Immobilien & Finanzierung einfach machen

So funktioniert's in Zeiten gestiegener Zinsen Letztlich geht es in jeder Phase darum, gute Deals zu finden. Nur was genau en guter Deal ist, hängt eben immer von den aktuellen Umständen ab. Anhand des Beispiels Berlin kann man auch in der aktuellen Lage sagen: Wenn du unter Marktwert einkaufst, kannst du ruhig eine geringere Rendite in Kauf nehmen. 🎧🎧 Du brauchst mehr Infos zur Rendite bei Immobilien? HIER reinhören! Was grundsätzlich ein guter Deal ist, hängt natürlich von dir, deiner Situation und deinen Zielen ab. Da sich die Kaufpreise aber nicht so viel nach unten bewegt haben, wie es der aktuelle Zinsanstieg nötig gemacht hat, wirst du in guten A-, B- oder C-Lagen bei einem einzelnen Wohnungskauf nicht von Anfang an im positiven Cashflow sein. Du kannst den Cashflow auf 3 Arten in eine positive Richtung entwickeln: Durch Entwicklung der Miete über einen Zeitverlauf von mehreren Jahren oder Jahrzehnten bzw. durch Neuvermieteung. Natürlich hast du bei leerstehenden Wohnungen die Möglichkeiten in einer Sondervermietungsform zu vermieten und damit höhere Renditen zu haben. Du gehst halt mit mehr Eigenkapital rein und senkst deinen Finanzierungsbedarf. Es gibt sicher in D Lagen auch so hohe Renditen, dass du direkt Cashflow positiv bist – aber das sind dann vielleicht auch die Wohnungen, die sich nicht so stark im Wert entwickeln wie du es gerne sehen würdest. Bei einer guten Immobilie in guter Lage mit positiven Cashflow zu starten, funktioniert aktuelle eher nicht. Aber in der aktuellen Situation kannst du dafür wieder besser über Kaufpreise verhandeln. Bei einer Urbyo Auswertung waren es im Schnitt 6 %, die drin waren. Wichtig ist aber, dass du als faire:r Verhandlungspartner:in auftrittst. Besichtigst du eine Wohnung allerdings und kannst dein Angebot unter dem Angebotspreis mit einzelnen Punkten begründen, hast du deutlich bessere Chancen. Wichtig ist außerdem, dass du verbindlich auftrittst, dich an Absprachen hältst und schnell handeln kannst. Ein paar Prozent Verhandlungsspielraum kannst du mit der Marktsituation. Da gehören dann gestiegene Zinskosten ebenso dazu wie Handwerkerkosten oder Materialkosten. Oft kannst du in der aktuellen Phase auch mit der Energieeffizienz des Objektes bei der Verhandlung punkten. Ist die mittelmäßig oder schlecht und es gibt einen Sanierungsstau, ist das ein gutes Argument bei der Preisverhandlung. Eine Lage in lauter Umgebung oder ungepflegtes Gemeinschaftseigentum können ebenfalls Gründe sein. Die Gründe kannst du in einem Schreiben an Verkäufer:in oder Makler:in erklären. Dabei darfst du die Immo keinesfalls nur schlecht reden. Oft ist es sinnvoll, mit Positivem zu beginnen, dann die negativen Punkte zu erläutern und mit etwas Positivem zu schließen. Findest du keine ehrlich positiven Punkte, solltest du die Immo ohnehin nicht kaufen. 📱 Hier registrieren und vorgeprüfte Objekte für dein Immo-Invest finden 📱 Du musst da zwar nicht deinen letzten Preis reinschreiben und solltest im fairen Rahmen bleiben, 10 bis 15 % kannst du so aber schonmal rausholen. Eine Garantie, dass das klappt, hast du natürlich nie. Wenn dich jemand überbietet, reicht es meistens nicht. Und das kann natürlich weiterhin passieren.

Was genau ist das? Während die Markolage die Lage der Stadt oder der Region meint, nimmst du bei der Mikrolage wirklich die unmittelbare Umgebung des Objektes in den Blick. Eigentlich zoomst du also etwas rein. Diese Aspekte gehören zur Mikrolage: Infrastruktur: Die Qualität der Infrastruktur ist ein wichtiger Faktor bei der Wahl einer Immobilie. Eine gute Mikrolage bietet eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte und Freizeitangebote. Umgebung: Die Umgebung der Immobilie sollte deinen Anforderungen entsprechen. Wenn du beispielsweise Wert auf eine ruhige Umgebung legst, solltest du darauf achten, dass sich keine lauten Straßen oder Gewerbebetriebe in unmittelbarer Nähe befinden. Nachbarschaft: Die Qualität der Nachbarschaft kann einen großen Einfluss auf die Lebensqualität haben. Achte darauf, ob es eine gute Nachbarschaft gibt und wie die Stimmung in der Nachbarschaft ist. Grünflächen: Grünflächen in der Nähe der Immobilie können den Wohnwert erhöhen. Überprüfe, ob es Parks oder Grünanlagen in der Nähe gibt. Lärmbelastung: Lärmbelästigung kann ein großes Problem sein. Überprüfe, ob es in der Nähe der Immobilie laute Verkehrsstraßen, eine Bahnstrecke oder andere Lärmquellen gibt. Sicherheit: Sicherheit ist ein wichtiger Faktor bei der Wahl einer Immobilie. Überprüfe, ob es in der Nähe der Immobilie häufige Einbrüche oder andere Sicherheitsrisiken gibt. Indem du die Mikrolage einer Immobilie genau prüfst, kannst du sicherstellen, dass die Immobilie deinen Anforderungen entspricht und ein gutes Investment darstellt. Auf dem Urbyo Marktplatz findest du vorgeprüfte Immos mit ausreichend Infos zur Makro- und Mikrolage. 📱 Hier registrieren und vorgeprüfte Objekte für dein Immo-Invest finden 📱

So funktioniert unser Mortgage Partnership-Programm Über den Urbyo Mortgage Partnership-Bereich bietet Urbyo den angebundenen Finanzierungsvermittler:innen eine Lösung, um ihr Netzwerk zu erweitern und die bestmögliche Finanzierung für die eigenen Kundinnen und Kunden bieten zu können. Versteckte Kosten entstehen dabei nicht! Externe Vermittler:innen profitieren dabei von Urbyos Netzwerk aus über 1.400 Banken, den damit einhergehenden Top-Konditionen und höchstmöglichen Provisionen und Superbonifikationen. Unser Finanzierungsteam hat exklusive Kontakte zu Banken. Das garantiert neben schnellen Zusagen auch die Möglichkeit, Großprojekte mit regionalen Banken auch überregional umzusetzen. Von diesen Vorzügen profitieren dann wiederum die Kundinnen und Kunden externer Vermittler:innen. Insbesondere bei Großprojekten hilft unser Tool Urbyo Professional. 🤝🤝Du möchtest mehr Infos zu Urbyo Professional bekommen? Die findest du HIER! und die 🎧🎧 passende Podcast-Folge kannst du HIER hören! Im Urbyo Programm ist den externen Vermittler:innen absoluter Kundenschutz bei voller Transparenz sicher. Denn wir wollen eine Win-Win-Situation für alle Seiten bieten. Denn die jeweiligen Kundinnen oder Kunden bleiben auch für Folgegeschäfte bei den externen Vermittler:innen. Als externe Vermittler:in erhältst du ein eigenes Urbyo Profil, in dem du über jeden Schritt informiert wirst. Wenn du an einem unverbindlichen Gespräch interessiert bist, schau mal hier vorbei. 🚀🚀 Alle Infos zu Urbyo Mortgage Partnership-Programm: Sicher dir deinen Termin zum Kennenlern-Call!

So fällt's dir bei der Immobilienbesichtigung auf Wenn du eine Wohnung besichtigst, solltest du auf diese Dinge achten: Schau dir die Wände genau an: Schimmel tritt oft an feuchten Stellen, wie beispielsweise an Außenwänden oder in Badezimmern, auf. Achte darauf, ob es Anzeichen für Feuchtigkeit gibt, wie zum Beispiel abblätternde Farbe oder Risse im Putz. Rieche in der Wohnung: Schimmel riecht oft muffig und modrig. Wenn du bei der Besichtigung einen unangenehmen Geruch bemerkst, solltest du genauer hinschauen. Frage Verkäufer:in oder Makler:in gezielt nach Schimmelbefall oder Feuchtigkeit in der Wohnung. Wenn es bereits früher Probleme gab, sind sie verpflichtet, dich darüber zu informieren. Nutze ein Feuchtigkeitsmessgerät: Mit einem Feuchtigkeitsmessgerät kannst du feststellen, ob die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung zu hoch ist. Hohe Luftfeuchtigkeit kann ein Anzeichen für Schimmel sein. Diese Geräte bekommst du günstig bei Amazon. Suche nach sichtbaren Anzeichen: Schimmelbildung sieht oft aus wie schwarze Flecken auf der Wand. Auch ungewöhnliche Verfärbungen oder Pilzbefall können auf Schimmel hinweisen. Fällt dir etwas auf, solltest du Verkäufer:innen gezielt ansprechen. Denn Schimmel muss frühzeitig erkannt und beseitigt werden. Die guten News für dich: Auf unserem Marktplatz findest du ausschließlich sorgfältig vorgeprüfte Objekte. 📱 Hier registrieren und vorgeprüfte Objekte für dein Immo-Invest finden 📱

Chancen, Risiken & Durchführung möblierter Vermietung Eine Wohnung gilt als möbliert vermieten, wenn mehr als die Hälfte der Einrichtungsgegenstände vorhanden ist. Dabei geht's natürlich nicht um Dinge wie Dusche oder Toilette, sondern um Gegenstände wie Bett, Schrank etc. Wenn die Wohnung also teilmöbliert ist, reicht das aus. Je besser die Wohnung eingerichtet ist, desto höher sind natürlich die Erfolgschancen. Und je nach Zielgruppe kommt es natürlich auch auf die Art und Qualität der Ausstattung an. 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Hast du deine Wohnung aber möbliert und möchtest sie jetzt im Rahmen dieser Sondervermietungsform anbieten, musst du darauf achten, dass das in der jeweiligen Stadt erlaubt ist. Oft ist eine Mindestmietdauer vorgeschrieben, weil es sonst als Ferienwohnung gilt. Erfüllst du die nicht, kann das eine Zweckentfremdung sein. Das Problem hast du allerdings meist nur, wenn es sich um eine Stadt mit hohem Touristenaufkommen handelt. An dieser Stelle kümmern wir uns aber ausschließlich um möblierte Langzeitvermietungen. Grundsätzliche Regeln zur Mindestmietdauer gibt es nicht. Das kannst du bei Bezirks- oder Wohnungsamt erfragen. Du solltest die Dauer der Vermietung aber im besten Falle nicht mehr in Wochen oder Tagen angeben können. Im Zweifel sind sechs Monate mindestens sinnvoll. So vermeidest du zu viele Mieterwechsel innerhalb eines Jahres. Denn das ist häufig ein Indiz für Zweckentfremdung deines Wohnraums. Allerdings musst du bei der möblierten Vermietung auch keine zeitliche Befristung festlegen. Das geht auch ohne. Dann gelten die gleichen Regeln und Grundsätze zum Mieterschutz wie bei der unmöblierten Vermietung. Da viele die Sondervermietungsformen nutzen, um den Cashflow ihres Investments zu erhöhen, kommen wir zu den Möglichkeiten bei den Mehreinnahmen. Dabei spielt es eine Rolle, ob die Wohnung befristet oder unbefristet möbliert vermietet ist. Bei nicht befristeten möblierten Vermietungen kannst du einen Möblierungszuschlag zur Miete nehmen. Du musst den zwar nicht gesondert ausweisen. Wenn es aber zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt, wäre es gut, wenn du den belegen könntest. Da gibt es verschiedene Modelle, nach denen du dich richten kannst. Da gibt es zunächst das Berliner Modell. Nach dem kannst du 2 % des Zeitwerts der Möbel zum Vermietungszeitpunkt monatlich auf die Miete draufschlagen. Kaufst du also beispielsweise Möbel für 5.000 Euro, kannst du 100 Euro monatlich mehr an Miete verlangen. Über die Mietdauer deiner Mieter:innen bleibt der Wert konstant und wird nur bei Neuvermietung neu nach dem aktuellen Zeitwert berechnet. Etwas komplizierter ist das Hamburger Modell. Da gehst du von einer sogenannten degressiven Abschreibung aus. Das bedeutet: Die Abschreibung nimmt über die Jahre ab. Die Modelle sind nach jeweils lokalen Gerichtsurteilen benannt. Jetzt aber zu den zeitlich befristeten unmöblierten Vermietungen: Vermietest du die Wohnung kürzer als ein Jahr unmöbliert, bleibst aber bestenfalls über 6 Monaten, bist du nicht mehr an die Rechnung aus Vergleichsmiete und Möblierungszuschlag gebunden.

Darauf achtet eine Profi-Investorin bei Kapitalanlage-Immos Es gibt ein paar Kennzahlen, die Janina immer checkt. Zunächst ist das die Wohnfläche, die bei Janinas Immo-Käufen als Kapitalanlage immer mindestens 40 m² betragen sollte, die auf 2 oder mehr Zimmer verteilt sein müssen. Dann geht's auch schon zu für sie wichtigsten Kennzahl: der Marktwert im Verhältnis zum Kaufpreis. Sind Kaufpreis und Nebenkosten zusammen auf dem Niveau des Marktwerts, klingt das nach einem spannenden Deal. Idealerweise liegen Kaufpreis und Nebenkosten sogar etwas darunter. Denn je weiter du unter Marktwert einkaufst, desto besser ist der Deal natürlich. Besonders wichtig ist das für Janina, weil se mit ihrer Gesellschaft hauptsächlich Fix & Flip macht. Sie kauft eine Immo, entwickelt sie ein paar Jahre und verkauft sie mit Gewinn weiter. Auf der Suche nach ein paar mehr Infos zu Immo-Investmentstrategien? Findest du HIER.🎧 Auf die Rendite achtet sie übrigens gar nicht vorrangig. Denn eine hohe Rendite in schlecht vermietbarer Lage hilft dir nicht, wenn einmal ein:e Mieter:in auszieht und du auf Mietersuche niemanden findest. Das Gute ist: Auf dem Urbyo Marktplatz fndest du vorgeprüfte Immos mit allen Kennzahlen, die du brauchst. 📱 Hier registrieren und vorgeprüfte Objekte für dein Immo-Invest finden 📱 Und wenn du eine Immo außerhalb des Urbyo Marktplatzes findest, kannst du dir ebenfalls einen Termin für deine Finanzierung von Profis machen. 👇 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

Vor- & Nachteile von Mietpools Mietpools sind eine Möglichkeit, mit besonders wenig Risiko in Immobilien zu investieren. Das funktioniert, in dem alle Mieteinnahmen zunächst in einen gemeinsamen Pool gezahlt und von da an alle im Mietpool organisierten Eigentümer:innen verteilt werden. Jede:r Eigentümer:in bekommt dann den Anteil an den Einnahmen, der ihm oder ihr laut Sondereigentumsanteil zusteht. Das heißt: Du erhältst auch Mieteinnahmen, wenn deine Wohnung einmal nicht vermietet ist. Allerdings bekommen dann alle weniger, da das Risiko auf alle Schultern verteilt wird. Entsprechend bekommst du auch weniger, wenn eine andere Wohnung einmal vorübergehend leer steht. Du hast also ein deutlich geringeres Risiko, ohne Mieteinnahmen dazustehen, trägst aber eben auch das Risiko, einmal weniger einzunehmen, obwohl deine Wohnung vermietet ist. Liegt die Immo aber gut, kommt das ja ohnehin selten und nie lange am Stück vor. 🎧🎧 Ein paar Infos zur Lage gefällig? Gibt's HIER! Zusätzlich haben im Mietpool verwaltete Immos den Vorteil, dass du dich um die Verwaltung deines Sondereigentums nicht kümmern musst. Denn neben der WEG wird auch das Sondereigentum für dich verwaltet. Wenn also die Miete mal nicht kommt, kümmert sich die Verwaltung darum. Zudem setzt sie Entwicklungen der Miete regelmäßig um. Das ist für den Wiederverkaufswert der Immo wichtig. 🎧🎧 HIER gibt's ein paar Infos zur Entwicklung der Miete Aber natürlich hat so eine Immobilie mit Mietpool auch ein paar Nachteile. Denn natürlich zahlst du für die Verwaltung und das geringere Risiko und hast eine etwas geringere Rendite deines Investments. Und du bist etwas weniger flexibel, weil du an den vertrag des Mietpools mit Laufzeiten und Kündigungsfristen gebunden bist, wodurch du nicht immer einfach so raus kannst. Auch dein:e Mieter:innen kannst du nicht frei aussuchen, weil das die Mietpoolverwaltung macht. Wer zum Einstieg in den Markt aber auf der Suche nach einem Investment mit möglicgst wenig Risiko ist, der sollte sich das mal anschauen. Ein paar Immos gibt's aktuell auf unserem Marktplatz! 👇👇 🏚️🏚️Hier gibt's mehr Infos und ein paar Objekte!

So gelingt der Immo-Kauf im Ausland Durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie haben sich ein paar Dinge geändert. Früher war es noch einfacher, über Banken in Deutschland einen Kredit für Immobilien im Ausland zu bekommen. Jetzt funktioniert das eigentlich nur noch in an Deutschland angrenzenden Ländern. Alternativ kannst du aber auch eine Kapitalbeschaffung über ein Objekt in Deutschland umsetzen. Dazu wird dann eine Grundschuld auf einem anderen Objekt eingetragen. Dazu muss das Objekt nicht lastenfrei sein, sondern nur genug Sicherheiten für die neuen Grundschulden hergeben. Es gibt natürlich auch die Möglichkeit, über eine Bank im Ausland zu finanzieren. Allerdings sind die verschiedenen Länder unterschiedlich aufgestellt hinsichtlich Rahmenbedingungen wie Mindestkapitaleinsatz oder Zinsbindung. Weißt du heute schon, dass du in einigen Jahren ein Objekt im AUsland erwerben möchtest, kannst du einen Bausparvertrag abschließen. Mit der monatlichen Besparung baust du so deinen Darlehensanspruch für die Zukunft auf. 🎧🎧 Du brauchst erstmal ein paar Infos zum Bausparen? Einfach HIER reinhören! Wenn du weitere Fragen hast oder loslegen möchtest, mach dir einfach hier einen unverbindlichen Termin. 👇 🤳 Sicher dir jetzt einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

Wie Alexa mit wenig Aufwand & Risiko den Einstieg schaffte Buy & Hold? Hol' dir HIER einen kurzen Überblick über die wichtigsten Strategien! Lust auf ein Immo-Coaching von unserem Profi Janina? HIER entlang! Die bisherigen Folgen von "einfach gemacht" #1: Janinas Weg von der ersten Immo zum Portfolio #2: Mit 1.800 netto/Monat 3 Immos finanziert #3: Fünfzig Immos in 6 Jahren #4: Erste Immo als Student & mit 30 finanziell unabhängig? #5: Wie Indra mit "Project Treehouse" Frauen zu Investor:innen macht #6: Timos Investmentstrategie: Fix & Flip, gute Schulden & schnelle Entscheidungen

Und welche Vor- & Nachteile gibt's? Oft ist es so, dass ein Mietvertrag abgeschlossen wird, da steht eine feste Miete drin und alle paar Jahre gibt's ein Mieterhöhungsschreiben. Es ist aber auch anders möglich. Denn das BGB kennt zwei unterschiedliche Verfahren, die Miete regelmäßig und vorab festgelegt anzupassen: Staffel- und Indexmiete! 🎧🎧 Wieso regelmäßige Mietanpassungen wichtig für den Wert deiner Immo sind? Das und mehr erfährst du HIER! 💡 Bei einer Staffelmiete legst du vertraglich genau fest, wann die Miete um welche Staffeln erhöht wird. Dabei ist wichtig, dass du die Erhöhungen nicht prozentual angibst, sondern explizite Beträge nennst. Bei Staffelmietverträgen gelten übrigens weniger Grenzen. Du bist nicht an Kappungsgrenzen gebunden und auch die ortsübliche Vergleichsmiete spielt eine kleinere Rolle. Die Erhöhungen dürfen, wenn eine Mietpreisbremse gilt, nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Grundsätzlich kannst du die Staffelung im Vertrag so lange festschreiben, wie du möchtest. Aber es ist nicht wirklich sinnvoll, das über die Dauer deiner aktuellen Finanzierung hinaus zu machen. Bei der Indexmiete auf der anderen Seite werden die Mieterhöhungen an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Die Anpassung musst du als Vermieter:in dann aber schon aktiv ankündigen und vornehmen. Aber das darf nur einmal jährlich passieren. Die ortsübliche Vergleichsmiete als Regulator gilt hier aber nur auf die Ausgangsmiete. Sollte die Inflations rückläufig sein, müssen Mieter:innen die Mietsenung übrigens selbst geltend machen.