Immobilien & Finanzierung einfach machen Tilgung, Tilgungssatzwechsel und Sondertilgung
Wenn du dir Geld bei einer Bank leihst, gibt es verschiedene Möglichkeiten, das geliehene Geld zurückzuzahlen. Bei sogenannten endfälligen Darlehen wird während der Laufzeit des Darlehens gar nicht getilgt. Dort findet die Tilgung erst ganz am Ende statt. Wenn du allerdings eine Immobilien finanzierst, ist der Klassiker das sogenannte Annuitätendarlehen. 🎧 HIER gibt's unsere Folge zum Annuitätendarlehen auf Spotify! 🎧
Grundsätzlich startest du dabei meist mit einem Standardtilgungssatz von 2 %. Rechnest du exemplarisch vereinfacht ebenfalls mit einem Zins von 2 %, ist die Annuität 4 % deines Darlehensbetrages. Bei einem Darlehen von 100.000 Euro tilgst du so 4 % oder 4.000 Euro des Darlehensbetrages. Mit jeder monatlichen Zahlung verringert sich deine Restschuld. Da mit jeder monatlichen Zahlung deine Restschuld fällt, verringert sich der Zinsanteil fortlaufend und deine Tilgungsleistung steigt. Bei einer Zinsbindung von 10 Jahren hast du nach dieser Zeit also 22.119 Euro getilgt. Ein Annuitätsdarlehen mit einer Annuität von 4 % ist also nach fast 26,5 Jahren vollständig getilgt.
Welche Tilgung sinnvoll ist, hängt vom Kunden und von der Nutzung der Immobilie ab. Bei Eigenheimen solltest du grundsätzlich etwas höher tilgen. Denn wenn du beispielsweise 300 Euro monatlich auf einem Konto ansparst, kannst du auch eine höhere Tilgung wählen. Denn was du an Zinsen bei der Finanzierung zahlst, bekommst du auf dem Konto nicht an Guthabenzinsen. 🤳 Du suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!
Bei einer selbstgenutzten Immo ist es also sinnvoll, die aktuelle Nettokaltmiete plus den monatlichen Betrag, den du zur Zeit ansparst, als Rateneinstieg zu wählen. Du solltest dabei einen Tilgungssatzwechsel vereinbaren, um flexibel zu sein. Kaufst du die Immobilie als Kapitalanlage, solltest du etwas anders rechnen. Hier ist es sinnvoll, die Nettokaltmiete deiner Mieter:innen abzüglich nicht umlagefähiger Kosten plus den Betrag, den du monatlich als Invest oben drauf legen kannst und möchtest, als Rateneinstieg zu wählen. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱
Ein Tilgungssatzwechsel gibt dir die Möglichkeit, die Tilgung nachträglich rauf und runter zu setzen. Obwohl das viele Kreditnehmer:innen vereinbaren, nutzen ihn laut Statistik nur ca. 5 % innerhalb der Zinsbindung. Ein Tilgungswechsel kann für dich interessant sein, wenn du die Miete erhöhst, einen Staffelmietvertrag hast oder du eine Gehaltserhöhung bekommst. Sollten deine Einkünfte also absehbar schwanken, ist ein Tilgungssatzwechsel sehr interessant. Eine anstehende Elternzeit oder ein geplantes Sabbatical können ebenfalls solche Ereignisse sein. Die Kosten eines Tilgunssatzwechsels sind unterschiedlich. Es gibt Banken, die bieten bis zu drei kostenlosen Wechseln an. Andere nehmen einen Zinsaufschlag von 0,05 % und es gibt sogar Banken, die führen einen Tilgungssatzwechsel noch gar nicht im eigenen Angebot. ➡ Weitere Infos zu deiner Finanzierung mit Urbyo
Gebräuchlicher als der Tilgungssatzwechsel ist die Sondertilgung. Den nutzen Statistiken zufolge ungefähr 15 % derer, die sie vereinbart haben. Das ist eigentlich nicht sinnvoll, weil das Recht einer Sondertilgung kostet. Meistens sind bis 5 % jährliche Sondertilgung bei der Bank inklusive. Optionen darüber kosten dich bei der Bank meist einen Aufschlag. Nimmst du dein Recht auf Sondertilgung nicht wahr, bekommst du meistens einen kleinen Abschlag auf die Zinsen. Sondertilgungen können tatsächlich zwischen 5 % und 100 % der Ursprungsdarlehenssumme variieren. Übrigens ist die Sondertilgung nicht kumulierbar. Solltest du sie ein Jahr lang nicht leisten, erhöht sich die mögliche Sondertilgung im Jahr danach nicht.
Wie du eine Sondertilgung leistest, unterscheidet sich von Bank zu Bank. Es gibt Banken, bei denen kannst du die Sondertilgung einfach auf das Darlehenskonto der Bank überweisen. Bei anderen musst du es anmelden und die Bank zieht es mit der nächsten Rate ein. Bei einigen Banken besteht sogar die Möglichkeit, täglich ab 100 Euro Mindestbetrag sonderzutilgen. Das ist interessant für Kundinnen und Kunden, die keinen Tilgungssatzwechsel haben.
5 % Sondertilgungssatz gelten als Standard. Andere Sondertilgungsoptionen oder Tilgungssatzwechsel haben allerdings den Vorteil, dass bei einer vorzeitigen Rückzahlung die Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Bei der Berechnung dieser werden vereinbarte Sondertilgungssätze und Tilgungssatzwechsel mit herangezogen. Das ist für dich dann ein Vorteil.
Grundsätzlich halten viele Eigenheimbesitzer:innen Sondertilgungen für sinnvoll, weil sie so schneller vom Zinsanteil herunterkommen. Kapitalanleger:innen hingegen können die Zinsen ohnehin steuerlich absetzen und sehen Sondertilgungen daher seltener als sinnvoll an, da sie die eigenen Überschüsse beispielsweise für Investitionen am eigenen Objekt nutzen. Das kann sich in Zeiten von Negativzinsen allerdings ändern. ✅ So klappt der Immo-Kauf als Kapitalanlage 💡
Man könnte sagen, je höher der Zinssatz ist, desto eher ergibt es Sinn, das Darlehen schneller durch Sondertilgungen abzubezahlen. Allerdings solltest du eher überlegen, wie deine zukünftigen Pläne in Sachen Immos aussehen. Solltest du weitere Immobilienkäufe planen, ist es möglicherweise sinnvoll, das Geld in diese Immobilien zu investieren, statt Sondertilgungen zu bezahlen.Ansonsten solltest du Sondertilgungen wohl immer nutzen. Denn auf dem Konto wird das Geld ohnehin nicht mehr wert.
Einen wirklich festen Termin für deine Sondertilgung gibt es übrigens nicht. Es gibt allerdings Banken, die geben den 30. Juni als Stichtag an. Verpasst du diese Tag, musst du bis zum nächsten Jahr warten. Prüfe das also in jedem Fall. Ansonsten bietet es sich möglicherweise an, dir einen Reminder im Juli zu stellen. Da hast du die Steuer wahrscheinlich gemacht und kannst weitere Investitionen planen. Hast du Geld übrig, kannst du Sondertilgungen erledigen oder weitere Immo-Invests angehen.