Immobilien als Altersvorsorge

Egal, ob selbstgenutzt oder als Kapitalanlage

Immobilien als Altersvorsorge kannst du auf zwei Arten nutzen: Entweder du ziehst selbst ein, sparts dir die Mietzahlung und hast am Ende etwas Eigenes. Oder du vermietest die Immobilie, zahlst die Raten durch die Mieteinnahmen ab und kannst sie dann spätestens zum Renteneintritt gewinnbringend verkaufen. Natürlich kannst du die Wohnung oder das Haus dann auch behalten, einfach weiter Miete bekommen und die dann für deine eigene Mietzahlung nutzen.

Aber es gibt auch ein paar Dinge, auf die du achten solltest.

Bei einer gekauften Immobilie, in die du selbst einziehst, hast du vorher im Grunde eine Lifestyle-Entscheidung getroffen. Da sollte einfach möglichst alles passen. Und wenn du den Wunsch hast, in der Wohnung oder dem Haus auch alt zu werden, solltest du dich beim Kauf schon fragen, ob hier auch im Alter alle Wünsche erfüllt werden – sofern man das schon sagen kann. Eine ETW im 8. Stock ohne Fahrstuhl ist dann aber wahrscheinlich nicht die optimale Immobilie.

Vor allem solltest du dir vor dem endgültigen “Ja” zu der Wohnung aber auch die Frage beantworten: Kann ich mir die Rate auch im Rentenalter leisten. Und auch, wenn du deinen Kredit bis dahin zurückbezahlt hast: Die Nebenkosten musst du auch weiter zahlen. Und Rücklagen für Modernisierungen solltest du auch weiterhin bilden können.

Außerdem gibt es noch die schöne Abkürzung LILA, die beschreibt, worauf du auch noch achten solltest.

LILA steht für:

- Landschaft: kann natürlich auch die Stadt sein, aber du solltest dort leben wo du es schön findest

- Infrastruktur: auf dem platten Land kann es natürlich schön sein aber auch die Verkehrsanbindung, die Entfernung zu Supermärkten, Schulen, Kindergärten und Ärzten solltest du bei der Entscheidung berücksichtigen

- Lebensqualität: sehr individuell – manche sind erst glücklich, wenn um sie rum auch Theater, Kinos und Leben ist, andere suchen eher die Ruhe und die Natur

- Arbeit: durch Corona ist Remote Work natürlich ein Thema geworden – ganz ohne Anwesenheit geht es in vielen Berufen trotzdem gar nicht und in den meisten Berufen nicht auf Dauer. Darum ist es schon auch sinnvoll da zu wohnen, wo du Jobs finden kannst.

Wichtig ist aber natürlich auch zu wissen, ob du den Kredit bis zur Rente abbezahlen kannst, oder dir sonst die Rate auch im Rentenalter leisten kannst.

Viele vergessen immer, dass die Miete im Rentenalter um einiges höher sein kann, während eine Rate fixiert ist.

Der richtige Zeitpunkt, um in Immobilien als Altersovorsorge zu investieren? Den gibt es irgendwie nicht, denn der hängt einfach von zu vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gilt aber: Du kannst nicht früh genug damit anfangen. Und wenn man sich die aktuelle Lage anguckt, werden die Mieten in den Städten – und auch auf dem Land – immer höher. Oftmals liegen die Kreditraten, die ja Zins und Tilgung beinhalten, unter den Nettokaltmieten der Immobilien am Mietmarkt.

Kaufst du eine Immobilie als Kapitalanlage gibt es da ein paar andere Dinge zu beachten.

Wichtig sind natürlich die Rendite und bzw. oder das Wertsteigerungspotenzial.

Decken die Mieteinnahmen deine monatliche Rate? Wie sieht es mit der Bevölkerungsprognose aus und mit welcher Wertsteigerung kannst du da rechnen? Ziel mit einer Kapitalanlage ist ja, dass du am Ende mehr übrighast als vorher – und dich eventuell auch schon früher aus Arbeitsleben zurückziehen kannst, weil du einfach andere Einnahmequellen hast – oder eben durch einen Verkauf dann genügend Geld auf der hohen Kante liegt.

Und klar: Lage und Immobilientyp müssen auch zusammenpassen. Also, eine 1-Zimmer-Wohnung wirst du in einer Studentenstadt sicherlich viel leichter vermietet bekommen als irgendwo auf dem Land.

Wenn du irgendwann vor der Frage stehst “Immobilie verkaufen oder weiter laufende Mieteinnahmen haben?” gibt es darauf keine pauschale Antwort. Deine eigenen Umstände spielen dabei eine entscheidende Rolle.

Bevor du eine Immobilie verkaufst, um vielleicht eine neue zu kaufen, solltest du z. B. immer prüfen – oder auch gern von den Urbyo Finanzexpert:innen prüfen lassen – ob es sich vielleicht doch rechnet, sie zu halten und als Zusatzsicherheit mit reinzunehmen. Das wird dann nämlich wie Eigenkapital beim neuen Kauf gewertet. Außerdem sparst du die VFE, wenn du die Immobilie vor Ablauf deiner Zinsbindungsfrist wieder verkaufen willst.

Aber natürlich ist das auch eine steuerliche Entscheidung. Mieteinnahmen musst du versteuern. Der Verkauf nach 10 Jahren ist steuerfrei.

Du meinst, das kannst du dir nicht leisten? Wenn du einen Job, wenig oder keine Konsumratenkredite und ein Nettoeinkommen von mindestens 2.000 Euro im Monat hast, dann kannst du auch in Immobilien investieren. Je nachdem wo du wohnst, vielleicht nicht direkt um die Ecke – aber da gibt es auf jeden Fall andere sehr sinnvolle Möglichkeiten. Und außerdem musst du ja auch nicht direkt in ein freistehendes Einfamilienhaus in der City investieren – eine solide 1- bis 2-Zimmer-Wohnung ist ein hervorragender Einstieg