Immobilien & Finanzierung einfach machen

Was ist wann sinnvoller? Ob es sinnvoll ist, mehr Eigenkapital einzusetzen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Es ist also wie so oft im Immo-Business: Es kommt auf deine Situation, deine Ziele und deine Strategie an. Fragen, die du dir stellen solltest, sind: Wie legst du dein Eigenkapital an, wenn du es nicht für dein Immo-Invest nutzt? Kaufst du das Objekt als Kapitalanlage oder als Eigenheim? Planst du weitere Investments? 📱📱 Du suchst direkten Austausch mit uns & Kontakt zu anderen Investor:innen? Komm in unsere WhatsApp-Community! Wenn du als Kapitalanleger:in überlegst, mehr Eigenkapital einzusetzen, solltest du dich fragen, ob dich das ggf. bei weiteren Investments in der Zukunft behindern könnte. Wenn du keine weiteren Investments planst, ist es sicher sinnvoll, mal zu rechnen, wieviel Zinskosten du bei etwas mehr Eigenkapitaleinsatz sparen kannst. Denk aber immer auch daran, dass die Zinskosten als Anleger:in Teil deiner Werbungskosten sind, die du steuerlich absetzen kannst. 🤳 Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Da das als Eigenheimkäufer:in nicht geht, ist es bei einem Immobilienkauf zur Eigennutzung meistens sinnvoll, mehr Eigenkapital einzusetzen. Wenn du aber darüber hinaus Investments planst, solltest du auch da genau überlegen, ob der höhere Eigenkapitalseinsatz dich weniger flexibel für die Zukunft macht. So oder so solltest du Eigenkapital nur in den bekannten Beleihungsstufen einsetzen. Was bedeutet das mit den Beleihungsstufen? 🤔 HIER reinhören! 👌

Und wie funktioniert es genau? Beim Bausparen zahlst du einen monatlichen Betrag über deinen Bausparvertrag ein. Das System funktioniert dann nach Zeit x Geld und in einer gewissen Zeit musst du dann eine bestimmte prozentuale Summe angespart haben. Bei einer Bausparsumme von 100 % und eine Besparungspflicht von 40 % musst du also 40.000 Euro angespart haben, um 60.000 Euro als Darlehen obendrauf zu bekommen. ➡ Auf der Suche nach der passenden Finanzierung? Vereinbare einen kostenfreien Termin mit unseren Expert:innen Es lohnt sich also dann, wenn de Darlehenszinsen zum Zeitpunkt des Abrufs der Bausparsumme höher sind als das, was du im Bausparvertrag vereinbart hast. Das nennt man dann den Bausparzinssatz. Neben dem Anteil, den du mindestens bespart haben musst, geht es aber auch um eine gewisse Dauer, die du erfüllen musst. Wenn du also im nächsten Jahr eine Immo kaufen möchtest, ist es nicht sinnvoll, jetzt erst einen Bausparvertrag abzuschließen. Bei der Darlehenssumme, die du abrufst, bist du einigermaßen flexibel. Nach oben ist sie zwar gedeckelt, du kannst das Darlehen aber über eine Mehrzuteilung vergrößern. Die Korrektur nach unten ist immer easy. Grundsätzlich bekommst du für jeden angesparten Euro ungefähr 60 % als Darlehenssumme on top. Hast du also 40.000 angespart, bekommst du ein Darlehen von 60.000 Euro problemlos obendrauf. Einen Bausparvertrag abzuschließen lohnt aus zwei verschiedenen Motivationsperspektiven: Zum einen sicherst du dir den Zugriff auf einen bestimmten Zinssatz in der Zukunft und zum anderen ist ein Bausparvertrag eine Art Krankenversicherung für deine Immobilie falls mal Sanierungen, Reparaturen oder Modernisierungen anstehen.

Und was bietet Urbyo mir? Natürlich kannst du auch als selbständige:r Immobilienfinanzierer:in mit Urbyo zusammenarbeiten. Dazu bietet Urbyo unterschiedliche Pakete der Zusammenarbeit an. Neben unserem CRM und dem Zugang zu 1.400 Banken gibt es noch einige andere Tools. Wenn du möchtest, kannst du sogar dein gesamtes Backoffice an uns auslagern. Dann betreuen wir die gesamte Auszahlung und übernehmen die Aufbereitung der Unterlagen. Möchtest du dich auf andere Bereiche fokussieren, übernehmen wir im Komplettpaket sogar alles von der Angebotserstellung, über die Gespräche mit den Banken und die Auszahlung für dein:e Kundinnen und Kunden. Wenn du auf der Suche nach einem neuen System bist, dann **schreib' uns an partner@urbyo.com. **

Was er mit den Zinsen zu tun hat & wie du ihn verbesserst Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest und sie nicht aus 100 % Eigenkapital kaufst, dann kommt der Beleihungsauslauf ins Spiel. Beleihungsauslauf?🤔 Was das ist, hat Janina bei "Finanzierung einfach machen" schonmal erklärt. HIER gibt's die Folge! Grundsätzlich hat der Beleihungsauslauf nicht unbedingt etwas mit dem Kaufpreis der Immo zu tun. Da geht es eher um den Wert, den die Bank als ihre Sicherheit für deine Immobilie ermittelt. Den nennt man Beleihungswert. Kaufst du also eine Immo für 100.000 Euro und finanzierst sie zu 100 %, während die Bank einen Beleihungswert von 90.000 Euro annimmt, liegt der Beleihungsauslauf bei 90 %. ➡ Auf der Suche nach der passenden Finanzierung? Vereinbare einen kostenfreien Termin mit unseren Expert:innen Zur Ermittlung des Beleihungswertes schaut die Bank auf den Verkehrswert des Objektes, den sie anhand vergleichbarer Objekte ermittelt. Da Banken mit ihrer Objektbewertung dem Markt sowieso immer etwas hinterherhinken und gleichzeitig eher konservativ und risikoavers rechnen, liegt der Beleihungswert eines Objektes meist bei 80 bis 90 % des Kaufpreises. Du kannst den Beleihungswert aber auf verschiedene Arten beeinflussen. Du kannst also beispielsweise versuchen, den Kaufpreis so zu verhandeln, dass er unter dem Marktwert der Immobilie liegt. Denn dann verbesserst du das Verhältnis zwischen Kaufpreis und dem Wert, den die Bank ermittelt. So verhandelst du den Kaufpreis! 💡 Registrieren & auf unserem Marktplatz vorbei schauen! Da geben wir den Wert und den Angebotspreis der Objekte gesondert an! Hast du Eigenkapital zur Verfügung kannst du natürlich mehr davon nutzen, um die Kreditsumme in ein besseres Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie zu setzen. Außerdem kannst du weitere Sicherheiten hinterlegen. Da eignet sich beispielsweise eine Grundschuld auf eine weitere Immobilie oder ein Aktienportfolio.

Und wann fällt sie an? Natürlich fällt die Vorfälligkeitsentschädigung nur an, wenn du das Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung zurückzahlst. Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung? Erfährst du HIER! Wichtig vorab: Hast du ein Darlehen mit einer Zinsbindung von über 10 Jahren abgeschlossen, hast du ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, nach dem du 10 Jahre nach der Auszahlung des Darlehens jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten das Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückführen kannst. Aber natürlich gibt es auch den Fall, dass du eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen musst. 🤳 Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Denn da du ein Darlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren abgeschlossen hast, rechnet die Bank mit dem Geld. Zahlst du also schon nach 5 Jahren zurück, entgeht der Bank Geld. Mit der Vorfälligkeitsentschädigung zahlst du der Bank genau diesen Schaden zurück. Bei der Berechnung werden aber natürlich möglicherweise vereinbarte Sondertilgungsrechte oder Tilgungsanpassungsmöglichkeiten berücksichtigt. Da wird dann so getan, als hättest du die in den fehlenden 5 Jahren genutzt. So verringert sich die Zinslast. Umgehen kannst du eine Vorfälligkeitsentschädigung übrigens mit dem Pfandtausch! 🔁🔁 Alle Infos zum Pfandtausch gibt's in dieser Folge!

Wann geht's & wie funktioniert's? Zunächst hat die Hausverwaltung einen Wirtschaftsplan. Den zu haben, ist laut Wohnungseigentumsgesetz verpflichtend. Darin wird auf Basis des vergangenen Jahres geschaut, welche Einnahmen und Ausgaben im kommenden Jahr zu erwarten sind. Dazu gehören Kosten wie Energiekosten oder die Instandhaltungsrücklage. Den Plan erstellt die Verwaltung und bei der Eigentümerversammlung stimmen alle Eigentümer:innen darüber ab. Um den anzunehmen oder abzulehnen, reicht eine einfache Mehrheit. 🤳 Du möchtest wissen, was du dir leisten kannst? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Der Wirtschaftsplan ist in einzelne Punkte unterteilt. Da ist zunächst das Hausgeld, das sich in umlegbare Kosten und nicht umlegbare Kosten aufteilt. Das ist auch im Wirtschaftsplan ersichtlich. Da gibt es meistens die einzelnen Kosten und einen Schlüssel zur Umlage auf die Einheiten. 🏘💸 Du brauchst mehr Infos zum Hausgeld? HIER gibt's die passende Folge! Die Kosten des Wirtschaftsplans werden natürlich anteilig an deinem Eigentum berechnet. Die Gebäudeversicherung beispielsweise anhand der Fläche deiner Wohnung im Verhältnis zum gesamten Haus oder bei Stellplätzen bzw. Rauchmeldern im Verhältnis zu den Gesamteinheiten im Haus. In den kommenden Wirtschaftsplänen werden die Energiekosten teils 3 bis 4 mal so hoch liegen wie bislang. Ob du gestiegene Nebenkosten generell auf deine Mieter:innen umlegen kannst, hängt zunächst vom Mietvertrag ab. Also ist darin ausgeschlossen, dass Nebenkosten erhöht werden oder können "neue Nebenkosten" (z.B: Installation eines Aufzuges) aufgeführt werden? Gestiegene Energiekosten sind aber natürlich keine "neuen Nebenkosten". Sind die Energiekosten gestiegen, kannst du das an dein:e Mieter:in weitergeben. Dazu brauchst du allerdings die Nebenkostenabrechnung. Kommt es da zu Nachzahlungen kannst du die Vorauszahlung der Mieter:innen zu 1/12 pro Monat erhöhen. Allerdings musst du das mit einem Schreiben ankündigen, bevor du dann im übernächsten Monat erhöhst. Doch wie du merkst, funktioniert das nur nachträglich. Du kannst die Nebenkosten nur am Ende des Jahres erhöhen und den Mieter:innen so eine Nachzahlung am Jahresende ersparen. Die Vorauszahlung präventiv zu erhöhen geht nur mit Zustimmung der Mieter:innen. Wenn eine zustätzliche Person einzieht, kannst du die Nebenkosten natürlich erhöhen. Unerwartete Ereignisse wie die Erhöhung der Grundsteuer oder eine deutliche Steigerung bei der Gebäudehaftpflicht können natürlich auch zu begrüdneten Anpassunge führen, wenn das im Mietvertrag nicht ausgeschlossen ist.

Und wozu gibt's die Unterscheidung? Der Sollzinssatz hilft dir bei der Berechnung deiner monatlichen Rate. Die ergbit sich aus dem Sollzinssatz und der Tilgung. Das ist der Preis für den Nennbetrag des Darlehens, den du zahlen musst. 👨‍🏫👩‍🏫 Easy & auf Abruf alle Infos rund um Immos bekommen? Komm in die Urbyo Academy! Der Effektivzinssatz auf der anderen Seite spiegelt deinen tatsächlichen finanziellen Aufwand wider. Nach der Preisabgabenverordnung sind Banken dau verpflichet, als Preis des Kredits den effektiven Jahreszins anzugeben. Als Grundlage zur Berechnung des Effektivzinses dient grundsätzlich die Gesamtlaufzeit. Berücksichtigt werden dabei alle Beträge, die den Preis des Kredits ausmachen. Das sind: Sollzins Zinsbindungsfrist Tilgungssatz Zeitpunkt der Zahlung & Verrechnung von Zins- und Tilgungsleistungen Vermittlungsprovisionen Kosten für Sicherheiten (z.B.: Grundbuchkosten bei Grundschulden) Allerdings berücksichtigen unterschiedliche Banken unterschiedliche Posten mit. Daher ist es oft sinnvoll, einfach die harten Fakten wie Darlehenssumme, Tilgung, Zinsbindung, Sollzinns zuerst zu betrachten und im zweiten Schritt dann weiche Faktoren wie Sondertilgungen und Sicherheiten in den Blick zu nehmen. Anschließend kannst du die Tilgungspläne nebeneinander legen. Dabei musst du drauf achten, dass beide Pläne den gleichen Tilgungsbeginn haben. 🤔🤔 Du möchtest Angebote gemeinsam mit Expert:innen vergleichen? HIER einen unverbindlichen Termin bei unserem Team machen!

Und was private Immo-Investoren da mitnehmen können Markus Kreuter auf LinkedIn Zinsbaustein.de auf LinkedIn Zinsbaustein.de

Und wann wird's möglichst günstig? Es gibt verschiedene Einflussfaktoren, die den Zinssatz bestimmen. Alles fängt mit dem Einstandszinssatz an. Das ist der Zinssatz, zu dem die Bank das Geld einkauft und der kann von Tag zu Tag schwanken. 📈📈Wieso es sich auch in der Inflation lohnen kann, in Immos zu investieren, erfährst du HIER Dazu kommt dann die Grundmarge der Bank. Hier gibt es die größten Auf- und Abschläge. Für geringere Darlehen unter 50.000 oder 100.000 € kann es schnell zu Aufschlägen von 0,5 bis 0,7 % kommen. Darlehen ab 500.000 € werden hingegen mit Abschlägen von bis zu 0,25 % belohnt. Dann kommt der Beleihungsauslauf ins Spiel. Finanzierungen von über 100 % erhalten meist einen Aufschlag von 0,5 %. Meist gilt: Je niedriger der Auslauf, desto niedriger der Zinssatz, weil die Bank weniger Risiko hat. 🤔🤔 Keine Ahnung, was der Beleihungsauslauf ist? HIER gibt's Infos! Hohe Tilgungen oder Volltilgungen führen zu Abschlägen. Bei eingen Banken gibt es Konditionsaufschläge für Sodnertilgungsoptionen oder verlängerte Bereitstellungszeiträume. 👀👀 Bereitstellungszinsen?! Nie gehört? Schau mal HIER! Außerdem spielt die Nutzungsart eine Rolle: Nutzt du die Immo selbst oder kaufst du sie als Kapitalanlage. Ab und an gibt es auch regionale Abschläge oder andere Aktionen. 🤳 Du suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

"derimmostudent" startet durch 📱📱 Du solltest Tom auf Instagram folgen ➡ "derimmostudent" 💸💸 Du möchtest wissen, wie du den Cashflow verbesserst? Hör' mal HIER rein! 📈📈 Du brauchst Infos zur Entwicklung deiner Rendite? Die gibt's HIER! 📝📝 Wie funktioniert die WG-Vermietung deiner Immo? Erfährst du HIER! Die bisherigen Folgen von "einfach gemacht" #1: Janinas Weg von der ersten Immo zum Portfolio #2: Mit 1.800 netto/Monat 3 Immos finanziert #3: Fünfzig Immos in 6 Jahren