Immobilien & Finanzierung einfach machen

So sieht's zur Halbzeit aus Um den Immo-Markt 2023 zu verstehen, muss man sich an 2022 erinnern: Der russische Angriffskrieg auf die Ukraine begann, die Energiepreise stiegen stark und das setze eine Inflation von 6,9 % im Jahresdurchschnitt in Gang. Der Immobilienmarkt bekam das durch steigenden Zinsen zu spüren. Zwischenzeitlich lagen die Zinsen bei 4,5 bis 5 %. Nach fast einer Dekade sinkender Zinsen und steigender Immobilienpreise ergab sich so für 2023 eine neue Situation. Die Kaufpreise waren plötzlich wieder verhandelbar und es gab Abschläge von bis zu 20 %. Kaufpreise in Zeiten gestiegener Zinse verhandeln? So klappt's! 🎧🎧 In dieser Situation hatten Eigentümer:innen, die verkaufen wollten, drei Möglichkeiten: Gar nicht verkaufen und die Immobilien im Bestand halten. Mit Abschlag verkaufen. Denn wer jetzt meint eine nicht weiterentwickelte Immobilie zum alten Preis anzubieten, der wird es schwer haben. Da kann man nur mit Preisanpassungen verkaufen, damit die Rendite wieder zu den Zinsen passt. Die Immobilie beispielsweise über Mietanpassungen entwickeln. Dass die Kaufpreise aber langfristig nicht wie von einigen prognostiziert eingebrochen sind, liegt an den inflationsbedingt gestiegenen Kosten für Neubauten. Das sichert die Nachfrage nach Bestandsobjekten. Durch diese steigende Nachfrage nach bestehendem Wohnraum entwickeln sich dann auch die Mieten weiter. Die steigen natürlich immer etwas zeitverzögert zur Inflation. bei den Bestandsimmobilien sind also die Entwicklung der Mieten und die Entwicklung des Gebäudes hinsichtlich der Energieeffizienz die wichtigsten Themen für Eigentümer:innen 2023. Deutlich herausfordernder ist allerdings das Fix & Flip-Geschäft am Immobilienmarkt geworden, das dadurch etwas zurückgegangen ist. Doch was ist für die kommenden Monate zu erwarten? Es sieht danach aus, als sei der leichte Preisrückgang erstmal gestoppt. Denn auch die Zinsen sinken wieder leicht.

Diese Kosten deckt das Hausgeld Als Eigentümer:in einer Eigentumswohnung zahlst du neben den monatlichen Kreditraten auch das sogenannte Hausgeld. Das Hausgeld deckt sämtliche laufenden Kosten ab, die im Zusammenhang mit der Eigentümergemeinschaft anfallen. Hier sind einige Positionen, die im Hausgeld enthalten sein können: Heiz- und Betriebskosten: Das Hausgeld beinhaltet in der Regel die Kosten für die Heizung und die Betriebskosten, wie zum Beispiel Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Aufzug, Treppenhausreinigung und Gartenpflege. Instandhaltungsrücklage: Ein Teil des Hausgelds wird in eine Instandhaltungsrücklage eingezahlt, um künftige Reparaturen und Instandhaltungen zu finanzieren. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage ist in der Teilungserklärung festgelegt und kann von Wohnung zu Wohnung unterschiedlich sein. Verwaltungskosten: Die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft wird oft von einem professionellen Verwalter übernommen. Die Kosten für die Verwaltung sind im Hausgeld enthalten. Versicherungen: Die Eigentümergemeinschaft schließt verschiedene Versicherungen ab, wie zum Beispiel eine Gebäudeversicherung und eine Haftpflichtversicherung. Die Kosten für diese Versicherungen sind im Hausgeld enthalten. Sonderumlagen: Wenn unvorhergesehene Reparaturen anfallen oder größere Investitionen geplant sind, kann eine Sonderumlage beschlossen werden. Diese wird zusätzlich zum Hausgeld von den Eigentümern gezahlt. Es ist wichtig, das Hausgeld und seine Bestandteile genau zu kennen, um sich finanziell nicht zu übernehmen. Wenn du Fragen zum Hausgeld hast, kannst du dich an die Verwaltung oder den Verwaltungsbeirat wenden. Bei Urbyo findest du immer eine gute Aufstellung der Kosten. Hiervon sind die meisten auf dein:e Mieter:in umlegbar. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

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Wie du sie erkennst und vermeidest Natürlich gibt es ein paar Risiken, die du beim Immobilienkauf meiden solltest. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Da es um ein Investment geht, solltest du nicht zu teuer einkaufen. Denn wenn du mehr zahlst, als die Immo wert ist, startest du im Minus. Ein weiteres Risiko ist natürlich Leerstand. Denn wenn dein Objekt leer steht, erzielst du keine Mieteinnahmen. Um das zu vermeiden, kannst du natürlich in A-Lagen investieren. Denn in solchen hast du praktisch kein Leerstandsrisiko. Dort sind die Kaufpreise aber eben auch hoch und die Renditen entsprechend gering. Wenn du also jetzt in etwas schlechtere Makrolagen investierst, musst du besonders stark auf die Mikrolage achten. Denn wenn das direkte Umfeld der Wohnung für Mieter:innen attraktiv ist, bekommst du auch Wohnungen in etwas schlechteren Makrolagen vermietet. 🎧🎧** Wie du eine gute Makrolage erkennst?** HIER reinhören! Relativ überschaubar ist dann doch das Risiko von Mietnomaden oder ausbleibenden Mieten. Wenn du das möchtest, gibt es da sogar Versicherungen für diesen Fall. Wenn du aber deine Mieter:innen sorgfältig auswählst, minimierst du das Risiko bereits enorm. Wenn du das Risiko dennoch scheust, aber auch keine Versicherung abschließen möchtest, schau dir doch mal das Mietpool-Konzept an. 🏘️🏘️ Mit wenig Risiko investieren? So funktioniert das Mietpool-Konzept! Ein weiteres Risiko, das viele sehen, sind hohe Kosten durch schnell anfallende Sanierungen am Haus. Dazu kannst du allerdings einfach einen genauen Blick in die Unterlagen werfen. Da siehst du einerseits, wieviel Instandhaltungsrücklage da ist und wann welche Sanierungen gemacht wurden. Das zeigt dir dann, was ggf. anstehen könnte. In der eigenen Wohnung erkennst du Probleme am besten bei Besichtigungen vor Ort oder bei Gesprächen mit aktuellen Mieter:innen.

Und welche Unterlagen brauche ich? Wenn du schon zur Besichtigung eine Finanzierungsbestätigung mitbringst, gibst du Verkäufer:innen das Gefühl, dass du es auch ernst meinst. Damit das funktioniert, meldest du dich für eine unverbindliche Vorausberatung bei unserem Finanzierungsteam. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Da klärt ihr dann den finanziellen Rahmen, in dem du nach Immobilien suchen kannst und du übergibst deine Einkommens- und Vermögensnachweise. So können wir in dem Moment, in dem du die Wunsch Immo findest, dir direkt eine Finanzierungsbestätigung erstellen. Das ist natürlich noch nicht die abschließende Genehmigung. Für die brauchen wir und die Bank natürlich alle Unterlagen der Immobilie. Am besten forderst du bei der Besichtigung schon alle Objektunterlagen an. Das signalisiert zusätzliche Verbindlichkeit gegenüber der Verkäuferin oder dem Verkäufer. Bei einem Haus sind das Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Baugenehmigung, Bilder, Energieausweis, Flächenberechnung, die Berechnung des umbauten Raumes, Grundbuchauszug und Flurkarte, sowie ggf weitere. Bei einer Wohnung streichen wir die Berechnung umbauter Raum und Baugenehmigung und nehmen dafür die Teilungserklärung, sowie ggf Nachträge dazu.

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Wieso sollte ich in Berliner Immobilien investieren? Natürlich gab es in der aktuellen Phase gestiegener Zinsen auch in Berlin Rückgänge bei den Kaufpreisen. Unterschiede gab es dort aber zwischen vermieteten und freien Immobilien. Leere Wohnungen sind zwischen 10 bis 13 % in den Kaufpreisen zurückgegangen. Bei vermieteten Objekten waren die Preisrückgänge oft sogar um die 20 % im Vergleich zum März 2021. 💵💵Kaufpreise verhandeln? HIER gibt's Tipps, wie das klappt! Typische Berliner Immos haben allerdings oft weiter Renditen von um die 2 %. Dennoch gibt es Gründe, wieso es sinnvoll sein kann, in Berlin zu investieren. Denn viele Menschen können sich eben nicht mehr auf die Rente im Alter verlassen. Zudem kaufen aktuell viele Käufer:innen vermietete Wohnungen in guten Lagen in relativ schlechtem energetischen Zustand. Denn so können sie unter Marktpreis einkaufen und die Wohnung mittelfristig möglicherweise an die eigenen Kinder weitergeben oder eben energetisch sanieren und die Miete entwickeln. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Bevor du in eine Immo in Berlin investierst, solltest du dir deine Situation anschauen: Stell dir also die Frage, wieviel negativen Cashflow du dir leisten kannst und was du mit der Immobilie vorhast. Denn dann kannst du dir dafür und für deine Situation die passende Immobilie suchen. 🧐🏚️Auf der Suche nach so einer Einstiegsmöglichkeit unter Marktwert? HIER gibt's eine auf unserem Marktplatz!

Und wovon hängt die ab? Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt vom Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes ab, in dem du die Immobilie kaufst. Die reichen in Deutschland von 3,5 % in Bayern über 5 % in Baden-Württemberg oder Niedersachsen bis zu 6,5 % in Brandenburg oder Schleswig-Holstein. Den jeweiligen Satz zahlst du auf den Kaufpreis deiner Immobilie. Natürlich kann der sich über die Zeit ändern. 🎧🎧 Du möchtest beim Kaufpreis handeln? HIER gibt's wertvolle Tipps! Wichtig zu wissen ist allerdings, dass du den Grunderwerbsteuersatz nur auf den Kaufpreis für die Immobilie und eben nicht auf bewegliches Inventar innerhalb der Wohnung zahlst. Und wenn du von Ehepartner:in oder deinen Eltern eine Immo erwirbst, zahlst du gar keine Grunderwerbsteuer. Wie du das bei der Finanzierung deiner Immo am sinnvollsten umsetzt, kannst du mit unseren Finanzierungsexpert:innen besprechen. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

Maikes Weg vom ersten Immo-Invest zum eigenen Mentoring-Programm 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! 📱📱 Du möchtest Maikes Weg verfolgen? HIER geht's zu Mrs. Property auf Instagram 👩‍🏫👩‍🏫 Alle Infos zum Mentoring-Programm gibt's HIER Du hast Bock, dich in der Urbyo Community zu vernetzen und mit anderen (angehenden) Investor:innen auszutauschen? HIER gibt's alle Infos! Die bisherigen Folgen von "einfach gemacht" #1: Janinas Weg von der ersten Immo zum Portfolio #2: Mit 1.800 netto/Monat 3 Immos finanziert #3: Fünfzig Immos in 6 Jahren #4: Erste Immo als Student & mit 30 finanziell unabhängig? #5: Wie Indra mit "Project Treehouse" Frauen zu Investor:innen macht #6: Timos Investmentstrategie: Fix & Flip, gute Schulden & schnelle Entscheidungen #7: Aus dem Klassenzimmer zur ersten Immobilie als Kapitalanlage #8: 25 Jahre am Markt: So investiert ein erfahrener Verwalter

Was wann gemacht werden muss Grundsätzlich gibt es an Immobilien einerseits energetische Sanierungsmaßnahmen auf der einen Seite und Renovierungen auf der anderen Seite, die das Wohnerlebnis aufwerten. 🤳 Du brauchst eine Finanzierung für Sanierungen oder Modernisierungen? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Aber ganz so klar lässt sich das nicht immer trennen. Ein Beispiel sind neue Fenster. Denn die sind ein klassisches Beispiel für eine energetische Sanierungsmaßnahme, können aber ebenso den Wohnkomfort erhöhen, weil die Wohnung dadurch deutlich ruhiger werden kann. Aus Investorensicht ist es auf jeden Fall sinnvoll zunächst die Dinge anzugehen, die sich gut finanzieren lassen. An dieser Stelle gehen wir die Gewerke mal von oben nach unten durch. Wann du das Dach erneuern musst, lässt sich so pauschal nicht sagen. Das kommt drauf an, was für ein Dach auf der Immobilie ist. Einfach Dachpappen oder Zinkblech-Eindeckungen musst du wahrscheinlich alle 20 Jahre erneuern. Ziegeldächer halten gerne mal 70 oder 80 Jahre und um Betondachpfannen solltest du dir alle 60 Jahre vornehmen. Bröckelnde Schornsteinköpfe werden meist alle 30 Jahre zum Thema. Beim Thema Dach gibt es allerdings gute Kredit- und Förderangebote. Wie oft du bei den Fenstern ran musst, hängt natürlich vom Material der Rahmen ab. Kunststoff ist da deutlich langlebiger als Holz. Aber auch diese Sanierungsmaßnahme lässt sich gut finanzieren. Ebenso gute fördern oder finanzieren lassen sich Dämmungsmaßnahmen. Innerhalb der Wohnung lassen sich beispielsweise Küche oder Bad renovieren. Küchen solltest du alle 10 bis 20 Jahre checken. Das Badezimmer ist spätestens nach 25 Jahren fällig. Bei Leitungen, Rohren oder der Heizung musst du prüfen lassen, inwieweit ein Austausch da den Energiebedarf deutlich reduziert. Wenn du eine 30 Jahre alte Öl- oder Gasheizung hast, dann gibt es da schon sehr viel Potential. Beim Wechsel auf Wärmepumpen spielt dann eher wieder eine Rolle wie gut der energetische Stand ist und ob es schon großflächige Heizkörper oder Fußbodenheizungen gibt. Das sind dann Projekte, die schon locker zwischen 20.000 € und 50.000€ liegen können. Bei den Leitungen hast du eigentlich mehr Zeit, musst das aber auch einkalkulieren. Denn wenn die kompletten Elektroleitungen und Rohre neu gemacht werden müssen. Auch das lässt sich finanzieren aber das geht natürlich auch gut ins Geld. Infos dazu, wann die einzelnen Gewerke zuletzt erneuert wurden, findest du in den Protokollen der Eigentümerversammlung oder in Rechnungen des Verkäufers. Heizungen haben üblicherweise ei Typenschild und bei den Fenstern steht's im Rahmen.