewertet, stellt sich schnell die Frage, ob es sich um eine Immobilienblase handelt, die über kurz oder lang platzt. Steigende Quadratmeterpreise machen auf jeden Fall hellhörig. Und klar solltest du das Objekt, in das du investieren möchtest, vorher richtig gut prüfen. Schau dabei aber nicht nur auf den Preis, sondern guck dir zum Beispiel auch die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung an. Achte auf Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Und natürlich: Lass das Objekt gründlich durchchecken. In Deutschland haben wir seit einiger Zeit auf jeden Fall einen Immobilienboom bei dem das Immobilienangebot nicht so schnell steigt wie die Nachfrage. Das kann beispielsweise daran liegen, dass sich immer mehr Leute auch eine Immobilie leisten können - oder zumindest zu niedrigen Zinsen Geld leihen können. Wenn du dir die Wachstumsprognosen hinsichtlich Einwohnerzahlen für die nächsten 10 Jahre in unterschiedlichen Regionen anguckst, kannst du feststellen, dass selbst Städte wie Hamburg, Berlin oder Frankfurt am Main noch wachsen werden. Dadurch bleibt die Nachfrage auch hier weiter hoch. Außerdem sind die Preise in den letzten Jahren generell gestiegen. Z. B. ist das Bauen insgesamt teurer geworden wodurch sich das Produkt, also die Immobilie, dann entsprechend auch verteuert. Steigende Preise allein reichen also nicht aus, um von einer Immobilienblase zu sprechen. Möchtest du aber in Regionen investieren, in denen die Preise schon vergleichsweise hoch sind, solltest du gucken, dass du von Anfang an eine Mietrendite hast, die die Kosten deckt oder zumindest annährend deckt und du nicht unbedingt etwas dazuzahlen musst. Denn, wenn die Kaufpreise hier in Zukunft vielleicht nicht mehr steigen aber die Nachfrage nach Wohnraum hoch bleibt, lassen sich Wohnungen mit hoher Wahrscheinlichkeit immer noch ziemlich einfach vermieten. Damit du immer ein gutes Investment machst, schauen wir uns für die Regionen und das Einwohnerwachstum genau an und suchen nach Märkten oder Immobilien bei dem das Angebot auch mittelfristig niedriger als die Nachfrage bleibt. Schau also unbedingt mal auf urbyo.com vorbei und hol dir unsere Empfehlungen für dich ab. Wir freuen uns außerdem auch, wenn du das Thema Immobilienblase in der Urbyo Community weiter mitdiskutieren magst.

Meistens geht mehr als du denkst. Hast du das Thema Immobilien als Kapitalanlage für dich schon auf dem Schirm? Oder schrecken dich die hohen fünfstelligen oder sogar sechsstelligen Beträge ab, die du bei einem Investment auch schon zum Einstieg in die Hand nehmen musst? Optimalerweise weißt du natürlich schon zu Beginn deiner Suche, wie viel du dir leisten kannst. Dafür stellt die Bank die sogenannte Haushaltsrechnung an. Dadurch prüft die Bank ganz genau deine Einnahmen und Ausgaben. Am Ende stellt sie damit deine Kreditwürdigkeit fest und stellt sicher, dass du die Rate auch dann weiterzahlen kannst, wenn die Wohnung mal nicht vermietet ist. Wenn du erstmal selbst gucken willst, in welchem Rahmen du überhaupt einen Kredit bekommen würdest, kannst du dein monatliches Haushaltsnettoeinkommen x 100 rechnen. Dann hast du eine erste, grobe Orientierung, was den Kaufpreis für die Immobilie angeht. Wichtiger als die Frage nach dem "Wie viel" ist aber eigentlich die Frage: "Was möchte ich mir leisten?" Mach also gern mal einen Haushaltscheck und schau, was am Ende des Monats so übrigbleibt. Bei der Finanzierung ist dann ziemlich viel möglich und eine 100 %-Finanzierung nicht selten. 100 %-Finanzierung? D.h. du bekommst ein Darlehen über den kompletten Kaufpreis. Allerdings: Je mehr Geld die Bank dir leiht, desto höher ist ihr Risiko, dass sie es nicht wiederbekommt, sollte sich deine finanziellen Situation verschlechtern. Um das abzupuffern, zahlst du einen etwas höheren Zinssatz. Die attraktivsten Zinsen bekommst du aktuell übrigens, wenn du 85 % - 90 % finanzierst. Wenn du durch ein paar Ersparnisse die Möglichkeit hast, neben den Nebenkosten auch einen Teil des Kaufpreises selbst zu bezahlen, lohnt sich auf jeden Fall ein Vergleich der Finanzierungsangebote. Denn an dieser Stelle ist die Frage: Eigenkapital einsetzen und den besseren Zins mitnehmen oder monatlich eine höhere Rate haben, dafür aber liquide zu bleiben? Übrigens: Es gibt einen Mindestbetrag für deine Baufinanzierung. 50.000 €. Möchtest du weniger Geld leihen, bekommst du von der Bank eher einen Konsumentenkredit. Es gibt wirklich mehrere Möglichkeiten in Immobilien zu investieren – auch ohne viel Knete. Und: Nach einer Immobilie muss auch nicht Schluss sein. Hast du Gefallen an deiner Vermieterrolle gefunden, kann es theoretisch direkt weitergehen. Nur, wenn dein Cashflow dauerhaft negativ ist, wird es vermutlich irgendwann seitens der Banken zu heikel. Aber, hast du den im Blick: Go for it! Du brauchst bei der Finanzierung Unterstützung? Schau gern auf urbyo.com/finanzieren vorbei. Wenn du gern noch ein paar Meinungen und Tipps hättest, tausch dich einfach in der Urbyo Community aus. Natürlich kannst du uns deine Fragen zur Immobilienfinanzierung auch an podcast@urbyo.com schicken. Wir freuen uns immer über eine kleine Meldung, welche Themen dich noch so interessieren und beschäftigen.