Das Grundbuch

Wem gehört eigentlich was?

Um in die Details des Grundbuchamtes einzusteigen, müssen erstmal ein paar grundsätzliche Dinge klar sein, die dafür wichtig sind.

Das erste ist das Thema Grundstück. Das bezeichnet nämlich nicht nur das Stück Land, sondern auch alles Unbewegliche, das damit fest verbunden ist. Also auch Bäume, Sträucher und natürlich auch die Gebäude. Und es kann auch ein Teil eines Spielplatzes sein, der zum Gemeinscheinschaftseigentum gehört. Der gehört dann zu den sogenannten grundstücksgleichen Rechten.

Neben dem erwähnten Gemeinschaftseigentum gehört auch das Wohneigentum, das Teileigentum und das Erbbaurecht dazu. Das sind dann so Sachen wie das Treppenhaus, der Waschkeller, Sondereigentum an einer Wohnung oder Fläche, die zu Wohnzwecken genutzt werden.

Sofern ein Grundstück mit oder ohne Immobilie oder eine Wohnung den bzw. die Eigentümer:in wechselt, ist ein Eintrag im Grundbuch fällig.

In den meisten Fällen, also, wenn du die Immobilie oder das Grundstück direkt kaufst oder geschenkt bekommst, geht das über einen notariell geblaubigten Vertrag.

Es gibt aber auch Fälle, bei denen du keinen Notartermin brauchst, aber trotzdem die Pflicht hast das Grundbuch zu korrigieren. Das ist bei einer Erbschaft der Fall, weil der bisherige Eintrag im Grundbuch dann quasi „unrichtig“ geworden ist.

Das führt uns dann konkret zum Grundbuch. Das Grundbuch ist das öffentliche Register über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte. Es wird geführt vom Grundbuchamt und genießt in Teilen „öffentlichen Glauben“. Vereinfach heißt das, dass man sich darauf verlassen kann, dass die Eintragungen zu den Eigentumsverhältnissen im Grundbuch korrekt sind.

Was einem beim Immobilienkauf implizit klar wird, weil es immer mal wieder erwähnt wird, ist, dass es verschiedene Abteilungen im Grundbuch gibt. Der erste Teil des Grundbuchs ist die Aufschrift. Das ist einfach das Deckblatt auf dem steht welches Amtsgericht zuständig ist und welche Nummern das Band und Blatt haben.

Dann kommt das Bestandsverzeichnis. Da wird mit Hilfe der Flurkarte die Art, Lage und Größe des Grundstücks beschrieben. Die Infos kommen nicht direkt vom Grundbuchamt, sondern vom Katasteramt.

Außerdem gibt es noch drei Abteilungen. In Abteilung 1 findest du die Eigentumsverhältnisse und Informationen dazu, wann welche Wechsel und aus welchem Grund stattgefunden haben. Da steht dann auch dein Name, wenn der Kauf wirklich stattgefunden hat.

In Abteilung 2 steht beispielsweise die Auflassungsvormerkung. Wenn die Nutzung der Immobilie irgendwie beschränkt wäre, steht das auch hier. Unproblematische Einträge aus Käufersicht sind meistens die Leitungsrechte des Wasser- und Energieversorgers. Aber es könnte auch sein, dass hier Nießbrauchrechte oder Dauerwohn- oder Nutzungsrechte eingetragen sind. Dann könntest du die Wohnung beispielsweise nicht einfach so frei vermieten. Wenn die Gemeinde ein Vorkaufsrecht hat, steht das hier ebenfalls. Wenn du von der Gemeinde einen entsprechenden Bescheid bekommst, in dem sie ihr Recht ausübt, dann ist dein geschlossener Kaufvertrag praktisch sofort ungültig. Auch Erbbaurechte wären in Abteilung 2 vermerkt.

Neben diesen ganzen Beschränkungen gibt es auch Lasten. Die Rückauflassungsvormerkung beispielsweise. Die dient dem Schutz des Eigentümers oder der Eigentümerin und enthält Bedingungen, die du erfüllen musst. Hältst du die nicht ein, bekommt er oder sie das Grundstück zurück. Ein klassiches Beispiel wäre: Die Eltern übertragen den Kindern die Immobilie gegen lebenslanges Wohnrecht und die Kinder verzocken sich irgendwo und kommen in eine finanzielle Schieflage. So ein Recht könnte die Immobilie dann vor der Zwangsvollstreckung schützen. Wenn du nämlich in die Insolvenz rutschen würdest, dann würde der oder die Insolvenzverwalter:in dazu auch einen Vermerk ins Grundbuch einbringen. Schließlich sollst du im Fall der Fälle als Eigentümer:in nicht mehr frei über das Grundstück verfügen können.

Weitere Punkte auf der Lastenseite wären z.B. auch noch ein Testamentsvollstreckungsvermerk oder ein Nacherbenvermerk. Wenn also schon eine Erbfolge festgelegt ist, soll nur der Vorerbe in einer Form über das Grundstück verfügen die den Nacherben nicht mehr beeinträchtigt.

Letztendlich sind das alles Punkte, die auch den Preis des Grundstücks oder der Immobilie beeinträchtigen können. Es gibt z.B. auch sogenannte Sanierungsvormerke. Bei solchen Einträgen liegt das Objekt in einer Gegend, die die Gemeinde zum Sanierungsgebiet erklärt hat. D.h. hier sind Umgestaltungen der Umgebung geplant, die das Ziel haben, den Stadtteil attraktiver zu machen. An den Kosten wirst du dann aber in Form eines Ausgleichsbeitrags beteiligt. Und den wiederum könntest du bei der Kaufpreisverhandlung in die Waagschale werfen.

Daneben gibt es auch noch Vorkaufsrechte des Mieters. Das ist gesetzlich geregelt – und steht entsprechend nicht im Grundbuch. Das suchst du also im Grundbuch vergeblich und wäre ein Beispiel für eine nicht eingetragene Last.

In Abteilung 3 geht es dann um die sogenannten „dinglichen Sicherheiten“, wie Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld. Hierbei ist interessant, dass die Grundschuld auch nach der Abzahlung nicht automatisch gelöscht wird, sondern erst beim Verkauf. Das hat den Vorteil, dass du auch nach vollständiger Rückzahlung die Grundschuld neu aufleben lassen könntest – ohne erneut Notarkosten zu zahlen.

Im Zusammenhang mit dem Grundbuch wird auch immer mal wieder von der Rangfolge gesprochen. Die Rangfolge ist quasi die Reihenfolge in der die Rechte bedient werden. Im Fall von Immobilien sind die Rechte ja meistens die Zahlung von Tilgung und Zins. Wer im ersten Rang steht, bekommt also auch zuerst Geld falls es zu einer Insolvenz kommt.

Wenn du einen Kredit aufnehmen willst aber der erste Rang schon belegt ist, dann steigt das Risiko der Bank im Insolvenzfall nicht die komplette Forderung zurückzuerhalten. Das heißt für dich im Umkehrschluss, dass du einen höheren Zinssatz zahlst.

Bei gleichrangigen Rechten gilt übrigens: first come, first serve. Also die zeitlich früheren Rechte im ersten Rang werden zuerst bedient. Das nennt man dann auch Tempusprinzip.

Sollen Ränge geändert oder gelöscht werden, braucht es die Zustimmung aller betroffenen Rechteinhaber:innen und der Eigentümer:innen. Die Bezeichnung Löschung ist in dem Zusammenhang allerdings etwas trügerisch: Es wird aus dem Grundbuch nämlich an sich nichts rausgelöscht, sondern nur durchgestrichen. Im Grundbuch-Jargon sagt man dann „gerötet“.

Wer Einsicht in das Grundbuch haben will, braucht ein berechtigtes Interesse. Üblicherweise sind das Eigentümer:innen, Kreditgeber:innen oder Kaufinteressenten. Aber andere eingetragenen Rechteinhaber:innen, wie Erbberechtigte, dürfen Einsicht nehmen. Der Mieter oder die Mieterin einer Wohnung kann auch ein berechtigtes Interesse haben, um festzustellen, ob der Vermieter oder die Vermieterin auch der bzw. die Eigentümerin ist. Denkbar ist auch, dass Eigentümer:innen angrenzender Grundstücke mal einen Einblick beantragen. Im Prinzip ist das relativ weit auslegbar. Du brauchst aber einen sachlichen Grund. Reine Neugier reicht nicht.

Wer zum Amtsgericht fährt, das Grundbuchamt aufsucht und da einen Grund vorweisen kannst, zahlt nichts für den Blick in die realen Bücher. Ansonsten kannst du Auszüge anfordern – da liegen die Kosten meist zwischen 10 € und 20 €.

Puh, allerhand Infos. Wenn du dich noch etwas genauer austauschen möchtest, schau gern mal in der Urbyo Community vorbei.