Immobilien finanzieren ohne Eigenkapital

Japp. Geht.

Das Gegenteil von Eigenkapital ist das Fremdkapital. Dass ist das Geld, das du dir leihen kannst, um Immobilien zu kaufen. Jetzt sagt man zwar, dass der Immobilienkauf ganz ohne Eigenkapital nur sehr schwer machbar ist. Ein paar Möglichkeiten gibt es aber eben doch.

Am naheliegendsten ist eine 110%-Finanzierung. 110 % zu finanzieren bedeutet, dass du mit dem Bankdarlehen nicht nur den Kaufpreis abdecken muss, sondern auch die Kaufnebenkosten – also die Kosten für Grundbuch, Notar:in und eventuell auch noch für eine:n Makler:in. Die 110%-Finanzierung wird allerdings nicht bei allen Objekten oder in jeder Region oder von jeder Bank angeboten. Und selbst, wenn alles passt, gibt es in der Regel einen Zinsaufschlag. Außerdem besteht die Gefahr der Nachbesicherung. Alles in allem ist eine Finanzierung von 110 % also eher risikoreich.

Eine andere Möglichkeit zur Finanzierung ohne Eigenkapital wäre ein Nachrangdarlehen. So ein nachrangiges Darlehen ist ein Kredit, der im Fall der Zahlungsunfähigkeit erst nach den erstrangigen Krediten bedient wird. Das wird zum Beispiel in der klassischen Baufinanzierung häufiger mal genutzt – also, wenn du eine Immobilie kaufst, die du selbst bewohnen möchte: Da kannst du bei der Bank, bei der du das Darlehen aufnimmst, auch die Möglichkeit für ein Nachrangdarlehen vorsehen. Dadurch hast du dann etwas Puffer, wenn im Rahmen des Bauprojektes der eigentliche Darlehensbetrag nicht ausreicht, weil jetzt z. B. die Renovierungskosten doch höher sind, als ursprünglich geplant. Kleiner Haken dabei: Die Zinsen sind etwas höher.

Wenn du das nachrangige Darlehen nutzen willst, um eine Wohnung zur Kapitalanlage zu kaufen, dann würdest du tatsächlich das Nachrangdarlehen bei einer anderen Bank leihen. Die Summe lässt du dir dann sofort auszahlen und bringst sie bei der anderen Finanzierung quasi als Eigenkapital ein. Der Charme an der Sache ist, dass sich so eine Konstellation insgesamt trotzdem lohnen kann, weil durch den Einsatz des Nachrangdarlehens als Eigenkapital bei der ersten Bank quasi die Zinsen des erstrangigen Darlehens sinken. Das basiert dann auf der gleichen Logik wie das Verkäuferdarlehen.

Eine weitere Option, sich Geld zu leihen ist das Arbeitgeberdarlehen. Für den oder die Arbeitgeber:in ist das eine Möglichkeit sein Vertrauen auszusprechen und den bzw. die Mitarbeiter:in auch stärker zu binden. Für Arbeitnehmer:innen ist es eventuell eine Alternative zur Gehaltserhöhung. Schließlich bekommst du durch das Arbeitgeberdarlehen einen Betrag ausgezahlt, auf den du keine Sozialversicherungsbeiträge zahlen musst.

Als letzte Alternative wären da noch Sicherheiten. Das hat nichts mit der Aufnahme von Geld zu tun. Es gibt aber die Möglichkeit Zusatzsicherheiten zu hinterlegen, um so einen höheren Darlehensbetrag zu bekommen und das Nachbesicherungsrisiko zu senken. Zum Beispiel könntest du eine kapitalbildene Lebensversicherung hinterlegen, die du weiter bedienst und bei Auszahlung direkt an die Bank weiterreichst. Auch Aktien, Bausparverträge, die noch angespart werden oder Geldmittel, die du nicht direkt einbringen willst, kannst du als Sicherheit hinterlegen. Als Klassiker gehört natürlich auch dazu: eine Bürgschaft durch Dritte wie etwa Verwandte oder – hier auch wieder eine Möglichkeit – den Arbeitgeber bzw. die Arbeitgeberin.