Immobilien & Finanzierung einfach machen

Welche Kreditprodukte für Immobilien in Frage kommen Eine Welt nur auf Annitätendarlehen? Langweilig! Dieses Darlehen bleibt zwar der Evergreen - aber es gibt doch so viel mehr. Wir verschaffen euch daher mal einen Überblick, welche unterschiedlichen Kreditprodukte es im Immobilien-Kontext gibt. A. Annuitätendarlehen Klar. Vermutlich sind das bei der Immobilienfinanzierung 90 % aller Darlehen. Dabei ist die Annuität die Summe aus Tilgung und Zinszahlung und die bleibt über gewählte Laufzeit immer gleich. Diese Zinsbindungszeit liegt bei der Finanzierung von Immobilien zur Kapitalanlage oftmals bei zehn Jahre. Während die Annuität, also die Rate, gleichbleibt, sinkt aber der Anteil der Zinszahlung, weil mit jeder Rate mehr getilgt wird und dadurch der noch offene Kreditbetrag sinkt. Im Umkehrschluss heißt das: Der Tilgungsanteil wird mit jeder Rate größer. Eine Kündigung vor Ablauf der Zinsbindungszeit ist meistens nicht so ohne Weiteres möglich. Wenn du das aber trotzdem machen möchtest, geht das nur unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank. Allerdings: Nach dem BGB, also dem Bürgerlichen Gesetzbuch, hast du nach 10 Jahren sowieso immer ein Sonderkündigungsrecht. D.h., wenn du eine länger Zinsbindung als 10 Jahre vereinbart hast, kannst du den Darlehensvertrag 10 Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten auf jeden Fall kündigen und bist dann nach 10,5 Jahren raus aus dem Vertrag. Sondertilgung ist allerdings oft ganz einfach möglich. Die wird gesondert im Darlehensvertrag vereinbart. Damit bekommst du quasi die Option eingeräumt neben der monatlichen Tilgungsrate auch noch eine zusätzliche Summe zurückzuzahlen. Bei den meisten Banken ist es völlig unproblematisch, wenn du jährliche eine Sondertilgung von bis zu 5% der Kreditsumme machst. B. Endfällige Darlehen Dabei tilgst du während der Laufzeit nichts, sondern zahlst den kompletten Darlehensbetrag nach Ende der Laufzeit auf einen Schlag zurück. Monatlich zahlst du nur die Zinsen. Dieses Darlehen hat im Grunde zwei Vorteile: Du kannst die Zinsen als Werbungskosten absetzen. Das ist bei vermieten Immobilien vielleicht interessant da immer einen gleichbleibenden Betrag zum Abzug bringen zu können. Du sparst die Tilgung über ein Tilgungskonto an. Das kann dann auch ein Investmentsparplan sein. Und wenn da die Erträge über den Zinsen liegen, dann kommt auch die Tilgungssumme – oder zumindest ein Teil davon – schneller zusammen. C. Tilgungsdarlehen Hier bleibt die Tilgungsrate immer gleich. Diese immer gleichbleibende Tilgungsrate führt dann auch zu einem ganz linearen Verlauf der Restschuld. Wenn du eine 5 %-Tilgungsrate hast, dann läuft ein 100.000 €-Darlehen 20 Jahre. Die Zinsen sinken entsprechend mit fortschreitender Tilgung. Im Unterschied zum Annuitätendarlehen ist die Rate nicht konstant. D. Forward-Darlehen Also eine Anschlussfinanzierung bei der du dir schon Jahre vor Ablauf des ursprünglichen Darlehens einen Zins sichern kann. Das ist besonders interessant, wenn du mit steigenden Zinsen rechnest. Bei Forward-Darlehen wird zwischen einem echten und unechten unterschieden. Beim echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindungsdauer mit Ende des ursprünglichen Darlehens; beim unechten fängt die Zinsbindungsdauer schon mit Vertragsabschluss anfängt. E. Cap-Darlehen Da ist der Zinssatz variabel, hat aber eine Obergrenze – also das namensgebende Cap. Dafür das es ein Cap gibt, zahlst du dann die sogenannte Cap-Prämie, die abhängig von der Obergrenze und Laufzeit ist. Es gibt dabei auch einen Floor - eine Untergrenze. Das Cap-Darlehen ist allerdings im Immobilienbereich für Privatanleger nicht so verbreitet. F. Bausparvertrag Dabei gibt es eine Ansparphase, in der du dich entscheiden kannst, wie viel Geld du einzahlen möchtest. Wenn du dann das Mindestguthaben angespart hast, eine entsprechende Bewertung und Bonität hast, geht es weiter mit der Darlehensphase. Am Ende ist das aber auch ein klassisches Annunitätendarlehen – nur das bei der Höhe des Darlehens dann deine Ersparnisse verrechnet wird. Wichtig zu wissen beim Bausparvertrag: Das Darlehen kannst du nur für Investitionen zu wohnwirtschaftlichen Zwecken nutzen. G. KfW Darlehen Ein Darlehen der KfW Bank ist für viele Projekte eine mögliche Ergänzung - zum Beispiel für energetische Sanierungen oder Bauprojekte, sofern bestimmte Rahmendaten eingehalten werden. Allerdings kannst du ein KfW Darlehen nicht selbst beantragen. Das läuft dann immer über die Bank, die das restliche Vorhaben finanziert. H. Policen-Darlehen Es wird von Versicherungen vergeben, wenn man eine kapitalbildende Versicherung mit einem Guthaben, also einem Rückkaufwert, hat. Das Schöne daran: Du hast keine Grundpfandrechte und keine Tilgung. Getilgt wird aber spätestens mit Ablauf der Versicherung. I. Wohnriester Die erste Voraussetzung, um Wohnriester beantragen zu können, ist auf jeden Fall die Anschaffung von neuem Wohnraum oder der Umbau einer zu Wohnzwecken genutzten Immobilie, sofern dadurch neuer Wohnraum entsteht. Wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, hast du die Möglichkeit, Kapital aus dem Riester-Vertrag zu nehmen. Allerdings müssen mindestens 3.000 € draufbleiben bzw. musst du die Riester-Beiträge zur Tilgung des Darlehens verwenden. Das geht dann aber nur, wenn das Darlehen dafür zertifiziert ist oder ein für die Riester-Besparung zertifizierter Bausparvertrag ist. Förderfähig sind übrigens alle Rentenversicherungspflichtigen, Beamt:innen, Empfänger von Arbeitslosengeld, Eltern im Erziehungsurlaub, pflegende Angehörige und die Ehepartner aller Gruppen. Also irgendwie alle, außer Selbstständige. Die Förderung gliedert sich in Zulagen und Steuervorteile. Jeder Sparende bekommt 175 € Grundzulage, vorausgesetzt er spart 4 % seines rentenversicherungspflichtigen Vorjahreseinkommens. Maximal dürfen es 2.100 € sein. Dann gibt es eine Kinderzulage in Höhe von 185 € pro Kind, das vor 2008 geboren wurde und 300 € für jedes jüngere Kinder. Berufseinsteiger unter 25 bekommen noch einen 200 € Extra-Bonus. Um die Förderung zu bekommen, musst du mindestens den Sockelbetrag von 60 € im Jahr einzahlen. Bei der Steuererklärung kannst du dann Sparbeiträge von bis zu 2.100 € als Sonderausgaben absetzen. Allerdings reduziert sich der Vorteil um die erhaltenen Zulagen. Aufpassen musst du übrigens beim vorzeitigen Verkauf der Wohnimmobilie, wenn du keine Ersatzinvestition machst. Das wird dann als Kündigung gewertet und in diesem Fall müsstest du sämtliche Förderungen zurückzahlen. Wenn du mehr zu einzelnen Finanzierungsmöglichkeiten wissen möchtest ruf uns gern an. Du erreichst uns unter 030 / 577 144 69 oder per Mail an support@urbyo.com.

Wem gehört eigentlich was? Um in die Details des Grundbuchamtes einzusteigen, müssen erstmal ein paar grundsätzliche Dinge klar sein, die dafür wichtig sind. Das erste ist das Thema Grundstück. Das bezeichnet nämlich nicht nur das Stück Land, sondern auch alles Unbewegliche, das damit fest verbunden ist. Also auch Bäume, Sträucher und natürlich auch die Gebäude. Und es kann auch ein Teil eines Spielplatzes sein, der zum Gemeinscheinschaftseigentum gehört. Der gehört dann zu den sogenannten grundstücksgleichen Rechten. Neben dem erwähnten Gemeinschaftseigentum gehört auch das Wohneigentum, das Teileigentum und das Erbbaurecht dazu. Das sind dann so Sachen wie das Treppenhaus, der Waschkeller, Sondereigentum an einer Wohnung oder Fläche, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Sofern ein Grundstück mit oder ohne Immobilie oder eine Wohnung den bzw. die Eigentümer:in wechselt, ist ein Eintrag im Grundbuch fällig. In den meisten Fällen, also, wenn du die Immobilie oder das Grundstück direkt kaufst oder geschenkt bekommst, geht das über einen notariell geblaubigten Vertrag. Es gibt aber auch Fälle, bei denen du keinen Notartermin brauchst, aber trotzdem die Pflicht hast das Grundbuch zu korrigieren. Das ist bei einer Erbschaft der Fall, weil der bisherige Eintrag im Grundbuch dann quasi „unrichtig“ geworden ist. Das führt uns dann konkret zum Grundbuch. Das Grundbuch ist das öffentliche Register über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte. Es wird geführt vom Grundbuchamt und genießt in Teilen „öffentlichen Glauben“. Vereinfach heißt das, dass man sich darauf verlassen kann, dass die Eintragungen zu den Eigentumsverhältnissen im Grundbuch korrekt sind. Was einem beim Immobilienkauf implizit klar wird, weil es immer mal wieder erwähnt wird, ist, dass es verschiedene Abteilungen im Grundbuch gibt. Der erste Teil des Grundbuchs ist die Aufschrift. Das ist einfach das Deckblatt auf dem steht welches Amtsgericht zuständig ist und welche Nummern das Band und Blatt haben. Dann kommt das Bestandsverzeichnis. Da wird mit Hilfe der Flurkarte die Art, Lage und Größe des Grundstücks beschrieben. Die Infos kommen nicht direkt vom Grundbuchamt, sondern vom Katasteramt. Außerdem gibt es noch drei Abteilungen. In Abteilung 1 findest du die Eigentumsverhältnisse und Informationen dazu, wann welche Wechsel und aus welchem Grund stattgefunden haben. Da steht dann auch dein Name, wenn der Kauf wirklich stattgefunden hat. In Abteilung 2 steht beispielsweise die Auflassungsvormerkung. Wenn die Nutzung der Immobilie irgendwie beschränkt wäre, steht das auch hier. Unproblematische Einträge aus Käufersicht sind meistens die Leitungsrechte des Wasser- und Energieversorgers. Aber es könnte auch sein, dass hier Nießbrauchrechte oder Dauerwohn- oder Nutzungsrechte eingetragen sind. Dann könntest du die Wohnung beispielsweise nicht einfach so frei vermieten. Wenn die Gemeinde ein Vorkaufsrecht hat, steht das hier ebenfalls. Wenn du von der Gemeinde einen entsprechenden Bescheid bekommst, in dem sie ihr Recht ausübt, dann ist dein geschlossener Kaufvertrag praktisch sofort ungültig. Auch Erbbaurechte wären in Abteilung 2 vermerkt. Neben diesen ganzen Beschränkungen gibt es auch Lasten. Die Rückauflassungsvormerkung beispielsweise. Die dient dem Schutz des Eigentümers oder der Eigentümerin und enthält Bedingungen, die du erfüllen musst. Hältst du die nicht ein, bekommt er oder sie das Grundstück zurück. Ein klassiches Beispiel wäre: Die Eltern übertragen den Kindern die Immobilie gegen lebenslanges Wohnrecht und die Kinder verzocken sich irgendwo und kommen in eine finanzielle Schieflage. So ein Recht könnte die Immobilie dann vor der Zwangsvollstreckung schützen. Wenn du nämlich in die Insolvenz rutschen würdest, dann würde der oder die Insolvenzverwalter:in dazu auch einen Vermerk ins Grundbuch einbringen. Schließlich sollst du im Fall der Fälle als Eigentümer:in nicht mehr frei über das Grundstück verfügen können. Weitere Punkte auf der Lastenseite wären z.B. auch noch ein Testamentsvollstreckungsvermerk oder ein Nacherbenvermerk. Wenn also schon eine Erbfolge festgelegt ist, soll nur der Vorerbe in einer Form über das Grundstück verfügen die den Nacherben nicht mehr beeinträchtigt. Letztendlich sind das alles Punkte, die auch den Preis des Grundstücks oder der Immobilie beeinträchtigen können. Es gibt z.B. auch sogenannte Sanierungsvormerke. Bei solchen Einträgen liegt das Objekt in einer Gegend, die die Gemeinde zum Sanierungsgebiet erklärt hat. D.h. hier sind Umgestaltungen der Umgebung geplant, die das Ziel haben, den Stadtteil attraktiver zu machen. An den Kosten wirst du dann aber in Form eines Ausgleichsbeitrags beteiligt. Und den wiederum könntest du bei der Kaufpreisverhandlung in die Waagschale werfen. Daneben gibt es auch noch Vorkaufsrechte des Mieters. Das ist gesetzlich geregelt – und steht entsprechend nicht im Grundbuch. Das suchst du also im Grundbuch vergeblich und wäre ein Beispiel für eine nicht eingetragene Last. In Abteilung 3 geht es dann um die sogenannten „dinglichen Sicherheiten“, wie Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld. Hierbei ist interessant, dass die Grundschuld auch nach der Abzahlung nicht automatisch gelöscht wird, sondern erst beim Verkauf. Das hat den Vorteil, dass du auch nach vollständiger Rückzahlung die Grundschuld neu aufleben lassen könntest – ohne erneut Notarkosten zu zahlen. Im Zusammenhang mit dem Grundbuch wird auch immer mal wieder von der Rangfolge gesprochen. Die Rangfolge ist quasi die Reihenfolge in der die Rechte bedient werden. Im Fall von Immobilien sind die Rechte ja meistens die Zahlung von Tilgung und Zins. Wer im ersten Rang steht, bekommt also auch zuerst Geld falls es zu einer Insolvenz kommt. Wenn du einen Kredit aufnehmen willst aber der erste Rang schon belegt ist, dann steigt das Risiko der Bank im Insolvenzfall nicht die komplette Forderung zurückzuerhalten. Das heißt für dich im Umkehrschluss, dass du einen höheren Zinssatz zahlst. Bei gleichrangigen Rechten gilt übrigens: first come, first serve. Also die zeitlich früheren Rechte im ersten Rang werden zuerst bedient. Das nennt man dann auch Tempusprinzip. Sollen Ränge geändert oder gelöscht werden, braucht es die Zustimmung aller betroffenen Rechteinhaber:innen und der Eigentümer:innen. Die Bezeichnung Löschung ist in dem Zusammenhang allerdings etwas trügerisch: Es wird aus dem Grundbuch nämlich an sich nichts rausgelöscht, sondern nur durchgestrichen. Im Grundbuch-Jargon sagt man dann „gerötet“. Wer Einsicht in das Grundbuch haben will, braucht ein berechtigtes Interesse. Üblicherweise sind das Eigentümer:innen, Kreditgeber:innen oder Kaufinteressenten. Aber andere eingetragenen Rechteinhaber:innen, wie Erbberechtigte, dürfen Einsicht nehmen. Der Mieter oder die Mieterin einer Wohnung kann auch ein berechtigtes Interesse haben, um festzustellen, ob der Vermieter oder die Vermieterin auch der bzw. die Eigentümerin ist. Denkbar ist auch, dass Eigentümer:innen angrenzender Grundstücke mal einen Einblick beantragen. Im Prinzip ist das relativ weit auslegbar. Du brauchst aber einen sachlichen Grund. Reine Neugier reicht nicht. Wer zum Amtsgericht fährt, das Grundbuchamt aufsucht und da einen Grund vorweisen kannst, zahlt nichts für den Blick in die realen Bücher. Ansonsten kannst du Auszüge anfordern – da liegen die Kosten meist zwischen 10 € und 20 €. Puh, allerhand Infos. Wenn du dich noch etwas genauer austauschen möchtest, schau gern mal in der Urbyo Community vorbei.

Drum prüfe, wer sich lange bindet Theoretisch kannst du auch einen kurzen Kaufvertrag mit dem oder der Verkäufer:in aufsetzen. Wenn ihr euch einig seid, ist das eigentlich super. In der Praxis müssen Immobiliengeschäft in Deutschland aber immer von einem Notar oder einer Notarin beglaubigt werden. Da gibt es sogenannte Formerfordernisse, die erfüllt sein müssen. Das dient letztendlich der Sicherheit aller Vertragsparteien und ist dann entsprechend auch gesetzlich festgelegt. Der Kaufvertrag für eine Immobilie wird in der Regel von einem Notar bzw. einer Notarin erstellt, die als unparteiische:r Schiedsrichter:in die Vertragsparteien über ihre Rechte und Pflichten aufklärt. Da du als Käufer:in in der Regel die Notarkosten trägst, ist es absolut sinnvoll hier auch alle Fragen zum Vertrag loszuwerden. Wer mag, kann vor dem eigentlichen Kaufvertrag sogar auch einen Vorvertrag abschließen. Der Vorvertrag ist etwas anderes als die Reservierungsbestätigung. Während die letztlich rechtlich nicht bindend ist, ist der Vorvertrag ein ebenfalls notariell beglaubigtes Schriftstück, das letztlich alle Punkte aus dem Kaufvertrag schon einmal vorwegnimmt. Ein Vorvertrag kann z. B. dann sinnvoll sein, wenn du einen noch nicht gebauten Neubau kaufen möchtest, für den noch die Baugenehmigung fehlt. Wenn die Baugenehmigung dann vorliegt, ist es nur noch Formsache, dass der Deal mit dem Kaufvertrag auch besiegelt wird. Durch den Vorvertrag konnten sich aber vorher schon beide Seiten sicher sein, dass es keine bösen Überraschungen mehr gab. Ein anderer Grund für einen Vorvertrag wäre, dass du als Käufer:in noch auf die Finanzierungsbestätigung wartest. Vorverträge werden aber eigentlich eher selten abgeschlossen. Letztlich führt uns das aber wieder zu der Frage was in einem Kaufvertrag alles geregelt ist. persönliche Daten der Vertragsparteien mit Namen und Anschrift Objektdaten (Lage und entsprechende Prüfung der Grundbucheinträge und Teilungserklärung) Objektzustand und bekannte Mängel Kaufpreis Aufteilung der Nebenkosten Kaufpreis- und Zahlungsfälligkeiten Schlüsselübergabe Besonders, was die Fälligkeiten angeht, gibt es bestimmte Kriterien, die erfüllt werden müssen, bevor du die Zahlung auslösen kannst und das Eigentum wirklich auf dich übergeht. Den Kaufpreis beispielsweise überweist du nicht einfach Zug-um-Zug nachdem der Kaufvertrag unterschrieben ist, sondern erst, wenn die Auflassungsvormerkung gemacht wurde. Die dient der rechtlichen Absicherung, d.h. du als Käufer:in wirst im Grundbuch eingetragen. Dadurch wird praktisch verhindert, dass die Immobilie in der Zwischenzeit noch einmal an jemand anderes verkauft werden kann. Das Ganze zieht sich über ein paar Wochen, aber wenn dann alles erledigt ist, gibt es irgendwann ein Schreiben vom Notariat, das dich dann darüber informiert, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind und der Kaufpreis bezahlt werden kann – bzw. muss. Und dann sind da auch noch die Kaufnebenkosten, die bezahlt werden müssen. Im Unterschied zum Kaufpreis, sind die relativ zeitig nach dem Notartermin fällig. Falls du übrigens im Nachhinein merkst, dass der Kauf der Immobilie doch nicht so eine gute Idee war, wird die Rückgabe schwierig. So einfach wie beim Onlinekauf geht das leider nicht. Es gibt kein gesetzliches Rücktrittsrecht. Ein paar Ausnahmen gibt es aber natürlich trotzdem. Wenn nach Unterzeichnung erhebliche Mängel festgestellt werden, die dem Verkäufer bzw. der Verkäuferin nachweislich bekannt waren, aber beim Kauf verschwiegen wurden, dann kannst du vom Vertag zurücktreten. Das kann z.B. sowas wie ein größerer Hausschwammbefall sein. Allerdings wäre das vermutlich auch ein Fall, der vor einem Gericht landet. Sind im Kaufvertrag bestimmte Mängel festgehalten und die Beseitigung zugesichert worden, kann aber z.B. auch eine fehlende Mängelbeseitigung ein Rücktrittsgrund sein. Allerdings musst du in dem Fall noch erstmal eine Frist zur Nachbesserung setzen. Grundsätzlich gilt für dich als Käufer:in: Sobald dir ein Grund zur Anfechtung bekannt wird, musst du auch sofort handeln. Übrigens: Auch der oder Verkäufer:in kann vom Kauf zurücktreten, z.B. wenn du den Kaufpreis nicht bezahlst. Manchmal sind aber auch individuelle Rücktrittsregelungen sinnvoll. Z.B. dann, wenn der Kaufvertrag unterschrieben werden soll, bevor du die finale Finanzierungszusage hast. Falls das nämlich nicht klappt, sitzt du sonst da und musst irgendwie den Kaufpreis aufbringen. Und im Zweifel auch noch Schadenersatz zahlen.

Ring frei für Runde 2 Die Anschlussfinanzierung wird zwar irgendwie mal erwähnt, wenn du deinen Darlehensvertrag abschließt, aber das ist zu dem Zeitpunkt einfach noch totale Zukunftsmusik. Und ganz ehrlich, wer ist nicht froh, wenn das Thema erstmal durch ist. Aber natürlich musst du auch irgendwann den restlichen Betrag zurückzahlen. Dass du nach deiner vereinbarten Zinsbindung einfach aufgefordert wirst, direkt den ganzen Restbetrag zurückzuzahlen, wird aber nicht passieren. Die Bank wird dir spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung per Post zuschicken. Das nennt sich dann Prolongation. Das ist im Grunde eine Verlägerung bei derselben Bank und mit gleichen Vertragsbedingungen. Allerdings mit zwei Anpassungen: 1. Die Bank legt die Höhe des neuen Sollzinses fest und 2. du wählst eine neue Laufzeit für die Zinsbindung. Die Finanzierung wird dann an Tag X einfach umgestellt und schließt nahtlos an. Super bequem, oder? Allerdings ist der Zinssatz meistens höher, so dass du mehr zahlst, als du müsstest. Viel Verhandlungsspielraum hast du dabei nicht. Du musst im Grunde nehmen, was die Bank dir anbietet. Vermutlich sind die Konditionen zwar schon niedriger als die, die du aktuell zahlst. Aber in 90 % der Fälle sind es sicher nicht die besten Konditionen, die du auf dem Markt kriegen könntest. Alleine schon deshalb, weil die Bank das Gebäude nicht neu bewertet und auch keine Neukundennachlässe mehr gibt. Die logische Alternative ist dich nach einer neuen Bank und einer neuen Finanzierung umzusehen. Und die findest du genauso, wie du das beim ersten Darlehen gemacht hast. Zwar hast du dann wieder etwas Papierkram, aber der fällt deutlich niedriger aus, als beim ersten Mal. Und solange du nicht mehr Kapital aufnimmst als die Grundschuld absichert, brauchst du nicht mal einen Notartermin. Das klären die alte Bank und der oder die neue Darlehensgeber:in einfach untereinander. Wann du die Anschlussfinanzierung angehst, ist grundsätzlich dir überlassen. Theoretisch kannst du dich schon fünfeinhalb Jahre vorher darum kümmern. Sich ernsthaft damit zu beschäftigen, ist meist drei Jahre bevor das Darlehen ausläuft, sinnvoll. Das heißt dann im Fachjargon ab dem 36. Forwardmonat. Da ist es bei vielen Banken schon kostenlos möglich. Bei längerer Vorlaufzeit, zahlst du monatlich einen kleinen Zinsaufschlag. Mal so als kleine Faustformel: Wenn das Finanzierungsangebot der neuen Bank mindestens 0,2 Prozentpunkte besser ist als das Verlängerungsangebot deiner Bank, dann kannst du zuschlagen. Bereitsstellungszinsen musst du übrigens hierbei nicht zahlen. Die Bank hält das Geld erst zum vereinbarten Zeitpunkt für dich bereit und nicht schon drei Jahre vorher. Am Ende ist es aber natürlich trotzdem ein wenig wie pokern. Du hoffst, dir jetzt Konditionen zu sichern, die besser sind als in 3 Jahren. Später nachverhandeln ist dann nicht mehr möglich. Du hast noch Fragen dazu? Schreib uns gern eine Mail an support@urbyo.com. Wir melden uns schnellstmöglich bei dir zurück.

Oder: Wie Banken dich arm rechnen Bevor eine Bank entscheidet, ob sie dir einen Kredit gibt, bewertet sie sowohl die Immobilie, die du kaufen willst, als auch deine Bonität. Dafür wird dann eine sogenannte Haushaltsrechnung aufgestellt. Klingt recht harmlos, bedeutet aber einiges an Papierkram. Auch, wenn man das jetzt erstmal vermuten könnte: Bei der Haushaltsrechnung rechnet jede Bank anders. Teilweise gibt es sehr große Unterschiede bei den Abschlägen und Pauschalen. Was aber immer ähnlich ist, sind die benötigten Unterlagen. Da sind auf der **Einnahmenseite **Angaben zu Lohn / Gehalt oder Rente / Pension bzw. das durchschnittliche Nettoeinkommen der letzten beiden Jahresabschlüsse, Einküfte aus Nebenjobs (wenn du die mindestens schon drei Monate bekommst). Auch Kindergeld und Unterhaltszahlungen werden meistens angerechnet. Wenn du schon eine Immobilie hast, dann gehören auch bis zu 70 % der Mieteinnahmen dazu. Bei den Ausgaben, sind deine Miete, eventuell laufende Immobilienfinanzierungen, Unterhaltszahlungen, Beiträge zur privaten Krankenversicherung und weitere Verpflichtungen entscheidend. Für deine Lebenshaltungskosten setzt die Bank eine Pauschale an. Auch die Unterhaltskosten für ein Auto werden pauschal angesetzt. Aus dem Überschuss musst du dann die monatliche Rate für den Kredit problemlos zahlen können. Übrigens: Konsumschulden – also beispielsweise die Finanzierung eines Autos – sind für die Haushaltsrechnung eher keine so gute Idee. Bei der Finanzierung einer Immobilie zur Kapitalanlage stehen den Kreditkosten immerhin die Mieteinnahme gegenüber. Beim Auto steht im Grunde nur ein hoher Kreditbetrag auf der Ausgabenseite, die keinen Vermögenswert darstellt.

Japp. Geht. Das Gegenteil von Eigenkapital ist das Fremdkapital. Dass ist das Geld, das du dir leihen kannst, um Immobilien zu kaufen. Jetzt sagt man zwar, dass der Immobilienkauf ganz ohne Eigenkapital nur sehr schwer machbar ist. Ein paar Möglichkeiten gibt es aber eben doch. Am naheliegendsten ist eine 110%-Finanzierung. 110 % zu finanzieren bedeutet, dass du mit dem Bankdarlehen nicht nur den Kaufpreis abdecken muss, sondern auch die Kaufnebenkosten – also die Kosten für Grundbuch, Notar:in und eventuell auch noch für eine:n Makler:in. Die 110%-Finanzierung wird allerdings nicht bei allen Objekten oder in jeder Region oder von jeder Bank angeboten. Und selbst, wenn alles passt, gibt es in der Regel einen Zinsaufschlag. Außerdem besteht die Gefahr der Nachbesicherung. Alles in allem ist eine Finanzierung von 110 % also eher risikoreich. Eine andere Möglichkeit zur Finanzierung ohne Eigenkapital wäre ein Nachrangdarlehen. So ein nachrangiges Darlehen ist ein Kredit, der im Fall der Zahlungsunfähigkeit erst nach den erstrangigen Krediten bedient wird. Das wird zum Beispiel in der klassischen Baufinanzierung häufiger mal genutzt – also, wenn du eine Immobilie kaufst, die du selbst bewohnen möchte: Da kannst du bei der Bank, bei der du das Darlehen aufnimmst, auch die Möglichkeit für ein Nachrangdarlehen vorsehen. Dadurch hast du dann etwas Puffer, wenn im Rahmen des Bauprojektes der eigentliche Darlehensbetrag nicht ausreicht, weil jetzt z. B. die Renovierungskosten doch höher sind, als ursprünglich geplant. Kleiner Haken dabei: Die Zinsen sind etwas höher. Wenn du das nachrangige Darlehen nutzen willst, um eine Wohnung zur Kapitalanlage zu kaufen, dann würdest du tatsächlich das Nachrangdarlehen bei einer anderen Bank leihen. Die Summe lässt du dir dann sofort auszahlen und bringst sie bei der anderen Finanzierung quasi als Eigenkapital ein. Der Charme an der Sache ist, dass sich so eine Konstellation insgesamt trotzdem lohnen kann, weil durch den Einsatz des Nachrangdarlehens als Eigenkapital bei der ersten Bank quasi die Zinsen des erstrangigen Darlehens sinken. Das basiert dann auf der gleichen Logik wie das Verkäuferdarlehen. Eine weitere Option, sich Geld zu leihen ist das Arbeitgeberdarlehen. Für den oder die Arbeitgeber:in ist das eine Möglichkeit sein Vertrauen auszusprechen und den bzw. die Mitarbeiter:in auch stärker zu binden. Für Arbeitnehmer:innen ist es eventuell eine Alternative zur Gehaltserhöhung. Schließlich bekommst du durch das Arbeitgeberdarlehen einen Betrag ausgezahlt, auf den du keine Sozialversicherungsbeiträge zahlen musst. Als letzte Alternative wären da noch Sicherheiten. Das hat nichts mit der Aufnahme von Geld zu tun. Es gibt aber die Möglichkeit Zusatzsicherheiten zu hinterlegen, um so einen höheren Darlehensbetrag zu bekommen und das Nachbesicherungsrisiko zu senken. Zum Beispiel könntest du eine kapitalbildene Lebensversicherung hinterlegen, die du weiter bedienst und bei Auszahlung direkt an die Bank weiterreichst. Auch Aktien, Bausparverträge, die noch angespart werden oder Geldmittel, die du nicht direkt einbringen willst, kannst du als Sicherheit hinterlegen. Als Klassiker gehört natürlich auch dazu: eine Bürgschaft durch Dritte wie etwa Verwandte oder – hier auch wieder eine Möglichkeit – den Arbeitgeber bzw. die Arbeitgeberin.

Wie du nicht nur in Aktien und ETFs investierst, sondern auch in Immobilien Die Ersparnisse auf dem Girokonto liegen zu haben ist nett - hilft aber nicht, wenn du schon mal etwas für's Alter vorsorgen willst. Ein Tagesgeldkonto und Depot einrichten und einen Sparplan anlegennd, sind da schon hilfreicher. Aber warum nicht auch in Immobilien investieren? Immobilien gehören im Grunde wie Aktien zur Altersvorsorge dazu. Und wenn du jetzt mal von Gewerbeimmobilien absiehst, wird in den letzten Jahren einfach immer mehr Geld in Immobilien angelegt. Je nach Region, Lage und Objekt kannst du ziemlich gute Wertsteigerungen und Renditen erwarten – vor allem, wenn du einen langfristigen Ansatz verfolgst wie jetzt den zur Altersvorsorge. Dabei kannst du natürlich eine Wohnung selbst bewohnen oder vermieten. Die eigenen vier Wände zu kaufen ist allerdings eher eine Lifestyle-Nummer - da muss dann einfach alles passen. Bei einer Eigentumswohnung zur Kapitalanlage gehst du viel objektiver ran. Schließlich willst du dir damit eher einen finanziellen Puffer aufbauen und schaust eher, ob die Wohnung von der Lage und dem Zustand her leicht zu vermieten ist. Also, steigen wir mal etwas tiefer ein - mit der Fragen "Wo soll man kaufen?" Da gibt es im Grunde zwei Möglichkeiten. Entweder du kaufst in deiner Umgebung oder da, wo du die besten Wertsteigerungsmöglichkeiten hast. In deiner Umgebung kennst du dich natürlich aus und kannst die Verwaltung und Mieterwechsel auch einfach persönlich organisieren. Wenn du aber in einem Viertel wohnst, in dem bei den Mieten nicht mehr viel Luft nach oben ist, lohnt sich aber auch ein Blick in andere Regionen und Städte. Dabei guckst du dann am besten erstmal auf die Bevölkerungsentwicklung, denn für ein langfristiges Investment ist es wichtig, dass die Bevölkerung wächst. Zwar gibt es auch immer noch Wachstumspotenzial bei Metropolen wie Berlin, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und sogar auch noch in München und Hamburg. Interessanter wird es aber eigentlich bei Regionen, die ein Gesamtpaket aus halbwegs erschwinglichem Wohnraum, attraktiven Arbeitsplätzen und hoher Lebensqualität bieten. Diese Regionen profitieren nämlich jetzt und in den nächsten Jahren stark vom Zuzug. Sie werden liebevoll auch als B-Städte bezeichnet. Im Grunde sind es die Metropolregionen um die Großstädte herum, wie z. B. Rostock, Jena, Leipzig, Kiel, Dresden, Wuppertal oder Essen. Studentenstädte sind grundsätzlich auch interessent für ein Investment. Dadurch, dass Studierende ja irgendwann eben keine Studierenden mehr sind, und dann vielleicht einen Job in einer anderen Stadt anfangen, hast du als Vermieter:in zwar verhältnismäßig häufig mit dem Thema Mieterwechsel zu tun. Aber durch dieses Umzugsverhalten hast eben auch die Möglichkeit die Miete regelmäßig bei Mieterwechsel an den Marktstandard anzupassen. Hast du jetzt eine Immobilie in einer Stadt gefunden, deren Lagen in Ordnung ist, geht es um die klassischeren Kriterien wie Mietrendite oder Kaufpreisfaktor. OK, jetzt bitte nicht direkt aussteigen - wir halten es einfach ;-) Grundsätzlich Wird dein Wunschobjekt mit einer Rendite von 3 % angeboten, kannst du dir das schonmal genauer ansehen. Eventuell ist ja noch eine Entwicklung Richtung 4 % oder 5 % möglich. Manchmal lohnt es sich aber auch am Anfang eine geringere Rendite in Kauf zu nehmen - nämlich wenn das Wertsteigerungspotenzial groß ist. Bei Renditeversprechen von 6 % oder mehr, solltest du aber hellhörig werden: Da gibt es u. U. Probleme mit Mieter:innen oder es stehen größere Sanierungsarbeiten an. Um das besser einschätzen zu können, lohnt sich auf jeden Fall mal ein Blick in die Eigentümerversammlungsprotokolle. Passt soweit alles, solltest du dich zumindest einmal vom ZUstand der Wohnung überzeugen. Dafür reicht bei einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage oftmals auch eine 360°-Video-Besichtigung. Wenn du größtmögliche Sicherheit willst, dann ist sinnvoll, wenn du ein:e Gutachter:in beauftragst nach der Reservierung zu einem Termin zur Begehung zu gehen. Und wie viel Geld brauchst du jetzt, um eine Immobilie zu kaufen? Beispiel: Du möchtest eine Wohnung für 100.000 € kaufen. Die Nebenkosten für Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Grundbuch und Notar:in liegen bei etwa 10 % des Kaufpreises. D. h. du zahlst für diese Immobilie 110.000 €. Die gute Nachricht: Das musst du nicht auf der hohen Kante liegen haben. Eine Finanzierung des Kaufpreises + der Nebenkosten ist allerdings nicht immer möglich und auch etwas risikoreicher. In der Regel bekommst du die besten Konditionen, wenn du 80 % finanzierst. In diesem Fall wären das dann 80.000 €, die du dir leihst. 30.000 € hast du an Eigenkapital. Für die meisten Standorten ist aber eine 100%-Finanzierung gut machbar. Dabei kannst du die Nebenkosten selbst zahlen und die 100.000 € Kaufpreis leihst du dir von der Bank. In diesem Beispiel heißt das konkret, dass du 10.000 € haben solltest. Alles in allem ist das eigentlich ziemlich gut machbar. Und eine echte Alternative zu Aktien & Co.. Außerdem unterstützen wir dich bei jedem Schritt zu deiner Wunschimmobilie und nehmen dir alles ab, was dabei nervt. Schau einfach mal auf urbyo.com vorbei.

Optimal vorbereitet - auch ohne viel Geld auf dem Konto Du hast eine Immobilie im Auge aber das Geld nicht auf der Bank? Für die Finanzierung fällt dir wahscheinlich als erstes deine Hausbank ein, denn irgendwie denkt man ja: Ich kenne die, also kenne die mich ja auch. Theoretisch richtig. In der Praxis sieht das oft anders aus. Denn die können oft aufgrund von internen Richtlinien nicht wirklich flexibel reagieren. Und daher gibt es da leider nur selten wirklich das beste Angebot. Besser – also, im Sinne von besseren Kondition – fährst du da mit selbstständigen Finanzvermittler:innen. Das mag jetzt erstmal ähnlich attraktiv klingen wie Versicherungsmakler:in. Also eher nach jemandem, der eher das eigene monetäre Interesse im Auge hat, als deins. Wir habe also mal einen Blick darauf geworfen, wie man eigentlich Finanzvermittler:in wird und was dafür notwendig ist. Erstmal kann das nicht jede:r einfach so machen. Es ist also nicht so eine Bezeichnung wie “Coach”, die sich praktisch jeder geben kann oder wie “Makler”, für die man einfach eine Lizenz und einen Gewerbeschein ohne gesonderten Ausbildungsnachweis beantragt. Als Immobiliendarlehensvermittler:in musst du man einen Kurs absolvieren und einen Sachkundenachweis erlangen, einen Sitz in Deutschland haben und eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung abschließen. Es gibt hier also wirklich auch Dokumentationspflichten und Beratungspflichten. Die Banken, die letztendlich das Darlehen vermitteln, achten auch aus Eigeninteresse sehr auf die Einhaltung. Außerdem nutzen Immobiliendarlehensvermittler:innen Software von größeren Anbietern in der die angeschlossenen Banken die Konditionen und Regionen, in denen sie tätig sind, regelmäßig aktualisieren. So kann dir der oder Finanzvermittler:in dann für verschiedene Tilgungs- und Laufzeitszenarieren ganz einfach die entsprechend besten Angebote raussuchen. Das heißt für dich: Du hast nur eine Anlaufstelle, bekommst aber Angebote von unterschiedlichen Banken. Und das spart am Ende wirklich viel Zeit und Nerven. Der bzw. die Darlehensvermittler:in machen das ganze natürlich nicht umsonst, sondern erhalten eine Provision von der Bank – die weicht allerdings von Bank zu Bank ab. Welchen Mehrwert bieten dann aber die Immobiliendarlehensvermittler:innen den Banken? Das ist relativ schnell erklärt: Die Kernkompetenz einer Bank ist es fremdes Geld gegen Zinsen zu verleihen. Eine starke Kundenakquise und enge Kundenbetreuung dagegen ist im Bereich der privaten Immobiliendarlehensvermittlung eher nicht das Steckenpferd. Die Darlehensvermittler:innen sorgen dafür, dass die Bank das Darlehensvolumen, das sie zur Verfügung hat, auch loswerden kann und dafür dann nur noch den Aufwand hat, die Konditionen jeweils aktuell zu halten. Die Vorbereitung und Kundenberatung läuft komplett über den oder die Darlehensvermittler:in. D.h. der- oder diejenige sorgt dafür, dass alle Unterlagen in der Form vorliegen, wie sie von der Bank gewünscht sind und die Rahmenbedingungen für die Finanzierung stimmen. Man kann also sagen, die Darlehensvermittler:innen nehmen der Bank den Aufwand ab, weil sie den Papierkram im Vorfeld strukturiert aufbereiten und die Kund:innen beraten. Welche Unterlagen du für die Finanzierung vorlegen musst, ist im Detail unterschiedlich. Einige wollen z.B. schon einen Kaufvertragsentwurf, andere nicht. Die grundsätzlichen Dokumente sind aber alle gleich. Das sind zum einen Unterlagen zum Objekt, wie z. B. die Flurkarte, ein bemaßter Grundriss, Fotos der Wohnung von innen und außen, der aktuelle Mietvertrag, falls die Wohnung vermietet ist, die Teilungserklärung und ein aktueller Grundbuchauszug. Und dann ist da noch eine ganze Reihe an persönlichen Unterlagen zum Einkommen und Vermögen, also, Einkommensnachweise und Steuerbescheid des letzten Jahres aber auch eine Kopie des Ausweises. Hast du alle Unterlagen zusammen geht es um die Frage, welche Finanzierungen denn jetzt machbar und sinnvoll sind. Der Klassiker im Immobiliendarlehensbereich ist mit Sicherheit das Annuitätendarlehen. Da vereinbarst du einen festen Zins über einen festgelegten Zeitraum mit einer festen Tilgungsrate. In der Regel liegt die Zinsbindung irgendwo zwischen 10 und 30 Jahren und der Tilgungssatz bei mindestens 2 %. Üblicherweise werden 80 % – 100 % des Kaufpreises finanziert. 110 % - also die Finanzierung des kompletten Kaufbetrags plus die Nebenkosten – ist je nach Region und Objekt aber auch schon mal machbar. Das ist dann aber auch nicht ganz risikolos. Dabei besteht einfach die Gefahr, dass die Bank – sofern sie überhaupt solche Finanzierungen anbietet – dann plötzlich einen Preisverfall sieht und relativ humorlos einfach eine Nachbesicherung fordert. Wenn du dann nicht innerhalb einer kurzen Frist reagieren und beispielsweise 20 % des Kaufpreises nachschießen kann, dann wackelt die Finanzierung sehr plötzlich sehr stark. Eine andere Möglichkeit zur Finanzierung ist das Verkäuferdarlehen. Der Verkäufer erhält ja mit dem Verkauf auf einmal einen relativ hohen Geldbetrag. Wenn er oder sie den nicht direkt verplant hat, dann ist es für ihn oder sie vielleicht eine sinnvolle Möglichkeit, dir ein Käufer:in in einem gewissen Rahmen Geld zu leihen. Gängig ist irgendwas zwischen 5 % und 10% des Kaufbetrages. Natürlich macht er das nicht einfach so, sondern bekommt auch Zinsen dafür. Der Zinssatz ist vermutlich höher als bei der Bank aber im Mix kann das für alle Seiten sinnvoll sein. Das Geld, das du durch dieses Darlehen bekommst, erhöht quasi dein Eigenkapital. Dadurch musst du dann weniger Geld bei der Bank leihen. Das wiederum bedeutet, dass die Bank dir einen niedrigeren Zinssatz anbieten kann. Bekommst du mehrere Angebote zur Finanzierung, ist der Zinssatz für die gewählte Laufzeit sicherlich ein entscheidendes Kriterium. Grundsätzlich ist der Zinssatz umso niedriger je kürzer die Zinsbindung ist. Also, bei einer zehnjährigen Zinsbindungsfrist bekommst du sehr wahrscheinlich bessere Konditionen angeboten, als bei 15 Jahren. Interessant können auch Sondertilungsmöglichkeiten sein. In der Regel kannst du pro Jahr problemlos bis zu 5 % des Darlehens sondertilgen. Durch diese Sonderzahlungen kannst du dann die Kreditsumme schneller zurückzahlen. Hast du alle Unterlagen zusammen und dich für eine Zinsbindungszeit entschieden, leitet der oder die leitet Darlehensvermittler:in alle Daten gesammelt und geordnet weiter an die Bank. Nach Prüfung der Unterlagen – samt entsprechender Schufa-Abfrage – bekommst du die Finanzierungszusage und den Kreditvertrag. Den kannst du dann entweder in der Filiale oder nach einem Identverfahren unterschrieben per Post zurückschicken. Das ist je nach Bank unterschiedlich. Ja, und ab dann tickt dann quasi die Uhr. D. h. dann beginnt die Widerrufsfrist von 14 Tagen. Innerhalb dieser Frist solltest du den Kauf bei einem Notartermin beurkunden lassen. Sonst besteht das Risiko, dass du die Finanzierung nicht mehr widerrufen kannst – falls aus irgendeinem Grund der Kauf doch noch platzt. An die Bank müsstest du sonst eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen – also den Kreditvertrag kostenpflichtig auflösen. Alternativ kannst du natürlich auch ein anderes Objekt finden für das du die Finanzierung nutzen kannst. Aber das ist nicht immer so einfach. Im Optimalfall läuft bei dir aber alle glatt. Aber was passiert danach eigentlich? Bis zur Schlüsselübergabe dauert es nämlich noch eine Weile. Dafür musst du erstmal den Kaufpreis zahlen. Allerdings nicht Zug um Zug mit dem unterschriebenen Kaufvertrag, sondern erst, wenn der oder die Notar:in die Kaufreisfälligkeit schriftlich bestätigt hat – also, wenn die Vorauflassungen im Grundbuch gemacht wurden usw.. Im Normalfall kommt die Mitteilung ein paar Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags. Das Geld hält die Bank in der Zeit allerdings schon mal für dich auf Abruf bereit. Solange aber die Kaufpreisfälligkeitsmittelung noch nicht vorliegt, darf sie dir in dieser Zeit dafür keine Bereitstellungszinsen berechnen. Wenn aber die Mittelung vom Notar kommt, dass alles passt, kannst du der Bank den Auszahlungsauftrag senden. Bei den meisten geht das einfach per Mail. Und dann heißt es: Herzlichen Glückwunsch! Kaufpreis ist gezahlt, Miete steht dir zu und die Zins- und Tilgungszahlungen beginnen.