Immobilien & Finanzierung einfach machen

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Wie entsteht und wann endet er? Der Nießbrauch ist ein Recht, bei dem jemand eine Immobilie nutzen darf, obwohl jemand anderes Eigentümer:in ist. Die oder der Nutzer:in kann die Immobilie vermieten oder selbst nutzen, um davon zu profitieren, während die oder der Eigentümer:in das Eigentumsrecht behält und die Immobilie verkaufen oder vererben kann. **🤳 *Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!* ** Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie ein Nießbrauch entstehen kann. Zum Beispiel durch einen Vertrag zwischen Eigentümer:in und Nutzer:in, in dem die Bedingungen festgelegt werden. Oder es kann gesetzlich geregelt sein, wie z.B. bei einer Erbschaft. 🎧🎧 Auf der Suche nach mehr Infos zum Nie0brauch? Einfach HIER reinhören! Der Nießbrauch endet normalerweise, wenn der oder die Nutzer:in stirbt oder die vereinbarte Zeit abläuft. Dann geht das Eigentumsrecht wieder komplett an die oder den Eigentümer:in über. Beide Seiten haben bestimmte Pflichten. Als Eigentümer:in musst du die Immobilie instandhalten, damit sie nutzbar ist. Als Nutzer:in wiederum musst du die Immobilie gut behandeln und in gutem Zustand halten. Der Nießbrauch kann nützlich sein, um z.B. älteren Menschen zu ermöglichen, in ihrer Immobilie zu bleiben, während sie das Eigentum übertragen. Er kann auch in familiären oder geschäftlichen Situationen genutzt werden, um die Nutzung einer Immobilie aufzuteilen. Wichtig ist zu beachten, dass ein Nießbrauch im Grundbuch die Finanzierung erschweren kann, da es schwierig ist, die Immobilie zu verwerten, solange der Nießbrauch besteht.

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Wie funktioniert das? Wenn Vermieter:innen ein Objekt sanieren, können sie Modernisierungskosten auf Mieter:innen. Dennoch gibt es natürlich ein paar Dinge, die zu beachten sind **🤳 *Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!* ** Es gibt einige rechtliche Voraussetzungen für die Umlegung der Kosten auf die Miete wie die Ankündigung der Modernisierung, die Wartefrist für mögliche Einwände der Mieter:innen und die gesetzlichen Begrenzungen für die Mieterhöhung. Eine Mieterhöhung nach energetischen Maßnahmen darf bis zu 11 Prozent betragen kann und bei anderen Modernisierungen maximal 8 Prozent. Tatsächlich müssen Mieter:innen der Erhöhung nicht zustimmen. Es besteht aber die Möglichkeit einer Härtefallprüfung. Verschiedene Arten von Modernisierungen, die auf die Miete umgelegt werden können, sind energetische Sanierungen, Renovierungen, barrierefreie Umbauten und Investitionen in die Sicherheitstechnik. Die Mietpreisbremse gilt normalerweise nicht für Modernisierungen, aber es gibt eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen innerhalb eines bestimmten Zeitraums.

Und welche Vor- und Nachteile hat es? Das Vorkaufsrecht ist ein rechtliches Instrument, das einer Person das Recht gibt, eine Immobilie zu kaufen, bevor sie anderen zum Verkauf angeboten wird. Das bedeutet, sie kann den Deal zu denselben Konditionen abschließen wie der erste Interessent. 🤳 Du möchtest wissen, was du dir leisten kannst? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Das Vorkaufsrecht kann durch Verträge zwischen aktuellen Eigentümer:innen und der berechtigten Person entstehen. Es gibt aber auch Länder mit Gesetzen, die bestimmten Gruppen wie Mieter:innen oder Behörden dieses Recht zusichern, um ihre Wohnsituation zu sichern oder öffentliche Projekte zu fördern. Wenn die berechtigte Person das Vorkaufsrecht ausübt, bekommt sie die Immobilie. Wenn nicht, kann die oder der Eigentümer:in sie anderen verkaufen. Das Ganze hat Vor- und Nachteile: Für den Eigentümer:innen kann es frustrierend sein, da er den Verkauf nicht frei gestalten kann und auf die Entscheidung der berechtigten Person warten muss. Aber für die berechtigte Person ist es eine Chance, eine Immobilie zu bekommen, die sonst weg wäre oder zu besseren Konditionen. Beachtet aber, dass es rechtliche Regeln und Fristen gibt, die je nach Land variieren. Also ist es ratsam, sich rechtlichen Rat zu holen, um die genauen Bedingungen zu verstehen. Übrigens, oft sichern sich Nachbarn bei Doppel- oder Reihenhäusern dieses Recht, um ihr Grundstück zu erweitern.

Wie funktioniert das eigentlich? Deutsche Bürger:innen besitzen in einigen Ländern besonders viele Immobilien: Spanien, insbesondere Mallorca, die Costa del Sol, die Costa Blanca und die kanarischen Inseln sind sehr beliebt. Italien, vor allem die Toskana, der Comer See, der Gardasee und Südtirol sind ebenfalls attraktiv. In Übersee haben viele Deutsche Immobilien in den USA, vor allem in Florida und Kalifornien, in Städten wie Miami, Orlando, Los Angeles und New York City. Grundsätzlich ist es möglich, als deutsche:r Staatsbürger:in eine Ferienimmobilie im Ausland zu kaufen, aber es können je nach Land Beschränkungen und Einschränkungen für Ausländer:innen gelten. So ist Dänemark ein Beispiel mit speziellen Einschränkungen für Ferienhauskäufe durch Ausländer:innen. In anderen EU-Ländern wie Spanien und Portugal gibt es normalerweise keine speziellen Einschränkungen für EU-Bürger:innen. Die Finanzierung einer Ferienimmobilie im Ausland kann kompliziert sein, da die deutsche Wohnimmobilienkreditrichtlinie (auch Wokri genannt) Einschränkungen für die Verwendung der ausländischen Immobilie als Sicherheit für den Kredit vorsieht. Allerdings gibt es Möglichkeiten, wie die Beleihung einer deutschen Immobilie oder die Verwendung von Eigenkapital, um einen Ratenkredit aufzunehmen. Beim Kauf einer Auslandsimmobilie gibt es Unterschiede im Kaufprozess. In Spanien und Italien werden Anzahlungen (Arras oder Caparra confirmatiro) geleistet, um die Immobilie zu reservieren, und es können auch lokale Genehmigungsvorschriften existieren. Immobilienagenturen können den Kaufprozess begleiten, um mögliche Unterschiede in Gebühren und rechtlichen Aspekten zu klären.

Und wie entscheide ich das? Zunächst solltest du eine Haushaltsrechnung machen. So kannst du abschätzen, wieviel monatliche Zuzahlung überhaupt drin ist. Haushaltsrechnung aufstellen? So funktioniert's! Oft ist es sinnvoll, nur einen überschaubaren Betrag nehmen. Schließlich sollte das Ziel sollte sein, die Wohnung in eine Richtung zu entwickeln, damit sie sich irgendwann trägt. Um zu erkennen, wann du die Immo entwickeln kannst, musst du dir zu erst einmal den Mietvertrag nehmen und im nächsten Stepp ggf. die bisherigen Mieterhöhungsschreiben prüfen. Dann weißt du, in welcher Höhe du wann entwickeln kannst. Etwas anderes ist es, wenn du die Wohnung für Fix & Flip erwirbst, denn hier verfolgst du ein ganz anderes Ziel. Hier ist es entscheidender, wie hoch der Unterschied von deiner Gesamtkosten für den Erwerb der Wohnung sind und der kalkulierte Verkaufspreis. Was natürlich auch noch mal eine schöne Entwicklung einer Immo ist: der Auszug einer Mieter:innen. Setze dich also zunächst an die eigene Haushaltsrechnung, mach dir Gedanken, in wie weit sich die Berechnung für die Zukunft ändert und dann kannst du genau sagen, welche Summe du investieren kannst monatlich.

Diese Möglichkeiten gibt es Es gibt verschiedene Gründe, die eine Mietminderung rechtfertigen können. **🤳 *Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!* ** Die erste Kategorie sind Mängel in der Wohnung wie defekte Heizung, Feuchtigkeit/Schimmelbildung und defekte Sanitäranlagen. Vermieter:innen sind grundsätzlich dafür verantwortlich, eine mängelfreie Wohnung zur Verfügung zu stellen. Anhaltende Ruhestörungen durch Nachbar:innen können ebenfalls eine Mietminderung rechtfertigen. Um die Miete wegen Mängeln zu mindern, müssen Mieter:innen diese Vernieter:innen schriftlich anzeigen und eine angemessene Frist zur Behebung setzen. Es gibt jedoch keine festgelegte Frist, innerhalb derer Mieter:innen die Mängel anzeigen müssen. Die Höhe der Mietminderung hängt von verschiedenen Faktoren ab und kann von Fall zu Fall unterschiedlich sein. Es wird empfohlen, eine einvernehmliche Lösung zu finden und die Mietminderung schriftlich zu dokumentieren. Im Falle von Schimmelbildung liegt die Beweislast in der Regel bei den Mieter:innen. Es sei denn, der Schimmel ist auf Baumängel oder fehlerhafte Bausubstanz zurückzuführen. Bei Lärmbelästigung durch Nachbar:innen sind Vermieter:innen nicht direkt verantwortlich, aber Mieter:innen haben ein Recht auf angemessene Wohnqualität. Eine Mietminderung kann gerechtfertigt sein, wenn Vermieter:innen nicht angemessen auf Beschwerden reagieren oder keine Maßnahmen ergreifen, um die Situation zu verbessern. Es ist wichtig, dass Vermieter:innen und Mieter:innen miteinander kommunizieren, die Mängel dokumentieren und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen, um die richtigen Schritte zu unternehmen und ihre rechtlichen Interessen zu schützen.

Und wie berechne ich die? Die gängigen Kennzahlen für Immobilieninvestorinnen und Investoren sind die Eigenkapitalrendite, die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite. 🎧🎧 Wie erwirtschaftest du überhaupt Rendite mit deiner Immo? HIER erfährst du's! Die Eigenkapitalrendite, auch bekannt als Return on Equity (ROE), wird berechnet, indem der jährliche Nettomietertrag um die jährlichen Darlehenszinsen reduziert und durch das Eigenkapital dividiert wird. Das Ergebnis wird mit 100 multipliziert, um die Eigenkapitalrendite in Prozent zu erhalten. Diese Kennzahl zeigt, wie rentabel der Einsatz von Eigenkapital ist. **🤳 *Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!* ** Die Bruttomietrendite bezieht sich auf das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zur Kaufpreis der Immobilie. Dabei werden keine Nebenkosten berücksichtigt. Diese Kennzahl wird häufig in Immobilienanzeigen angegeben und ist eine schnelle Methode zur groben Einschätzung der Rendite. Die Nettomietrendite hingegen ist aussagekräftiger, da sie sowohl den Kaufpreis, die Mieteinnahmen als auch die gesamten Betriebskosten und Nebenkosten berücksichtigt. Die Berechnung erfolgt durch Subtraktion der laufenden Kosten von den Mieteinnahmen, geteilt durch den Kaufpreis plus Nebenkosten, multipliziert mit 100. Das Ergebnis ist die Nettomietrendite, die die tatsächliche Rentabilität widerspiegelt. Bei der Betrachtung der Rendite als Immobilienkäufer:in ist vor allem die Nettomietrendite relevant, da sie ein realistischeres Bild der Rentabilität liefert. Es ist jedoch zu beachten, dass sich Immobilien im Laufe der Zeit weiterentwickeln können. Durch geeignetes Mietmanagement, gegebenenfalls Renovierungen und andere Maßnahmen kann die Rendite verbessert werden. Das erfordert jedoch zusätzliche Arbeit und Engagement.