Der Kaufvertrag beim Immobilienkauf

Drum prüfe, wer sich lange bindet

Theoretisch kannst du auch einen kurzen Kaufvertrag mit dem oder der Verkäufer:in aufsetzen. Wenn ihr euch einig seid, ist das eigentlich super. In der Praxis müssen Immobiliengeschäft in Deutschland aber immer von einem Notar oder einer Notarin beglaubigt werden. Da gibt es sogenannte Formerfordernisse, die erfüllt sein müssen. Das dient letztendlich der Sicherheit aller Vertragsparteien und ist dann entsprechend auch gesetzlich festgelegt.

Der Kaufvertrag für eine Immobilie wird in der Regel von einem Notar bzw. einer Notarin erstellt, die als unparteiische:r Schiedsrichter:in die Vertragsparteien über ihre Rechte und Pflichten aufklärt. Da du als Käufer:in in der Regel die Notarkosten trägst, ist es absolut sinnvoll hier auch alle Fragen zum Vertrag loszuwerden.

Wer mag, kann vor dem eigentlichen Kaufvertrag sogar auch einen Vorvertrag abschließen. Der Vorvertrag ist etwas anderes als die Reservierungsbestätigung. Während die letztlich rechtlich nicht bindend ist, ist der Vorvertrag ein ebenfalls notariell beglaubigtes Schriftstück, das letztlich alle Punkte aus dem Kaufvertrag schon einmal vorwegnimmt.

Ein Vorvertrag kann z. B. dann sinnvoll sein, wenn du einen noch nicht gebauten Neubau kaufen möchtest, für den noch die Baugenehmigung fehlt. Wenn die Baugenehmigung dann vorliegt, ist es nur noch Formsache, dass der Deal mit dem Kaufvertrag auch besiegelt wird. Durch den Vorvertrag konnten sich aber vorher schon beide Seiten sicher sein, dass es keine bösen Überraschungen mehr gab.

Ein anderer Grund für einen Vorvertrag wäre, dass du als Käufer:in noch auf die Finanzierungsbestätigung wartest.

Vorverträge werden aber eigentlich eher selten abgeschlossen. Letztlich führt uns das aber wieder zu der Frage was in einem Kaufvertrag alles geregelt ist.

• persönliche Daten der Vertragsparteien mit Namen und Anschrift
• Objektdaten (Lage und entsprechende Prüfung der Grundbucheinträge und Teilungserklärung)
• Objektzustand und bekannte Mängel
• Kaufpreis
• Aufteilung der Nebenkosten
• Kaufpreis- und Zahlungsfälligkeiten
• Schlüsselübergabe

Besonders, was die Fälligkeiten angeht, gibt es bestimmte Kriterien, die erfüllt werden müssen, bevor du die Zahlung auslösen kannst und das Eigentum wirklich auf dich übergeht.

Den Kaufpreis beispielsweise überweist du nicht einfach Zug-um-Zug nachdem der Kaufvertrag unterschrieben ist, sondern erst, wenn die Auflassungsvormerkung gemacht wurde. Die dient der rechtlichen Absicherung, d.h. du als Käufer:in wirst im Grundbuch eingetragen. Dadurch wird praktisch verhindert, dass die Immobilie in der Zwischenzeit noch einmal an jemand anderes verkauft werden kann. Das Ganze zieht sich über ein paar Wochen, aber wenn dann alles erledigt ist, gibt es irgendwann ein Schreiben vom Notariat, das dich dann darüber informiert, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind und der Kaufpreis bezahlt werden kann – bzw. muss.

Und dann sind da auch noch die Kaufnebenkosten, die bezahlt werden müssen. Im Unterschied zum Kaufpreis, sind die relativ zeitig nach dem Notartermin fällig.

Falls du übrigens im Nachhinein merkst, dass der Kauf der Immobilie doch nicht so eine gute Idee war, wird die Rückgabe schwierig. So einfach wie beim Onlinekauf geht das leider nicht. Es gibt kein gesetzliches Rücktrittsrecht. Ein paar Ausnahmen gibt es aber natürlich trotzdem.

Wenn nach Unterzeichnung erhebliche Mängel festgestellt werden, die dem Verkäufer bzw. der Verkäuferin nachweislich bekannt waren, aber beim Kauf verschwiegen wurden, dann kannst du vom Vertag zurücktreten. Das kann z.B. sowas wie ein größerer Hausschwammbefall sein. Allerdings wäre das vermutlich auch ein Fall, der vor einem Gericht landet.

Sind im Kaufvertrag bestimmte Mängel festgehalten und die Beseitigung zugesichert worden, kann aber z.B. auch eine fehlende Mängelbeseitigung ein Rücktrittsgrund sein. Allerdings musst du in dem Fall noch erstmal eine Frist zur Nachbesserung setzen.

Grundsätzlich gilt für dich als Käufer:in: Sobald dir ein Grund zur Anfechtung bekannt wird, musst du auch sofort handeln.

Übrigens: Auch der oder Verkäufer:in kann vom Kauf zurücktreten, z.B. wenn du den Kaufpreis nicht bezahlst.

Manchmal sind aber auch individuelle Rücktrittsregelungen sinnvoll. Z.B. dann, wenn der Kaufvertrag unterschrieben werden soll, bevor du die finale Finanzierungszusage hast. Falls das nämlich nicht klappt, sitzt du sonst da und musst irgendwie den Kaufpreis aufbringen. Und im Zweifel auch noch Schadenersatz zahlen.