Immobilien & Finanzierung einfach machen Kaufpreise bei Immobilien verhandeln
Letztlich geht es in jeder Phase darum, gute Deals zu finden. Nur was genau en guter Deal ist, hängt eben immer von den aktuellen Umständen ab. Anhand des Beispiels Berlin kann man auch in der aktuellen Lage sagen: Wenn du unter Marktwert einkaufst, kannst du ruhig eine geringere Rendite in Kauf nehmen.
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Was grundsätzlich ein guter Deal ist, hängt natürlich von dir, deiner Situation und deinen Zielen ab. Da sich die Kaufpreise aber nicht so viel nach unten bewegt haben, wie es der aktuelle Zinsanstieg nötig gemacht hat, wirst du in guten A-, B- oder C-Lagen bei einem einzelnen Wohnungskauf nicht von Anfang an im positiven Cashflow sein. Du kannst den Cashflow auf 3 Arten in eine positive Richtung entwickeln:
Durch Entwicklung der Miete über einen Zeitverlauf von mehreren Jahren oder Jahrzehnten bzw. durch Neuvermieteung.
Natürlich hast du bei leerstehenden Wohnungen die Möglichkeiten in einer Sondervermietungsform zu vermieten und damit höhere Renditen zu haben.
Du gehst halt mit mehr Eigenkapital rein und senkst deinen Finanzierungsbedarf.
Es gibt sicher in D Lagen auch so hohe Renditen, dass du direkt Cashflow positiv bist – aber das sind dann vielleicht auch die Wohnungen, die sich nicht so stark im Wert entwickeln wie du es gerne sehen würdest. Bei einer guten Immobilie in guter Lage mit positiven Cashflow zu starten, funktioniert aktuelle eher nicht. Aber in der aktuellen Situation kannst du dafür wieder besser über Kaufpreise verhandeln. Bei einer Urbyo Auswertung waren es im Schnitt 6 %, die drin waren. Wichtig ist aber, dass du als faire:r Verhandlungspartner:in auftrittst.
Besichtigst du eine Wohnung allerdings und kannst dein Angebot unter dem Angebotspreis mit einzelnen Punkten begründen, hast du deutlich bessere Chancen. Wichtig ist außerdem, dass du verbindlich auftrittst, dich an Absprachen hältst und schnell handeln kannst.
Ein paar Prozent Verhandlungsspielraum kannst du mit der Marktsituation. Da gehören dann gestiegene Zinskosten ebenso dazu wie Handwerkerkosten oder Materialkosten. Oft kannst du in der aktuellen Phase auch mit der Energieeffizienz des Objektes bei der Verhandlung punkten. Ist die mittelmäßig oder schlecht und es gibt einen Sanierungsstau, ist das ein gutes Argument bei der Preisverhandlung. Eine Lage in lauter Umgebung oder ungepflegtes Gemeinschaftseigentum können ebenfalls Gründe sein.
Die Gründe kannst du in einem Schreiben an Verkäufer:in oder Makler:in erklären. Dabei darfst du die Immo keinesfalls nur schlecht reden. Oft ist es sinnvoll, mit Positivem zu beginnen, dann die negativen Punkte zu erläutern und mit etwas Positivem zu schließen. Findest du keine ehrlich positiven Punkte, solltest du die Immo ohnehin nicht kaufen.
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Du musst da zwar nicht deinen letzten Preis reinschreiben und solltest im fairen Rahmen bleiben, 10 bis 15 % kannst du so aber schonmal rausholen.
Eine Garantie, dass das klappt, hast du natürlich nie. Wenn dich jemand überbietet, reicht es meistens nicht. Und das kann natürlich weiterhin passieren.