So klappt’s mit der Immobilien-Finanzierung

Optimal vorbereitet - auch ohne viel Geld auf dem Konto

Du hast eine Immobilie im Auge aber das Geld nicht auf der Bank? Für die Finanzierung fällt dir wahscheinlich als erstes deine Hausbank ein, denn irgendwie denkt man ja: Ich kenne die, also kenne die mich ja auch. Theoretisch richtig. In der Praxis sieht das oft anders aus. Denn die können oft aufgrund von internen Richtlinien nicht wirklich flexibel reagieren. Und daher gibt es da leider nur selten wirklich das beste Angebot. Besser – also, im Sinne von besseren Kondition – fährst du da mit selbstständigen Finanzvermittler:innen.

Das mag jetzt erstmal ähnlich attraktiv klingen wie Versicherungsmakler:in. Also eher nach jemandem, der eher das eigene monetäre Interesse im Auge hat, als deins. Wir habe also mal einen Blick darauf geworfen, wie man eigentlich Finanzvermittler:in wird und was dafür notwendig ist.

Erstmal kann das nicht jede:r einfach so machen. Es ist also nicht so eine Bezeichnung wie “Coach”, die sich praktisch jeder geben kann oder wie “Makler”, für die man einfach eine Lizenz und einen Gewerbeschein ohne gesonderten Ausbildungsnachweis beantragt.

Als Immobiliendarlehensvermittler:in musst du man einen Kurs absolvieren und einen Sachkundenachweis erlangen, einen Sitz in Deutschland haben und eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung abschließen.

Es gibt hier also wirklich auch Dokumentationspflichten und Beratungspflichten. Die Banken, die letztendlich das Darlehen vermitteln, achten auch aus Eigeninteresse sehr auf die Einhaltung.

Außerdem nutzen Immobiliendarlehensvermittler:innen Software von größeren Anbietern in der die angeschlossenen Banken die Konditionen und Regionen, in denen sie tätig sind, regelmäßig aktualisieren.

So kann dir der oder Finanzvermittler:in dann für verschiedene Tilgungs- und Laufzeitszenarieren ganz einfach die entsprechend besten Angebote raussuchen. Das heißt für dich: Du hast nur eine Anlaufstelle, bekommst aber Angebote von unterschiedlichen Banken. Und das spart am Ende wirklich viel Zeit und Nerven.

Der bzw. die Darlehensvermittler:in machen das ganze natürlich nicht umsonst, sondern erhalten eine Provision von der Bank – die weicht allerdings von Bank zu Bank ab.

Welchen Mehrwert bieten dann aber die Immobiliendarlehensvermittler:innen den Banken? Das ist relativ schnell erklärt: Die Kernkompetenz einer Bank ist es fremdes Geld gegen Zinsen zu verleihen. Eine starke Kundenakquise und enge Kundenbetreuung dagegen ist im Bereich der privaten Immobiliendarlehensvermittlung eher nicht das Steckenpferd.

Die Darlehensvermittler:innen sorgen dafür, dass die Bank das Darlehensvolumen, das sie zur Verfügung hat, auch loswerden kann und dafür dann nur noch den Aufwand hat, die Konditionen jeweils aktuell zu halten.

Die Vorbereitung und Kundenberatung läuft komplett über den oder die Darlehensvermittler:in.

D.h. der- oder diejenige sorgt dafür, dass alle Unterlagen in der Form vorliegen, wie sie von der Bank gewünscht sind und die Rahmenbedingungen für die Finanzierung stimmen.

Man kann also sagen, die Darlehensvermittler:innen nehmen der Bank den Aufwand ab, weil sie den Papierkram im Vorfeld strukturiert aufbereiten und die Kund:innen beraten.

Welche Unterlagen du für die Finanzierung vorlegen musst, ist im Detail unterschiedlich. Einige wollen z.B. schon einen Kaufvertragsentwurf, andere nicht. Die grundsätzlichen Dokumente sind aber alle gleich. Das sind zum einen Unterlagen zum Objekt, wie z. B. die Flurkarte, ein bemaßter Grundriss, Fotos der Wohnung von innen und außen, der aktuelle Mietvertrag, falls die Wohnung vermietet ist, die Teilungserklärung und ein aktueller Grundbuchauszug.

Und dann ist da noch eine ganze Reihe an persönlichen Unterlagen zum Einkommen und Vermögen, also, Einkommensnachweise und Steuerbescheid des letzten Jahres aber auch eine Kopie des Ausweises.

Hast du alle Unterlagen zusammen geht es um die Frage, welche Finanzierungen denn jetzt machbar und sinnvoll sind.

Der Klassiker im Immobiliendarlehensbereich ist mit Sicherheit das Annuitätendarlehen. Da vereinbarst du einen festen Zins über einen festgelegten Zeitraum mit einer festen Tilgungsrate. In der Regel liegt die Zinsbindung irgendwo zwischen 10 und 30 Jahren und der Tilgungssatz bei mindestens 2 %.

Üblicherweise werden 80 % – 100 % des Kaufpreises finanziert. 110 % - also die Finanzierung des kompletten Kaufbetrags plus die Nebenkosten – ist je nach Region und Objekt aber auch schon mal machbar. Das ist dann aber auch nicht ganz risikolos. Dabei besteht einfach die Gefahr, dass die Bank – sofern sie überhaupt solche Finanzierungen anbietet – dann plötzlich einen Preisverfall sieht und relativ humorlos einfach eine Nachbesicherung fordert. Wenn du dann nicht innerhalb einer kurzen Frist reagieren und beispielsweise 20 % des Kaufpreises nachschießen kann, dann wackelt die Finanzierung sehr plötzlich sehr stark.

Eine andere Möglichkeit zur Finanzierung ist das Verkäuferdarlehen.

Der Verkäufer erhält ja mit dem Verkauf auf einmal einen relativ hohen Geldbetrag. Wenn er oder sie den nicht direkt verplant hat, dann ist es für ihn oder sie vielleicht eine sinnvolle Möglichkeit, dir ein Käufer:in in einem gewissen Rahmen Geld zu leihen. Gängig ist irgendwas zwischen 5 % und 10% des Kaufbetrages. Natürlich macht er das nicht einfach so, sondern bekommt auch Zinsen dafür. Der Zinssatz ist vermutlich höher als bei der Bank aber im Mix kann das für alle Seiten sinnvoll sein.

Das Geld, das du durch dieses Darlehen bekommst, erhöht quasi dein Eigenkapital. Dadurch musst du dann weniger Geld bei der Bank leihen. Das wiederum bedeutet, dass die Bank dir einen niedrigeren Zinssatz anbieten kann.

Bekommst du mehrere Angebote zur Finanzierung, ist der Zinssatz für die gewählte Laufzeit sicherlich ein entscheidendes Kriterium. Grundsätzlich ist der Zinssatz umso niedriger je kürzer die Zinsbindung ist. Also, bei einer zehnjährigen Zinsbindungsfrist bekommst du sehr wahrscheinlich bessere Konditionen angeboten, als bei 15 Jahren.

Interessant können auch Sondertilungsmöglichkeiten sein. In der Regel kannst du pro Jahr problemlos bis zu 5 % des Darlehens sondertilgen. Durch diese Sonderzahlungen kannst du dann die Kreditsumme schneller zurückzahlen.

Hast du alle Unterlagen zusammen und dich für eine Zinsbindungszeit entschieden, leitet der oder die leitet Darlehensvermittler:in alle Daten gesammelt und geordnet weiter an die Bank. Nach Prüfung der Unterlagen – samt entsprechender Schufa-Abfrage – bekommst du die Finanzierungszusage und den Kreditvertrag. Den kannst du dann entweder in der Filiale oder nach einem Identverfahren unterschrieben per Post zurückschicken. Das ist je nach Bank unterschiedlich. Ja, und ab dann tickt dann quasi die Uhr. D. h. dann beginnt die Widerrufsfrist von 14 Tagen.

Innerhalb dieser Frist solltest du den Kauf bei einem Notartermin beurkunden lassen. Sonst besteht das Risiko, dass du die Finanzierung nicht mehr widerrufen kannst – falls aus irgendeinem Grund der Kauf doch noch platzt. An die Bank müsstest du sonst eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen – also den Kreditvertrag kostenpflichtig auflösen. Alternativ kannst du natürlich auch ein anderes Objekt finden für das du die Finanzierung nutzen kannst. Aber das ist nicht immer so einfach.

Im Optimalfall läuft bei dir aber alle glatt. Aber was passiert danach eigentlich? Bis zur Schlüsselübergabe dauert es nämlich noch eine Weile. Dafür musst du erstmal den Kaufpreis zahlen. Allerdings nicht Zug um Zug mit dem unterschriebenen Kaufvertrag, sondern erst, wenn der oder die Notar:in die Kaufreisfälligkeit schriftlich bestätigt hat – also, wenn die Vorauflassungen im Grundbuch gemacht wurden usw.. Im Normalfall kommt die Mitteilung ein paar Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags. Das Geld hält die Bank in der Zeit allerdings schon mal für dich auf Abruf bereit. Solange aber die Kaufpreisfälligkeitsmittelung noch nicht vorliegt, darf sie dir in dieser Zeit dafür keine Bereitstellungszinsen berechnen.

Wenn aber die Mittelung vom Notar kommt, dass alles passt, kannst du der Bank den Auszahlungsauftrag senden. Bei den meisten geht das einfach per Mail. Und dann heißt es: Herzlichen Glückwunsch! Kaufpreis ist gezahlt, Miete steht dir zu und die Zins- und Tilgungszahlungen beginnen.