Immobilien & Finanzierung einfach machen Alles Annuitätendarlehen, oder was?
Eine Welt nur auf Annitätendarlehen? Langweilig! Dieses Darlehen bleibt zwar der Evergreen - aber es gibt doch so viel mehr. Wir verschaffen euch daher mal einen Überblick, welche unterschiedlichen Kreditprodukte es im Immobilien-Kontext gibt.
A. Annuitätendarlehen
Klar. Vermutlich sind das bei der Immobilienfinanzierung 90 % aller Darlehen. Dabei ist die Annuität die Summe aus Tilgung und Zinszahlung und die bleibt über gewählte Laufzeit immer gleich. Diese Zinsbindungszeit liegt bei der Finanzierung von Immobilien zur Kapitalanlage oftmals bei zehn Jahre. Während die Annuität, also die Rate, gleichbleibt, sinkt aber der Anteil der Zinszahlung, weil mit jeder Rate mehr getilgt wird und dadurch der noch offene Kreditbetrag sinkt. Im Umkehrschluss heißt das: Der Tilgungsanteil wird mit jeder Rate größer.
Eine Kündigung vor Ablauf der Zinsbindungszeit ist meistens nicht so ohne Weiteres möglich. Wenn du das aber trotzdem machen möchtest, geht das nur unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank. Allerdings: Nach dem BGB, also dem Bürgerlichen Gesetzbuch, hast du nach 10 Jahren sowieso immer ein Sonderkündigungsrecht. D.h., wenn du eine länger Zinsbindung als 10 Jahre vereinbart hast, kannst du den Darlehensvertrag 10 Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten auf jeden Fall kündigen und bist dann nach 10,5 Jahren raus aus dem Vertrag.
Sondertilgung ist allerdings oft ganz einfach möglich. Die wird gesondert im Darlehensvertrag vereinbart. Damit bekommst du quasi die Option eingeräumt neben der monatlichen Tilgungsrate auch noch eine zusätzliche Summe zurückzuzahlen. Bei den meisten Banken ist es völlig unproblematisch, wenn du jährliche eine Sondertilgung von bis zu 5% der Kreditsumme machst.
B. Endfällige Darlehen
Dabei tilgst du während der Laufzeit nichts, sondern zahlst den kompletten Darlehensbetrag nach Ende der Laufzeit auf einen Schlag zurück. Monatlich zahlst du nur die Zinsen.
Dieses Darlehen hat im Grunde zwei Vorteile:
Du kannst die Zinsen als Werbungskosten absetzen. Das ist bei vermieten Immobilien vielleicht interessant da immer einen gleichbleibenden Betrag zum Abzug bringen zu können.
Du sparst die Tilgung über ein Tilgungskonto an. Das kann dann auch ein Investmentsparplan sein. Und wenn da die Erträge über den Zinsen liegen, dann kommt auch die Tilgungssumme – oder zumindest ein Teil davon – schneller zusammen.
C. Tilgungsdarlehen
Hier bleibt die Tilgungsrate immer gleich. Diese immer gleichbleibende Tilgungsrate führt dann auch zu einem ganz linearen Verlauf der Restschuld. Wenn du eine 5 %-Tilgungsrate hast, dann läuft ein 100.000 €-Darlehen 20 Jahre. Die Zinsen sinken entsprechend mit fortschreitender Tilgung. Im Unterschied zum Annuitätendarlehen ist die Rate nicht konstant.
D. Forward-Darlehen
Also eine Anschlussfinanzierung bei der du dir schon Jahre vor Ablauf des ursprünglichen Darlehens einen Zins sichern kann. Das ist besonders interessant, wenn du mit steigenden Zinsen rechnest.
Bei Forward-Darlehen wird zwischen einem echten und unechten unterschieden. Beim echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindungsdauer mit Ende des ursprünglichen Darlehens; beim unechten fängt die Zinsbindungsdauer schon mit Vertragsabschluss anfängt.
E. Cap-Darlehen
Da ist der Zinssatz variabel, hat aber eine Obergrenze – also das namensgebende Cap. Dafür das es ein Cap gibt, zahlst du dann die sogenannte Cap-Prämie, die abhängig von der Obergrenze und Laufzeit ist. Es gibt dabei auch einen Floor - eine Untergrenze.
Das Cap-Darlehen ist allerdings im Immobilienbereich für Privatanleger nicht so verbreitet.
F. Bausparvertrag
Dabei gibt es eine Ansparphase, in der du dich entscheiden kannst, wie viel Geld du einzahlen möchtest. Wenn du dann das Mindestguthaben angespart hast, eine entsprechende Bewertung und Bonität hast, geht es weiter mit der Darlehensphase. Am Ende ist das aber auch ein klassisches Annunitätendarlehen – nur das bei der Höhe des Darlehens dann deine Ersparnisse verrechnet wird.
Wichtig zu wissen beim Bausparvertrag: Das Darlehen kannst du nur für Investitionen zu wohnwirtschaftlichen Zwecken nutzen.
G. KfW Darlehen
Ein Darlehen der KfW Bank ist für viele Projekte eine mögliche Ergänzung - zum Beispiel für energetische Sanierungen oder Bauprojekte, sofern bestimmte Rahmendaten eingehalten werden. Allerdings kannst du ein KfW Darlehen nicht selbst beantragen. Das läuft dann immer über die Bank, die das restliche Vorhaben finanziert.
H. Policen-Darlehen
Es wird von Versicherungen vergeben, wenn man eine kapitalbildende Versicherung mit einem Guthaben, also einem Rückkaufwert, hat. Das Schöne daran: Du hast keine Grundpfandrechte und keine Tilgung. Getilgt wird aber spätestens mit Ablauf der Versicherung.
I. Wohnriester
Die erste Voraussetzung, um Wohnriester beantragen zu können, ist auf jeden Fall die Anschaffung von neuem Wohnraum oder der Umbau einer zu Wohnzwecken genutzten Immobilie, sofern dadurch neuer Wohnraum entsteht.
Wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, hast du die Möglichkeit, Kapital aus dem Riester-Vertrag zu nehmen. Allerdings müssen mindestens 3.000 € draufbleiben bzw. musst du die Riester-Beiträge zur Tilgung des Darlehens verwenden.
Das geht dann aber nur, wenn das Darlehen dafür zertifiziert ist oder ein für die Riester-Besparung zertifizierter Bausparvertrag ist.
Förderfähig sind übrigens alle Rentenversicherungspflichtigen, Beamt:innen, Empfänger von Arbeitslosengeld, Eltern im Erziehungsurlaub, pflegende Angehörige und die Ehepartner aller Gruppen. Also irgendwie alle, außer Selbstständige.
Die Förderung gliedert sich in Zulagen und Steuervorteile.
Jeder Sparende bekommt 175 € Grundzulage, vorausgesetzt er spart 4 % seines rentenversicherungspflichtigen Vorjahreseinkommens. Maximal dürfen es 2.100 € sein. Dann gibt es eine Kinderzulage in Höhe von 185 € pro Kind, das vor 2008 geboren wurde und 300 € für jedes jüngere Kinder. Berufseinsteiger unter 25 bekommen noch einen 200 € Extra-Bonus.
Um die Förderung zu bekommen, musst du mindestens den Sockelbetrag von 60 € im Jahr einzahlen. Bei der Steuererklärung kannst du dann Sparbeiträge von bis zu 2.100 € als Sonderausgaben absetzen. Allerdings reduziert sich der Vorteil um die erhaltenen Zulagen.
Aufpassen musst du übrigens beim vorzeitigen Verkauf der Wohnimmobilie, wenn du keine Ersatzinvestition machst. Das wird dann als Kündigung gewertet und in diesem Fall müsstest du sämtliche Förderungen zurückzahlen.
Wenn du mehr zu einzelnen Finanzierungsmöglichkeiten wissen möchtest ruf uns gern an. Du erreichst uns unter 030 / 577 144 69 oder per Mail an support@urbyo.com.