Immobilien & Finanzierung einfach machen

Und wieso ist die wichtig bei der Finanzierung? Wer eine Immobilie finanzieren möchte, kommt am Begriff der Grundschuld nicht vorbei. Eine Grundschuld ist ein dingliches Recht an einer Immobilie. Das bedeutet, dass die Immobilie als Sicherheit für einen Kredit oder eine andere Verbindlichkeit verwendet wird. Sie besteht unabhängig von der Eigentümerin oder dem Eigentümer und haftet auf der Immobilie, solange die Schuld nicht beglichen wurde. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Grundschulden können auf verschiedene Arten eingesetzt werden: Zum Beispiel kann eine Grundschuld als Sicherheit für eine Hypothek verwendet werden. Wenn ein:e Hauskäufer:in eine Hypothek aufnimmt, um ein Haus zu kaufen, gibt sie oder er das Haus als Sicherheit für die Bank. Die Bank erhält dann eine Grundschuld auf das Haus und kann das Haus verkaufen, um den ausstehenden Kreditbetrag zu begleichen, falls die Raten nicht mehr bezahlt werden können. Grundschulden können auch als Sicherheit für andere Verbindlichkeiten verwendet werden: zum Beispiel für Geschäftskredite, Autokredite oder andere Arten von Darlehen. Um eine Grundschuld zu erhalten, muss die Eigentümerin oder der Eigentümer der Immobilie eine Urkunde ausstellen und bei einem Notar beglaubigen lassen. Die Urkunde enthält die genauen Bedingungen der Grundschuld, wie zum Beispiel die Höhe des Darlehens, die Laufzeit und den Zinssatz. Die Grundschuld wird dann im Grundbuch der Immobilie eingetragen und stellt eine dauerhafte Belastung der Immobilie dar, bis sie vollständig beglichen wurde. Eine Grundschuld ist also eine wichtige Form der Sicherheit bei der Finanzierung von Immobilien und anderen Verbindlichkeiten. Sie ermöglicht es Kreditgebern, das Risiko bei der Vergabe von Krediten zu minimieren und gibt Eigentümer:innen die Möglichkeit, Kredite aufzunehmen, ohne ihr Eigentum zu verkaufen.

Tipps von einem Verwalter Wer mit seiner Immobilie möglichst wenig Aufwand haben möchte, der kann eine Sondereigentumsverwaltung abschließen. Das kostet zwar Geld, kann aber dennoch sinnvoll sein. 🎧🎧 Ein paar mehr Infos auch zu den Vor- & Nachteilen gibt's in der passenden Folge Möchtest du dein Sondereigentum also verwalten lassen, brauchst du die richtige Sondereigentumsverwaltung. Und um zu erkennen, welche da zuverlässig und gut sind, gibt's ein paar Tipps. Achte also beispielsweise drauf, wie schnell und auf welche Art sie auf deine Anfrage reagieren. Denn du möchtest schließlich, dass sie auch in der Zusammenarbeit mit dir schnell und freundlich reagieren. Dann ist es immer gut zu erfragen, ob du eine:n persönliche:n Ansprechpartner:in haben wirst. Hast du das nicht, ist das oft kein gutes Zeichen. Bei der Suche nach einer Verwaltung kannst du auf Verzeichnisse von Verbänden zurückgreifen oder einfach mal die Hausverwaltung ansprechen. Hast du eine Sondereigentumsverwaltung gefunden, ist es sinnvoll, die Zusammenarbeit zumindest für ein Jahr vertraglich festzuhalten. Denn dann gibst du ihnen die Chance zur Einarbeitung und hast auch gesichert, dass sie die Nebenkostenabrechnung machen. Preise für Sondereigentumsverwaltungen sind regional unterschiedlich und richten sich nach dem angebotenen Leistungskatalog. 🏘️🏘️ Suchst du in Sachsen oder Umgebung? Meld' dich bei Matthias unter m.henschel@afw-immobilien.de

Wie funktioniert das? Grundsätzlich ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich. Aber es gibt da ein paar Risiken: Denn je höher der Darlehensbetrag ist, desto höher sind auch die Zinsen, die gezahlt werden müssen. Dadurch können dann die monatlichen Raten sehr hoch ausfallen, was zu einer starken Belastung deiner Finanzen führen kann. Es gibt viele Banken, die über den Kaufpreis hinaus finanzieren. Dazu muss deine Bonität gut sein und der Wert der Immo muss zu dem Kaufpreis passen. Ebenso gibt es aber Möglichkeiten, das Eigenkapital anders darzustellen: entweder durch Zusatzsicherheiten, wie Abtretung von Wertpapieren oder weitere Grundschulden oder andere Vermögenswerte. Oder aber du beantragst bei der Bank nur eine Kaufpreisfinanzierung und finanzierst die Kaufnebenkosten über ein Nachrangdarlehen oder Arbeitgeberdarlehen. So oder so solltest du dich bei uns melden, damit wir gemeinsam die für dich günstigste Lösung finden. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

Sorgenfrei investieren dank Full-Service und Mietpool Zum Thema Mietpools hast du in einer der vergangenen Folgen schon ein paar grundsätzliche Infos bekommen. 👀👀 Mietpools? HIER kannst du in die ganze Folge dazu reinhören! Heute schauen wir konkret auf eine solche Immobilie im Mietpool. Sie liegt im mittelhessischen Alsfeld. 🏘️🏘️ HIER geht's zur Immo auf dem Urbyo Marktplatz! Erstmal zur Makrolage: Alsfeld ist ca. 40 km von Fulda und 50 km von Gießen entfernt und liegt am nördlichen Rand der Metropolregion Rhein-Main. Die Stadt hat knapp über 16.000 Einwohner und in der Region, die innerhalb einer Stunde erreichbar ist, leben 2,5 Millionen Menschen und 100.000 Studierende. Innerhalb dieses Gebietes liegen Städte wie Frankfurt, Kassel oder Eisenach. Jetzt zur Mikrolage: Die nächste Bushaltestelle ist 150m entfernt und bis zum Bahnhof sind es 1,4 km. Den Supermarkt am Stadtpark erreichst du in 700 m zu Fuß. Die Wohnung liegt auch fast direkt am Ausläufer des Stadtparks. In der Entfernung liegen auch Schulen und Kitas. Alles, wie es sich für eine Kleinstadt gehört und du hast auch kurze Wege. Zur Auffahrt der A5 sind es 3,4 km und die bringt einen auch in einer Stunde nach Frankfurt am Main. Bei der Wohnung handelt es sich um eine 2-Zimmerwohnung. Da es aber eine Wohnküche gibt, wirkt sie eher wie eine 3-Zimmer-Wohnung auf 58 qm mit einem Balkon im Erdgeschoss. Und das Objekt ist gemeinsam mit mehreren Gebäuden in einer Mietpoolverwaltung. Bedeutet, dass du absolut keinen Aufwand hast, weil sich eine Sondereigentumsverwaltung um alle Angelegenheiten wie Instandhaltung, Kommunikation mit Handwerkern, der Mietentwicklung, Nebenkostenabrechnung oder Mietersuche kümmert. Alles ist im Preis enthalten und du erhältst vom ersten Tag an Miete auch wenn die Wohnung nicht direkt vermietet ist. Generell ist das Gebäude in guten Zustand. Das Besondere ist, dass es zu jedem Gebäude ein TÜV-Gutachten gibt. Dass der Kaufpreis etwas über dem Marktwert angesetzt ist liegt daran, dass der Mietpool durch die Gutachten die Kosten für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums kennt und das von allen Eigentümer:innen beim Kauf einsammelt. Entsprechend gibt es auch keine Probleme mit Sonderumlagen und du musst dir um die Instandhaltung und die Entwicklung des Gebäudes keine Sorgen machen. Nachteil des Objektes ist natürlich, dass deine Rendite durch die Verwaltung im Mietpool etwas leidet und der Kaufpreis nicht verhandelbar ist. Aber den Kaufpreis über Marktwert kannst du mitfinanzieren. Denn bei einem normalen Wohnungskauf kaufst du ja auch oft die Instandhaltungsrücklage mit. Das ist auch alles im Kaufvertrag verankert. Also in jedem Fall ein guter Deal für Leute, die wenig Zeit aufwenden, kaum Risiko eingehen und trotzdem in Immobilien investieren möchten. Schau dir das Inserat einfach an und melde dich bei unserem Team für die passende Finanzierung. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

Diese Fragen solltest du stellen Vorab: Wer sich mit der Suche nach Mieter:innen gar nicht beschäftigen möchte, der kann sich mit dem Thema Sondereigentumsverwaltung beschäftigen. Denn dann wird's dir einfach abgenommen. 🎧🎧 Sondereigentumsverwaltung klingt spannend? HIER gibt's eine ganze Folge dazu! Es geht aber natürlich auch ohne Sondereigentumsverwaltung. Zunächst ist es natürlich wichtig, dass dein Objekt zu deinen Mieter:innen passt. Denn nur wenn das passt, fühlen sich die Mieter:innen wohl und du hast keine ständigen Wechsel. Wenn du zum Beispiel in einem Objekt vermietest, in dem viele Studierende wohnen und es Lärm geben kann, ist es oft nicht so sinnvoll, ältere Mieter:innen dazuzuholen. Zumindest solltest du drauf hinweisen. Du kannst dir natürlich auch Vermieterbescheinigungen oder eine Schufa-Auskunft zeigen lassen. Oft gibt's die besten Infos aber im Gespräch mit den Mieter:innen. Da kannst du beispielsweise folgende Fragen stellen: Warum ist genau diese Wohnung interessant? Warum diese Lage? Warum wollen Sie umziehen? Die Antworten auf die Fragen vermitteln dir ein Gefühl darüber, ob die Menschen an einem langfristigen Mietverhältnis interessiert sind. Wenn du dir unsicher bist, kannst du natürlich auch immer Makler:innen mit der Vermietung beauftragen. Inserate funktionieren übrigens auch bei Ebay Kleinanzeigen und Facebook einfach und gut. Wenn du hier auch noch mal ein paar Impulse brauchst, melde dich doch in unserer WhatsApp-Community an oder melde dich bei unserem coolen Support. 📱📱 Von Erfahrungen anderer profitieren & Kontakte knüpfen? HIER geht's zur Anmeldung!

Wann du ein Miet- oder Kautionskonto brauchst Im Wesentlichen gibt es da zwei Dinge, die du betrachten musst: Das Mietkonto und das Kautionskonto. 🤳 Du möchtest wissen, was du dir leisten kannst? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Beim Kautionskonto gibt es die Vorgabe, dass du die Kaution getrennt von deinem Privatvermögen aufbewahren musst. Du musst dazu also ein eigenes Konto anlegen. Theoretisch kann das auch dein:e Mieter:in machen. Dann musst du aber Pfandrecht eingeräumt bekommen. Geläufiger ist es, dass du als Vermieter:in ein Konto anlegst. Entstehen Zinsen, stehen die allerdings immer deiner Mieterin oder deinem Mieter zu. Grundsätzlich bleibt die Kaution aber über die Mietdauer auf dem Konto und kann genutzt werden, um eventuelle Schäden am Ende auszugleichen. Hast du mehrere vermietete Immos und bekommst Kaution von mehreren Mieter:innen, brauchst du allerdings nicht mehr als ein Kautionskonto. Wichtig ist eben nur, dass die Kaution immer getrennt von deinem Privatvermögen aufbewahrt wird. Verkaufst du die Wohnung, überweist du die Kaution in der Regel einfach der neuen Eigentümerin bzw. dem neuen Eigentümer. Oder du als neue:r Eigentümer:in bekommst es einfach übertragen. Gibt es eine Sondereigentumsverwaltung, verwaltet die auch häufig das Kautionskonto. Es gibt aber auch die Möglichkeit der Kautionsversicherung. In dem Fall stellt dein:e Mieter:in einen Antrag bei einer Versicherung oder Bank für eine Mietkautionsversicherung. Die sichert dann 2 oder 4 Nettokaltmieten ab. Der Jahresbeitrag ist überschaubar und liegt je nach Höhe der Kaution zwischen 40 bis 80 Euro. Das hat für dich als Vermieter:in der Vorteil, dass du nur eine Urkunde besitzt und nicht ein Konto verwalten musst und für dein:e Mieter:in natürlich sparsamer für das Guthaben. Die Urkunde gibst du am Ende einfach an eine:n neue:n Eigentümer:in in Papierform weiter. Bei deinem Mietkonto gibt es weniger Vorgaben. Theoretisch kannst du die Miete auch einfach auf deinem Privatkonto verwalten. Aber es gibt schon gute Gründe wie die Übersichtlichkeit, die auch hier für ein gesondertes Konto sprechen.

Auf diese Dinge solltest du achten Grundsätzlich gilt: Bei spannenden Objekten solltest du möglichst schnell sein und handeln. Zögerst du zu lange und beobachtest nur, kommt dir möglicherweise jemand zuvor. Trittst du dann an die Verkäuferin oder den Verkäufer heran, solltest du einfach möglichst freundlich und verbindlich auftreten. Denk immer dran, dass auf Verkäuferseite oft emotionale Werte am Objekt hängen und du ihn auch auf der Ebene überzeugen möchtest. Im Ablauf ist es außerdem sinnvoll, möglichst direkt eine Finanzierungsbestätigung zu liefern. Bei Urbyo gibt es die ganz easy. 🤳 Du suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Kommt dein Objekt nicht von unserem Urbyo Marktplatz, dann musst du natürlich die nötigen Objektunterlagen vorlegen. 🎧🎧 Du brauchst einen Überblick, welche Unterlagen du vorlegen musst? HIER in die passende Folge reinhören oder HIER in unseren Artikel klicken! Oft ist natürlich die Preisverhandlung ein Knackpunkt. Bevor du in die also einsteigst, solltest du dir genau überlegen, wie du dein Angebot unter dem angebotenen Preis begründest. Mögliche Gründe könnten sein, dass eine Modernisierung in naher Zukunft nötig wird oder der ermittelte Wert unter dem Preis der Verkäuferin oder des Verkäufers liegt. Sind deine Begründungen nachvollziehbar, ist oft was drin bei der Preisverhandlung.

Vom Inserat bis zur Besichtigung die richtigen Fragen stellen Infos zur Haushaltsrechnung gibt's HIER Du hast Bock, dich in der Urbyo Community zu vernetzen und mit anderen (angehenden) Investor:innen auszutauschen? HIER gibt's alle Infos! Ein Blick auf den Urbyo Marktplatz gefällig? Schau mal HIER Wie verhandelst du in der aktuellen Situation Preise? Erstmal in die passende Folge reinhören! Schaut mal bei Matthias vorbei! Die bisherigen Folgen von "einfach gemacht" #1: Janinas Weg von der ersten Immo zum Portfolio #2: Mit 1.800 netto/Monat 3 Immos finanziert #3: Fünfzig Immos in 6 Jahren #4: Erste Immo als Student & mit 30 finanziell unabhängig? #5: Wie Indra mit "Project Treehouse" Frauen zu Investor:innen macht #6: Timos Investmentstrategie: Fix & Flip, gute Schulden & schnelle Entscheidungen #7: Aus dem Klassenzimmer zur ersten Immobilie als Kapitalanlage

Vor- & Nachteile denkmalgeschützter Immobilien Ein Gebäude wird unter Denkmalschutz gestellt, wenn ihm ein historischer Wert zugesprochen wird. Es muss also ein öffentliches Interesse daran geben, das Gebäude zu erhalten. Über Optik oder Zustand der Immobilie sagt das erstmal nichts aus. Allerdings muss das Gebäude natürlich in einem erhaltungsfähigen Zustand sein. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Als Eigentümer:in eines Gebäudes kannst du natürlich beantragen, dass das gebäude unter Denkmalschutz gestellt wird. Das prüft ein:e Gutachter:in. Wenn behörden selbst Prüfungen vornehmen, erfahren Eigentümer:innen das aber. Und es gibt Listen, auf denen du dich informieren kannst, welche Immos denkmalgeschützt sind. Da führt das jeweilige Landesdenkmalamt Listen. Übrigens können auch nur einzelne Immobilien einer Wohnanlage oder soagr nur einzelne Elemente des Gebäudes unter Denkmalschutz stehen. Steht eine Immobilie unter Denkmalschutz, musst du übrigens auch Sanierungen am Gebäude klären. Grundsätzlich kann das für das gesamte Gebäude gelten. Der Denkmalschutz kann sich sogar auf das Innere des gebäudes wie den Grundriss auswirken. Das bedeutet dann, dass auch Dinge wie die Fenstergriffe oder Türen geschützt sein können. Meistens geht es aber eher um die Fassade und das Dach. Möchtest du an denkmalgeschützten Elementen was ändern, musst du das beim Denkmalschutzamt vorab beantragen und genehmigen lassen. Die Mitarbeiter:innen beraten dich dabei auch. Als Eigentümer:in macht der Denkmalschutz dir das Leben also erstmal nicht leichter. Aber bei Immos als Kapitalanlage sollte man das Thema nicht dramatisieren. Du kannst zwar nicht immer die günstigste Variante wählen, wenn mal etwas anfällt. Aber bei Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus beispielsweise wird das meist über die Instandhaltungsrücklage finanziert. Allerdings hat der Denkmalschutz für Eigentümer:innen auch Vorteile. Denn wenn du das Go der Denmkmalschutzbehörde hast, kannst du Investitionen in die Immo steuerlich geltend machen. Bei Immos als Kapitalanlage über 12 Jahre sogar bis zu 100 %. Nutzt du die Immo selbst, sind es immerhin 90 %. Aueßerdem gibt es Begünstigungen bei der Grundsteuer. Außerdem gibt es spezielle KfW-Förderungen für denkmalgeschützte Immos.

Was ist sinnvoller? Was die richtige Wahl ist, hängt von deinen Motiven und deiner aktuellen Wohnsituation ab. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Wohnst du aktuell sehr günstig zur Miete, bleibst du dort wahrscheinlich besser Mieter:in und kaufst eine andere Immobilie als Kapitalanlage, die du wiederum vermietest. Ein plakatives Beispiel: Du wohnst in Hamburg und zahlst 1.000 Euro Miete für 100 m²? So günstig wird es beim Kauf eines Objektes als Eigenheim nicht. Allerdings hast du zwei Vorteile, wenn du eine Immobilie kaufst, die du selbst bewohnst: Statt Miete zu zahlen, baust du über die Rate Vermögen auf und deine Zinsbelastung ist wahrscheinlich geringer als die Miete, die du für eine vergleichbare Immo zahlen würdest. Eine selbstgenutzte Immobilie kannst du steuerfrei verkaufen. Aber obwohl du alles, was du in die Immo investiert, eben auch in dein Eigenheim und dein Investment gleichermaßen steckst, hat ein Eigenheim auch Nachteile: Du hast mehr Nebenkosten als bei einer gemieteten Immobilie und Sanierungen musst du alleine tragen. Stehst du am Anfang, empfiehlt sich eine Beratung mit unseren Profis auf jeden Fall. Die schauen mit dir auf deine Situation und alle Zahlen. Entscheidest du dich erstmal gegen das Eigenheim, solltest du in jedem Fall eine Immobilie als Kapitalanlage auf unseren Marktplatz kaufen. 📱 Hier registrieren und vorgeprüfte Objekte für dein Immo-Invest finden 📱