Immobilien & Finanzierung einfach machen

Anfänge, Schwierigkeiten & Motivation einer Profi-Investorin Natürlich baut sich ein großes Immobilien-Portfolio nicht mal eben auf. Auch Investor:innen mit mehreren hundert Objekten und Objektgesellschaften starten irgendwann mit der ersten Immobilie. Genau den Weg ist Janina gegangen. Deshalb erzählt sie hier, warum und wann sie sich entschieden hat, in ihre erste Immobilie zu investieren. 👀👀 Auf der Suche nach einer Einstiegs-Chance in den Immo-Markt? Einfach HIER bei Urbyo registrieren & alles aus einer Hand mit Support von Profis bekommen! 🤝🤝 Janina erzählt von ihrer ersten Immobilie und erinnert sich an kleine Fehler, die sie zu Beginn ihres Weges als Immo-Investorin machte und räumt mit dem Vorurteil auf, man bräuchte viel Geld, um in den Markt einzusteigen. 🤔🤔 Du möchtest rausfinden, was für dich möglich ist? HIER einen unverbindlichen Termin bei unseren Expert:innen machen! Außerdem gibt sie Einblick in die Auswahl der Immobilien, in die sie investiert und wie sich genau dort mit zunehmender Erfahrung ihre Strategie änderte. Nach guten zehn Jahren als Investorin blickt Janina zufrieden auf ihre Erfolge am Markt und gibt allen, die unter anderem wegen der aktuellen Situation zögern, einen Rat mit auf den Weg: **„Es ist die beste Zeit, um in Immobilien zu investieren, weil ich wieder sagen kann: Die Immobilie gefällt mir, über den aufgerufenen Preis müssen wir aber nochmal reden. In den letzten drei Jahren wurde man da vom Hof gejagt.“ **

... so investieren Profis in der aktuellen Situation! Viele Profis bewerten die Lage am Immo-Markt aktuell als spannender denn je. Und das trotz der aktuellen Nachrichtenlage. Egal sind den Profis die Entwicklungen naürlich nicht. Sie ziehen nur andere Schlüsse daraus. 👩‍💼👨‍💼 Unsere Expert:innen vergleichen Angebote von über 1.000 Banken und finden deine Finanzierung mit Perfect-Fit-Garantie 👌 Einfach HIER einen Termin sichern!* Die Zinsen steigen und die Immo-Preise fallen. Für viele Profis bedeutet das: Sie können wieder Preise verhandeln – sogar in guten Lagen. Die aktuell etwas höheren Zinsen kennen Profis aus früheren Phasen bereits und wissen, wie sie das einzuordnen haben und vor allem, wie sie das Problem für ihr Investment lösen. Denn es ist möglich, die gestiegenen Zinskosten über eine geschickte Verhandlung des Kaufpreises auszugleichen oder sogar überzukompensieren. An den höheren Zinskosten ändert das natürlich nichts. Aber durch den gesunkenen Preis sinkt dein Finanzierungsbedarf und eine dadurch höhere Rendite. So wirkst du den gestiegenen Zinskosten wieder entgegen. 👨‍🏫👩‍🏫 Easy & auf Abruf alle Infos rund um Immos bekommen? Komm in die Urbyo Academy! Profis schauen in der aktuellen Lage vor allem auf zwei Faktoren der Immobilie, bevor sie den Preis verhandeln: Die Miete Oder vielmehr die Differenz zwischen der aktuellen Miete und der marktüblichen Miete der Gegend. Denn je größer dort die Differenz ist, desto größer ist die Chance, über Mietanpassungen die Rendite zu erhöhen. Die Lage der Wohnung Denn die bestimmt maßgeblich, wie gut die Wohnung vermietbar ist. Übrigens achten die meisten Profis im Konfliktfall eher auf eine gute Makrolage gegenüber der Mikrolage. 🎯🎯 Du brauchst ein paar mehr Infos zur Lage? Dann hör' mal HIER rein! Die wenigen Investoren, die aktuell nicht investieren, haben meist bereits enen hohen Bestand und und fürchten höhere Belastungen für Eigentümer:innen durch Sanierugnen. Für Kleinanleger:innen mit wenigen Einheiten ist das aber kein relevantes Problem, da viele meist in Wohnungen investieren, die ohnehin in WEGs eingebunden sind, in denen es Rücklagen gibt. Außerdem nutzen viele Profis in der akutellen Phase Möglichkeiten im Finanzierungs- und Steuerbereich, um das eigene Investment attraktiver zu machen. So vereinbaren viele Tilgungen von unter 2 %, um so die monatlichen Kosten zu reduzieren und einen positiven Nettoertrag oder Cashflow zu erzielen.

... und alleine Eigentümer:in werden? Grundsätzlich ist es aus Sicht der Bank meist der WUnsch, dass ein Ehepaar das Darlehen gemeinsam aufnimmt, solange es keine Gütertrennung oder einen Ehevertrag gibt. Und kommt ein:e Ehepartner:in nicht mit in der Vertrag, möchte die Bank meist dennoch die schriftliche Zustimmung dieser Partei in Form einer Zweckerklärung. 👨‍🏫👩‍🏫 Easy & auf Abruf alle Infos rund um Immos bekommen? Komm in die Urbyo Academy! Das liegt daran, dass bei der Zugewinngemeinschaft der zugewonnene Wert der Immobilie mit in die Ehe gehört, der Kredit jedoch nicht. Denn im Falle einer Scheidung haftet nur die Person, die im Vertrag steht. Und Banken gehen immer vom Schlimmsten aus. Es gibt aber natürlich auch Banken, die dir alleine eine Finanzierung anbieten auch wenn du verheiratet bist und keine Gütertrennung oder einen Ehevertrag vereinbart hast. Dabei kommt es auf die Zweckerklärung an. Und du musst dir darüber im Klaren sein, dass es vielleicht nicht die Bank mit den günstigsten Konditionen ist. Außerdem betrachtet die Bank deine Haushaltsrechnung strenger. Gemeinsame Kosten der Ehe musst du alleine tragen können. Anders ist es bei Anschlussfinanzierungen, wenn hier der Vertrag sowieso schon nur auf einen lief und die Immobilie vor der Ehe erworben wurde. In dem Fall lassen lassen sich die meisten Banken darauf ein. Wie so oft kommt es auch bei diesem Thema auf dein Einzelfall an. Unsere Expert:innen schauen sich deinen Fall individuell an und finden die für dich passende Lösung. 👩‍💼👨‍💼 Unsere Expert:innen vergleichen Angebote von über 1.000 Banken und finden deine Finanzierung mit Perfect-Fit-Garantie 👌 Einfach HIER einen Termin sichern!*

Begriffe & Kennzahlen für dein Immo-Invest einfach erklärt Auch die Immo-branche bringt sprachliche Besonderheiten mit sich. In Immos investieren kann ganz easy sein, wenn du die kennst. Deswegen wollen wir dieses Herrschaftswissen hier mal ganz einfach runterbrechen und haben wie wichtigsten Begriffe zusammengefasst. Wenn du tiefer eintauchen möchtest, schau doch mal in unserer Academy vorbei. ✅👇 👨‍🏫👩‍🏫 Easy & auf Abruf alle Infos rund um Immos bekommen? Komm in die Urbyo Academy! Aber jetzt erstmal zu den Begriffen. **- *die Bruttorendite*** Die Bruttorendite ist das Verhältnis von Jahresnettokaltmiete zum Kaufpreis. Du teilst also die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis, um die Bruttorendite zu erhalten. - der Kaufpreisfaktor Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttorendite. Man teilst also den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete und erhält den Kaufpreisfaktor. - die Netto-Rendite Im Gegensatz zur Brutto-Rendite lässt sich die Netto-Rendite nicht ganz so leicht ermitteln. Dafür ist sie aber aussagekräftiger. Denn hier rechnest du auf den Kaufpreis noch die Nebenkosten drauf und ziehst von der Jahresnettokaltmiete noch die nicht umlegbaren Kosten wie Instandhaltungsrücklage oder Verwaltungskosten ab. - der Nettoertrag Der Nettoertrag ist die monatliche Kaltmiete minus die nicht umlegbaren Kosten wie Instandhaltungsrücklage und Hausgeld. Davon werden nochmal die Zinsen der Finanzierung abgezogen. Das, was übrig bleibt, ist der Nettoertrag. Infos zum Hausgeld gibt's in unserer Folge dazu. Einfach reinhören! 🙏 - der Cashflow Deinen Cashflow ermittelst du, indem du die monatliche Nettokaltmiete nimmst, davon die nicht umlegbaren Kosten abziehst und dann noch die monatlichen Finanzierungskosten abziehst. Die gute Nachricht für dich lautet: Alle Objekte, die du auf unserem Marktplatz findest, sind vorgeprüft und mit unserem Rechner kannst du dir Rendite etc. individuell berechnen. Und bei der Finanzierung und allen Fragen rund um dein Investment helfen dir unsere Expert:innen. Einfach & entspannt ein unverbindliches Gespräch buchen. 👇 👩‍💼👨‍💼 Unsere Expert:innen vergleichen Angebote von über 1.000 Banken und finden deine Finanzierung mit Perfect-Fit-Garantie 👌 Einfach HIER einen Termin sichern!

Ist das überhaupt möglich? 🤔 Erstmal ist keine der beiden vertragsparteien dazu verpflichtet, den Vertrag nachträglich zu ändern oder einer Änderung zuzustimmen – weder ihr noch die Bank. 👨‍🏫👩‍🏫 Easy & auf Abruf alle Infos rund um Immos bekommen? Komm in die Urbyo Academy! Denn vertraglich hat die Bank sich auf das Darlehen unter der Voraussetzung von zwei Darlehensnehmer:innen eingelassen. Bedeutet: Das Risiko verteilt sich auf zwei Personen. Soll jetzt eine Person das alleine tragen, erhöht sich das Risiko für die Bank und die eine Person muss das Risiko mit ihrer Bonität alleine tragen können. Dazu müsst ihr alle Unterlagen der Person, die alleine im Vertrag bleiben möchte, bei der Bank einreichen. Die prüft das dann wie bei einem neuen Darlehen und erstellt bei Zusage auch neue Darlehensunterlagen. Das ist dann eine sogenannte Schuldhaftentlassung. ☝☝ Weitere Infos zur Schuldhaftentlassung gibt's hier! Das kostet allerdings meistens zwischen 750 und 3.000 Euro. Stimmt die Bank übrigens nicht zu, hast du ein Sonderkündigungsrecht für das Darlehen. Da fällt aber natürlich trotzdem die Vorfälligkeitsentschädigung an, wenn keine Härtefallregelungen vereinbart sind. Es gibt Banken, die verzichten bei Tod einer Darlehensnehmer:in oder eines Darlehensnehmers bzw. bei Arbeitslosigkeit auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sollte eine Schuldhaftentlassung anstehen, melde dich möglichst frühzeitig bei unseren Expert:innen. 👇👇 👩‍💼👨‍💼 Unsere Expert:innen vergleichen Angebote von über 1.000 Banken und finden deine Finanzierung mit Perfect-Fit-Garantie 👌 Einfach HIER einen Termin zum unverbindlichen Gespräch sichern!

... und was ist in diesem Umschlag? 🤔 Wenn du dich mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer auf einen Kaufpreis geeinigt hast und die Bank deine Unterlagen geprüft hat, bekommst du den Kreditvertrag per Post zugeschickt. Der kommt in Deutschland aufgrund vieler Formerfordernisse weiterhin per Großbrief und nicht digital. Im Umschlag sind dann eine Reihe von unterschiedlichen Dingen: das Anschreiben Unterlagen für die Grundschuldbestellung der Darlehensvertrag ein Lastschriftmandat Einwilligungen zum Datenschutz die Legitimationsunterlagen das ESIS Merkblatt Holst du dir deine Perfect-Fit-Finanzierung mit Urbyo, gehen unsere Expert:innen mit dir alle Unterlagen durch. 👩‍💼👨‍💼 Unsere Expert:innen vergleichen Angebote von über 1.000 Banken für dich👌 Einfach HIER einen Termin zum unverbindlichen Gespräch sichern! Das Anschreiben enthält im Wesentlichen nur eine Übersicht über die noch fehlenden Unterlagen. Hier kommt es drauf an, was vorher schon erledigt ist. Mit den Unterlagen für die Grundschuldbestellung gehst du zum Notariat. Die Bestellung der Grundschuld ist eine zusätzliche Absicherung für die Bank. Wer da nochmal mehr zu hören möchte, sollte hier reinhören. 👇 🏠🎧 Wie läufts beim Notariat ab? Einfach HIER reinhören 🙌 Doch weiter zu den Unterlagen. In jedem Fall dabei ist natürlich der Kreditvertrag. Dort sollten alle grundlegenden Angaben drinstehen: der Darlehensbetrag, die vereinbarte Zinsbindung und natürlich der Zinssatz. Übrigens steht hier sowohl der Soll- als auch der Effektivzins drin. Für dich entscheidender ist dabei der Effektivzinssatz, denn der ernthält alle Kosten, die für dich entstehen. Welche Kosten dazu zählen, unterscheidet sich von Bank zu Bank. Unsere Expert:innen können dir das in deinem Fall aber natürlich genau erklären. Außerdem kannst du dem Kreditvertrag weitere Infos wie deine Rate, die Laufzeit, Sicherheiten, eventuelle Sonderbedingungen und Regelungen zur Vorfälligkeitsentschädigung drin. Natürlich sind auch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) angeheftet. So ein Kreditvertrag ist zwar manchmal unübersichtlich, aber dafür bekommst du zusätzlich das ESIS-Merkblatt. Das steht für Europäisches Standardisiertes Merkblatt und ist eine transparente und übersichtliche Zusammenfassungen deines Kreditvertrages samt Tilgungsplan. Jetzt wo du alle Unterlagen hast, musst du eigentlich nur noch auf die Fälligkeitsmitteilung des Notariats warten. Da trägst du dann die Kontodaten des Verkäufers ein, die in der Regelm im Kaufvertrag festgehalten sind. Und dann kann's losgehen!

Welche Schritte durchlaufe ich? Wie deine Finanzierung bei Urbyo abläuft, richtet sich nach deinen Bedürfnissen. Denn im ersten Step kannst du dir ausssuchen, ob du eine Selbstauskunft ausfüllst oder doch lieber einen Termin mit einem unserer Expert:innen wahrnehmen möchtest. Das funktioniert telefonisch, digital oder persönlich. Wenn uns dann alle Infos vorliegen, machen wir uns an die Arbeit, um deine Perfect-Fit-Finanzierung zu finden. 👩‍💼👨‍💼 Unsere Expert:innen vergleichen Angebote von über 1.000 Banken und finden deine Finanzierung mit Perfect-Fit-Garantie 👌 Einfach HIER einen Termin zum unverbindlichen Gespräch sichern! Dazu durchforsten wir den Bankendschungel und vergleichen Angebote von über 1.000 Banken. Eine Auswahl der für dich besten Angebote legen wir dir vor. Wenn du dich dann entschieden hast, bereitet unser Back-Office deine Unterlagen für die Bank auf und reicht sie ein. Wie lange des dann bis zur Zusage dauert, hängt ganz von der Bank ab, die du gewählt hast. Das kann von 24 Stunden bis zu drei Wochen dauern. Darum musst du dich aber nicht kümmern. Denn unser Team bleibt dran und versucht im Austausch mit der Bank alles, um dir deine Zusage möglichst schnell liefern zu können. Wenn die Zusage vorliegt, bekommst du die Darlehensunterlagen zugeschickt. Unser Team für die Darlehensauszahlung geht den Darlehensvertrag und die Voraussetzungen für die Auszahlung mit dir durch und klärt alle offenen Fragen. 👨‍🏫👩‍🏫 Easy & auf Abruf alle Infos rund um Immos bekommen? Komm in die Urbyo Academy! Kommt dann die Mitteilung über die Kaufpreisfälligkeit bei dir an, machen wir uns gemeinsam mit dir an die Auszahlung. Du bist also an keinem Punkt des Prozesses auf dich alleine gestellt.

Und welche Vor- & Nachteile hat's? Eine Objektgesellschaft zu gründen, kann steuerliche Gründe haben oder bei Erbschaften oder Veräußerungen sinnvoll sein. Als Gesellschaftsformen kommen Kapitalgesellschaften wie eine AG oder GmbH in Frage oder die Vermögensverwaltende Gesellschaft. 👨‍🏫👩‍🏫 Easy & auf Abruf alle Infos rund um Immos bekommen? Komm in die Urbyo Academy! Ein großer Vorteil einer Kapitalgesellschaft beim Immo-Kauf liegt in der Haftung. Denn du haftest nicht in vollen Umfang persönlich, sondern nur mit deiner Stammeinlage. Außerdem zahlst du nicht deinen Steuersatz. Stattdessen musst du nur den Körperschaftssteuersatz von 15 % abführen. Doch es gibt auch Nachteile wie die Suche nach einer Finanzierung. Denn Banken betracheten den Kauf bei der Finanzierung einzeln. Bedeutet: Die Liquidität für deine Darlehensrate und für die Bewirtschaftung der Immobilie muss aus den Einnahmen getragen werden können. 👩‍💼👨‍💼 Unsere Expert:innen vergleichen Angebote von über 1.000 Banken und finden deine Finanzierung mit Perfect-Fit-Garantie 👌 Einfach HIER einen Termin zum unverbindlichen Gespräch sichern! Ab wann es sinnvoll ist, eine Objektgesellschaft zu gründen, ist unterschiedlich. Das kommt eher auf die Ziele an, die du verfolgst. Es kann schon ab einem Objekt sinnvoll sein. Wenn du da überlegst, solltest du dich von deiner Steuerberatung beraten lassen. Übrigens kannst du Objekte auch nachträglich zu deiner Objektgesellschaft hinzufügen. Aber Vorsicht: Das ist wie ein weiterer verlauf. Du zahlst also Grunderwerbsteuer. Entscheidest duch dafür, eine Objektgesellschaft zu gründen, solltest du zunächst mit deiner Teuerberatung sprechen und herausfinden, was die für dich beste Gesellschaftsform ist. Übrigens musst du seit diesem Jahr nichtmal mehr am Tisch beim Notariat sitzen, um eine Objektgesellschaft zu gründen. Das funktioniert digital. Für die gründung musst du aber natürlich eine Stammeinlage leisten.

Darauf solltest du achten In jedem Angebot findest du den Effektivzins. Aber den einfach miteinander vergleichen, ist nicht unbedingt sinnvoll. Denn du solltest schauen, welches Angebot dir welche Vorteile bietet. Dazu zählen Punkte wie Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungen, Bereitstellungsfreie Zeit, Tilgungssatzwechsel usw.. Wenn du das im Blick hast, weißt du, welche Angebote überhaupt miteinander vergleichbar sind. 👨‍🏫👩‍🏫 Easy & auf Abruf alle Infos rund um Immos bekommen? Komm in die Urbyo Academy! Dann legst du die Tilgungspläne der verschiedenen Angebote nebeneinander. So siehst du, welches Angebot welche Zinskosten hat. Doch es gibt natürlich noch weitere Punkte, die für die Auswahl des Angebots eine Rolle spielen. Dazu zählen: zuverlässige und schnelle Bearbeitung oder eine unkomplizierte Auszahlung des Darlehensbetrages. Du solltest dir außerdem überlegen, wie wichtig dir ein persönlicher Ansprechpartner bei der Bank ist. Wenn du über Urbyo finanzierst, hast du natürlich den großen Vorteil, dass dich dein:e persönliche:r Ansprechpartner:in dir beim genauen Vergleich der Angebote supportet. Hol dir hier deinen Termin zum unverbindlichen Gespräch. 👇 👩‍💼👨‍💼 Unsere Expert:innen vergleichen Angebote von über 1.000 Banken und finden deine Finanzierung mit Perfect-Fit-Garantie 👌 Einfach HIER einen Termin zum unverbindlichen Gespräch sichern!

... und warum die Angebotspreise immer noch hoch sind Wenn Immo-Eigentümer:innen auf Makler:innen mit dem Wunsch zugehen, ein Objekt zu verkaufen, gilt es erstmal herauszufinden, ob das Objekt einen emotionalen Wert hat. Das kommt besonders häufig vor, wenn beispielsweise Hinterbliebene eines Familienangehörigen eine Wohnung oder ein Haus verkaufen. Das erfordert dann häufig eine Menge Feingefühl, denn Banken oder potentielle Käufer:innen haben diese emotionale Verbindung natürlich nicht und dementsprechend hat das keinen Einfluss auf einen möglichen Verkaufswert. Ist aber natürlich wichtig, den Verkäufer:innen dennoch mit Fingerspitzengefühl klar zu machen, was der realistische Wert der Immo ist. Denn es kann vorkommen, dass sie dann nicht mehr verkaufen wollen, wenn der nicht dem entspricht, was sie sich erhofft hatten. Kommen aber Verkäufer:innen auf Makler:innen zu, die keine emotionale Verbindung haben, dann gehe ich aktuelle Vergleichsangebote durch und schaue, was der Markt aktuell so hergibt. Anschließend bekommen die Verkäufer:innen eine Preisrange genannt. Das ist dann natürlich kein konkreter Preis. Häufig kommen Makler:innen dabei zu ganz anderen Ergebnissen als Banken, weil deren Werte häufig veraltet sind. 📅📅 Du würdest gerne eine Immo finanzieren? HIER einen Termin für ein unverbindliches Gespräch mit unseren Finanzierungsexpert:innen sichern! Die dann genannte Preisrange ist aber natürlich nur vorläufig, denn für genauere AUssagen brauchen Makler:innen immer alle Unterlagen der Wohnung. Dazu gehören: Grundbuch Teilungserklärung Mietvertrag bei vermieteten Objekten Protokolle der Eigentümerversammlungen Dir sagen die begriffe noch nicht wirklich etwas? Ab in unsere Urbyo Academy. Da gibt's die Basics zu allen Immo-Themen! 👩‍🏫👨‍🏫 Erst dann können Makler:innen beginnen, konkret mit der Arbeit anzufangen. Bevor sie das tun, sollten sie aber fragen, ob du als Verkäufer:in mit ihnen einverstanden bist. Denn die Zusammenarbeit mit Makler:innen basiert auf Vertrauen. Wenn das geklärt ist, solltest du den Vertrag für den Alleinauftrag an deine:n Makler:in erhalten. Da sollte der Mindestpreis, den du erzielen möchtest, ebenso drin stehen wie Provisionshöhe und mögliche Einschränkungen. Also wenn du beispielsweise nicht möchtest, das das Objekt öffentlich vermarktet wird. Provisionen für Makler:innen sind übrigens verhandelbar. Sie dürfen allerdings nicht im sittenwidrigen Bereich liegen. Üblich sind 6 % netto bei Mehrfamilienhäusern für Käufer:innen. Bei Wohnungen teilen sich Käufer:in und Verkäufer:in diese 6 %. Käufer:innen von Immobilien sollten gegenüber Makler:inenn neben möglichen gründen für Preisverhandlungen natürlich auch Basics wie Fairness und Höflichkeit mitbringen. Kommentarlose Gebote, die 10 oder 20 % unter dem gewünschten Preis liegen, geben Makler:innen meist gar nicht weiter. Ein bisschen Verhandlungsspielraum bei den Preisen hast du als Käufer:in aber natürlich. Besonders in der aktuellen Phase gestiegener Preise, in der Eigentümer:innen sich langsam auf etwas mehr Verhandlungsspielraum einlassen werden. ✅✅ Tipps zur Preisverhandlung bei Immobilien gibts HIER! Im Schnitt brauchen Makler:innen ca. 6 Monate, um eine Immo zu verkaufen.