Immobilien & Finanzierung einfach machen

Und worauf achten sie? Zentrales Kriterium für Banken ist die Nachhaltigkeit deiner Einkünfte. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Klassische Einnahmen sind: Gehälter aus Festanstellung Nettokaltmieten aus weiteren Immobilien Einkünfte aus Kapitalerträgen Einkünfte aus Nebenbeschäftigungen Einkünfte aus Renten Einkünfte aus Selbstständigkeit Kindergeld Unterhaltseinkünfte 🤳 Du suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Beim Einkommen aus Nichtstelbstständiger Tätigkeit, also einer Festanstellung, ist den Banken immer wichtig, dass du nicht großartig an dem Arbeitgeber beteiligt bist. Denn dann betrachtet die Bank das als eine Selbstständigkeit. Banken sehen befristete Arbeitsverhältnisse oder eine laufende Probezeit oft kritisch. Erhältst du regelmäßig Boni, kommt es auch dabei auf die Nachhaltigkeit und die Konstanz der gezahlten Boni an. Bei den Nettokaltmieten musst du immer die Situation betrachten. Hast du ein befristetes Mietverhältnis, kann das bei der einen oder anderen Bank schon zu Diskussionen führen. Bei den Einkünften aus Kapitalerträgen ist wichtig, dass es dabei nicht um Vermögen geht, das du für die Finanzierung auflösen wirst. Bei Nebenjobs, sogenannten Mini Jobs, ist meistens die Bedingung, dass dieser Vertrag seit mehr als 12 Monaten besteht. Renten dürfen keine befristeten Renten sein und bei der Selbstständigkeit muss die Existenzgründung vorüber sein. Die Banken sehen die Existenzgründung in den ersten 24 bis 36 Monaten. Bei Kindergeld und Unterhalt kommt es darauf an, wie lange du es noch beziehen wirst. Allerdings geht jede Bank bei der Bewertung deiner Enkünfte etwas anders vor. Wenn du für deine Einkünfte die passende Antwort haben willst, solltest du mit einem unserer Finanzierungsexpert:innen sprechen.

Wie prüfe ich die und welche brauche ich überhaupt? 🤔 Die gute Nachricht für dich: Bei Urbyo findest du nur geprüfte Immos. Alle Objektunterlagen haben unsere Expert:innen akribisch durchforstet. Willst du also ohne viel Aufwand in eine Immobilie investieren, gehts hier zur Registrierung. Auf unserem Marktplatz warten vorgeprüfte Objekte auf dich! 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Die folgenden Unterlagen brauchst du auf jeden Fall, um gut informiert zu sein: Grundbuchauszug Eigentümerversammlungsprotokolle Mietvertrag (sofern vermietet) Fotos (am besten von innen und außen) Grundriss bzw. Wohnflächenberechnung Teilungserklärung Natürlich gibt es noch weitere Unterlagen, die benötigt werden wie z.B. einen Energieausweis oder eine Baubeschreibung. Aber die oben genannten sind für dich als Käufer:in am wichtigsten. 🤳 Du suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Selbstverständlich sollten Fotos und andere Unterlagen möglichst aktuell sein. Der Grundbuchauszug beispielsweise muss für Banken maximal sechs Monate alt sein. Einige Banken verlangen sogar einen Grundbuchauszug, der nicht älter als drei Monate ist. Dein:e Notar:in checkt das zwar ohnehin nochmal, aber Banken wollen sich unbedingt gegen Änderungen im Grundbuch durch beispielsweise Zwangsversteigerungen absichern. Das ist absolut nachvollziehbar. Um die Finanzierung zügig auf die Beine zu stellen, muss der Grundbuchauszug auf jeden Fall bereits vorliegen und nicht älter als drei Monate sein. Denn wenn du den neu beantragen musst, braucht das Zeit und es kann passieren, dass die Bank den Zinssatz nicht mehr halten kann. Bei Urbyo übernehmen wir das aber natürlich für dich und beantragen das auch für aktuelle Eigentümer:innen. Dazu brauchen wir aber eine Vollmacht. Auch die Teilungserklärung sollte unbedingt beiliegen. Die regelt die Rechte und Pflichten als Eigentümer:in und da steht drin, ob Sondereigentum wie ein Tiefgaragenstellplatz, ein Kellerraum oder ein Dachboden zum Objekt gehören. Außerdem kannst du der Teilungserklärung die Mieteigentumsanteile entnehmen. Ohne die Teilungserklärung brauchst du die Finanzierungsunterlagen bei der Bank eigentlich gar nicht einreichen. Aktuell muss die Teilungserklärung nicht unbedingt sein. Wichtig ist aber, dass sie volständig mit allen Nachträgen eingereicht wird. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen sind oft lang. Dort stehen aber interessante Dinge wie Beschlüsse zu Sanierungen oder eben Mängel drin. Solltest du also unbedingt kennen. Denn wenn Mängel dort sichtbar sind, kannst du später wegen dieser Mängel nicht vom Kauf zurücktreten. Aber, keine Sorge: Auch das machen wir für dich. Kaufst du eine Wohnung eines Mehrfamilienhauses, das bislang einer Eigentümer:in gehörte, ist die Teilung wichtig. Auch da brauchst du dann die zugehörige Teilungserklärung natürlich. Da es keine Protokolle gibt, weil es bislang eben keine Eigentümerversammlungen gab, ist eine Besichtigung hier sehr wichtig. 🎧🎧 Ausführliche Infos zum Kauf eines Mehrfamilienhauses gibt's in dieser Folge! Denn häufig fehlen hier auch brauchbare und bemaßte Grundrisse. Sind solche Unterlagen nirgendwo zu besorgen, kann man dazu auf das zuständige Bauamt zugehen. Da musst du du dich allerdings auf Wartezeiten einstellen. Kaufst du aber ein Mehrfamilienhaus vom Urbyo Marktplatz, haben wir das längst geregelt.

Und was ist in welcher Situation besser? Anschlussfinanzierung und Prolongation verfolgen zwar das gleiche Ziel. Dennoch bezeichnen die Begriffe unterschiedliche Dinge. Meist beginnt es aber mit dieser Ausgangssituation: Du hast ein Darlehen, bei dem das Ende der Zinsbindung bald ansteht. Es ist allerdings noch eine Restschuld vorhanden, die du nicht aus Eigenkapital ablösen kannst. Die musst du aber natürlich weiter tilgen. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Hier könntest du die Prolongation nutzen. Dabei schickt die Bank, die heute das Darlehen finanziert, ca 24 bis 36 Monate vorher einen One Pager mit verschiedenen Angeboten zu. Da kannst du dann eine Variante ankreuzen. Das heißt: Wenn du es einfach bei der Bank fortführst, dann haben wir die Prolongation. Ist zwar easy, aber in über 75% der Fälle die teurere Variante. Warum? Weil die Banken die Immobilie meistens nicht neu bewerten und du daher nicht von der Wertsteigerung profitierst. Alternativ kannst du die Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank abschließen. Meist ist es dabei sinnvoll, mindestens 36 Monate vorab Angebote mit uns bei anderen Banken anzufragen. Dein großer Vorteil: Wir bewerten deine Immobilie neu und übernehmen die Gebühren deiner Anschlussfinanzierung. Das funktioniert ganz einfach, indem du die Rechnungen bei uns einreichst und wir die begleichen. Zusammengefasst lässt sich sagen: Die Konditionen bei einer Anschlussfinanzierung im Vergleich zur Prolongation sind 0,3 % bis sogar 0,55 % besser. Das liegt ganz einfach daran, dass Banken die besten Konditionen meist nur Neukunden anbieten. Die Anschlussfinanzieurng bedeutet zwar auch erhöhten Aufwand, bei Urbyo übernehmen das aber natürlich unsere Epxert:innen für dich! 🤳 Du suchst die passende Anschlussfinanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

Oder lohnt sich der Immo-Kauf noch? Die aktuelle Situation steigender Zinsen lässt bei vielen Anleger:innen die Frage aufkommen: Ist es noch sinnvoll, in Immos zu investieren? Natürlich investieren Anleger:innen auch in dieser Situation weiter in Immobilien als Geldanlage. Dennoch hat sich etwas geändert. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Möchtest du wissen, ob ein Immo-Investment sich zum Vermögensaufbau und für deine Altersvorsorge noch lohnt, musst du erstmal zwischen einem Eigenheim und einer Immobilie als Kapitalanlage unterscheiden. Denn wenn du ein Eigenheim finanzierst, trägst du die Kosten der Finanzierung natürlich selbst. Musst du also jetzt statt 1 % plötzlich 3 % Zinsen zahlen, ist das eine erhebliche Mehrbelastung. Ein Eigenheim zu finanzieren ist deshalb natürlich nicht unmöglich. Es ist aber schwieriger geworden. Es kann sich aber weiterhin lohnen. Denn finanzierst du kein Eigenheim, wohnst du wahrscheinlich zur Miete. Da hast du keine Garantie, wie hoch die Miete in einigen Jahren sein wird und jemand anders baut über deine Miete Vermögen auf. 🤳 Du suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Und genau deshalb ist eine Immobilie als Kapitalanlage so interessant. Denn wenn du eine Immo finanzierst und sie vermietest, trägt die Miete im Idealfall die Zinsen. Außerdem kannst du die Zinsen steuerlich geltend machen. Solltest du unbedingt mal von einer Steuerberatung durchrechnen lassen! Klar ist aber auch, dass sich durch so ein Invest bei dir erstmal ein negativer Cashflow ergeben kann. Aber im steigenden Zinsmarkt gibt es da Mittel und Wege. Denn die Anforderungen an Tilgungsanteile sinken. Möglicherweise ist es für dich sinnvoll, statt 2 % Tilgung nur 1 % zu vereinbaren. Die gute Nachricht: Durch höhere Zinsen im Annuitätenbereich geht die Tilgungsleistung dadurch nicht deutlich zurück. Denn 2021 waren die Gesamtannuitäten meist noch bei unter 4 %. Heute liegen sie darüber. Das bedeutet, dass sich die Laufzeiten verkürzen. Am Immobilien-Markt ergibt such für Käufer:innen von Immos jetzt übrigens der Vorteil, dass Preisverhandlungen wieder möglich sind. Es besteht für dich also die Möglichkeit, auch mal 5 oder 10 % weniger zu bieten. Das war jahrelang fast undenkbar. Und da weiterhin zu wenig gebaut wird und die Rohstoffpreise hoch sind, wird die Nachfrage nach Wohnraum in guten Regionen wohl auch ungebrochen bleiben. Es kommt also auf die Lage an! Du willst wissen, wie du die auswählst? Dann hier reinhören. 👇 🎧🎧 Lage, Lage, Lage … beim Immobilienkauf Wenn du also über ein Investment in eine Immobilie beispielsweise zur Altersvorsorge nachdenkst, spricht vieles dafür, jetzt loszulegen. Oft denken Menschen, dass sie unbedingt den besten Zeitpunkt am Markt erwischen müssen. Das musst du aber nicht. Denn wenn du auf größere Zeitrahmen schaust – und darum geht's bei der Altersvorsorge ja – sind Immo-Preise immer weiter gestiegen. Und auch die Umstände haben sich gebessert. Heute haben viel mehr Menschen Zugang zum Immo-markt als vor dreißig Jahren als Zinssätze bei 7 % lagen. Machst du dir Gedanken, was du mit deinem Immo-Invest erreichen möchtest und die Lage richtig auswählst, ist der Zug überhaupt nicht abgefahren. Du musst nur zur nächsten Haltestelle kommen und einsteigen. Unsere Expert:innen bringen dich gerne hin!

Und wie funktioniert das? Wenn du Modernisierungen, Renovierungen oder Sanierungen bei deiner Immobilie vornehmen möchtest, geht das auf verschiedenen Wegen auch nach der eigentlichen Finanzierung. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Hast du Modernisierungen, die unter 50.000 Euro kosten, kannst du die zum Beispiel über einen unbesicherten Kredit finanzieren. Das kann ein Negativdarlehen wie beim Bausparen oder ein Raten- bzw. Wohnkredit sein. Alternativ kannst du eine Nachfinanzierung bei der Bank beantragen, die auch die Immobilie finanziert hat. Wenn du den Betrag, den du aufnehmen willst, bereits getilgt hast, ist das ziemlich easy. Denn dann musst du nicht mal zum Notar und eine neue Grundschuld bestellen. 🤳 Du möchtest die passende Nachfinanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Du kannst es aber auch bei einer anderen Bank finanzieren, sofern der Wert der Immobilie das hergibt. Denn immerhin wäre die Bank, die die Modernisierung finanziert, im 2. Rang. Sie trägt also ein viel höheres Risiko als die Bank, über die du den Kauf der Immobilie finanzierst hast. In einigen Bundesländern haben wir auch noch regionale Förderbanken. Die haben meistens kein Problem damit, mit der Forderung in den zweiten Rang zu gehen. Wenn du noch viel Zeit hast und das Geld erst in einigen Jahren benötigst, ist es definitiv sinnvoll, einen Bausparvertrag abzuschließen. Dabei solltest du darauf achten, dass die Bausparsumme zu der Sanierung passt und du sie auch zum gewünschten Zeitpunkt nutzen kannst. Viele Arbeitgeber beteiligen sich heute auch immer noch in dem Bereich der Vermögenswirksamen Leistungen. Auch das ist in vielen Fällen eine gute Lösung. Wenn du hier gerade Unterstützung von Spezialist:innen brauchst, melde dich bei uns. Wir werden die für dich beste Lösung finden.

Wie wichtig sie ist und wie du sie bewertest 💡🏠 Die Lage spielt bei jedem Immobilienkauf eine wichtige Rolle. Allerdings unterscheidet sich die Bewertung je nachdem, ob du die Immobilie als Kapitalanlage kaufst oder selbst einziehen möchtest. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Planen Käufer:innen, in die Immobilie einzuziehen, bewerten sie die Lage viel subjektiver. Denn dabei geht es ganz einfach um persönliche Vorlieben. Also wo möchtest du wohnen und was ist dir wichtig? Es gibt Menschen, denen ist es wichtiger, nah bei der Familie und dem Freundeskreis zu wohnen. Für andere stehen Parks in der Nähe oder die Nähe zum Arbeitsplatz im Vordergrund. Kaufst du eine Immobilie für dich, solltest du dir genau das gut überlegen. Anders sieht es natürlich aus, wenn du die Immobilie als Kapitalanlage kaufst. Dann solltest du keine Bauchentscheidungen treffen, sondern dich an objektiven Kriterien orientieren. **Hier erfährst du, wieso sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage eignet! ** Klar könntest du einfach eine vermietete Immobilie kaufen. Denn schließlich kannst du direkt mit Mieteinnahmen planen. Ein laufendes Mieteverhältnis ist zwar ein gutes Argument, du solltest bei einer Immobilie zur Geldanlage allerdings langfristig denken. Die durchschnittliche Mietdauer liegt in Deutschland bei acht Jahren. Und wie einfach du eine Wohnung bei einer Kündigung deiner Mieter:innen neu vermietet bekommst, hängt eben maßgeblich an der Lage. Es gibt ein paar Punkte, die dir bei der objektiven Bewertung der Lage helfen. Zunächst solltest du auf die Makro- und die Mikrolage schauen. 🤳 Du suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Die Makrolage einer Wohnung lässt sich anhand regionaler Faktoren bestimmen. Wie entwickelt sich die Bevölkerung in der Stadt oder der Gemeinde? Wie sieht der Arbeitsmarkt aus? Wie gut ist die Verkehrsanbindung der Stadt und die generelle Infrastruktur? Wie entwickeln sich die Werte von Immobilien und Grundstücken in der Region? Letztlich geht es also um die Frage nach dem Zukunftspotential der Stadt. Städte mit außerordentlich gutem Zukunftspotential bezeichnet man als Städte in A-Lage. Dazu zählen die Klassiker wie Hamburg, Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart, München. Da hier die Kaufpreise aber natürlich sehr hoch sind, investieren viele Immobilienkäufer:innen in Objekte in B- oder C-Lagen wie Aachen, Kiel, Rostock, Dresden oder Leipzig. Denn da sind die Kaufpreise niedriger und die Renditen höher. Je mehr Kompromiss du bei der Makrolage machst, desto wichtiger wird allerdings die Mikrolage. Die Mikrolage bezeichnet das nähere Umfeld der Immobilie. Dazu schaust du, wie weit die nächsten öffentlichen Verkehrsmittel deiner Immobilie entfernt sind und wie nah der nächste Supermarkt ist. Außerdem: Gibt es Arztpraxen in der Umgebung? Wie sieht das kulturelle Angebot in der direkten Umgebung aus? Gibt es Schulen und Kitas im Viertel? All das macht die Mikrolage einer Immobilie aus. Hast du die Mikrolage einer Immobilie gecheckt, solltest du überlegen, ob die Wohnung zur Makrolage passt. Konkret: Investierst du in eine kleine 1-Zimmer-Wohnung in Uni-Nähe, ist es relevanter, ob es dort Cafés oder Kinos in der Umgebung gibt. Ist die Bevölkerung rund um die Immobilie im Schnitt etwas älter, solltest du eher auf Arztpraxen oder Krankenhäuser achten. Aber auch die Ausstattung sollte zur Mikrolage passen. Eine extrem hochwertig und teuer renovierte Wohnung ergibt als Kapitalanlage natürlich eher in einer Umgebung mit höherem Durchschnittseinkommen Sinn. Dir muss aber auch klar sein, dass sich Viertel mittel- und langfristig immer entwickeln können.

Und wie bekomme ich die am einfachsten? Kaufst du eine Immobilie, die auf unserem Marktplatz angeboten wird, hast du einen großen Vorteil: Du musst dich um keine Objektunterlagen kümmern! 🏠 📱 Hier registrieren und die passende Immo auf dem Urbyo Marktplatz finden 📱🏠 Ansonsten gibt es einige persönliche Unterlagen, die du eigentlich immer brauchst: Aufzählungs-TextKopie des Personalausweises Aufzählungs-TextDeine letzten drei Gehaltsabrechunungen Aufzählungs-TextDezemberabrechnung des Vorjahres Aufzählungs-TextNachweise über Vermögen oder Verbindlichkeiten Aufzählungs-TextNachweise über sonstige Einkommen Aufzählungs-TextNachweise über eventuelles bisheriges Immobilien-Eigentum Aufzählungs-TextSteuerbescheide Aufzählungs-TextRenteninformation Die Renteninfo kannst du ganz einfach bei der Deutschen Rentenversicherung anfordern. Ist sogar kostenlos. Bist du selbständig, verändert sich die Liste etwas. Denn statt der Gehaltsabrechnung musst du die letzten 2 bis 3 Jahresabschlüsse und eine aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung inklusive Summen- und Saldenliste vorlegen. 🤳 Du brauchst Hilfe mit deinen Unterlagen und suchst die passende Finanzierung? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Kommt das Objekt nicht vom Urbyo Marktplatz, brauchst du Folgendes: Aufzählungs-TextBilder der Immobilie Aufzählungs-TextBauzeichnungen Aufzählungs-Texteinen aktuellen Grundbuchauszug Aufzählungs-TextFlächenberechnung Aufzählungs-Textggf. Mietvertrag Aufzählungs-TextTeilungserklärung wenn es eine nach WEG geteilte Immobilie ist Aufzählungs-Textdie Flurkarte Aufzählungs-TexteEnergieausweis Aufzählungs-TextWohngebäudeversicherung Allerdings gibt es keine Standardliste, die für alle Banken gilt. Jede Bank hat individuelle Anforderungen. Daher kann es passieren, dass die ausgewählte Bank noch ein paar andere Unterlagen wünscht. Das Gute ist jedoch: Unsere Finanzierungsexpert:innen unterstützen dich bei allen Schritten und helfen dir auch dabei, alle Unterlagen zusammenzubekommen.

Wie es funktioniert und wann es sinnvoll ist Investierst du dein Geld gleich in ein ganzes Mehrfamilienhaus, anstatt in einzelne Wohnungen, hat das einen entscheidenden Vorteil: Du hast deutlich bessere Möglichkeiten, das Haus nach deinen Vorstellungen zu entwickeln und so die Chance auf eine höhere Rendite. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Denn du hast beispielsweise die Chance, das Haus nach deinen Wunschmieter:innen auszurichten. Möchtest du vorwiegend Studierende als Mieter:innen? Dann empfiehlt sich ein eher günstiger Ausbau, um Mieten eher gering zu halten. Hat aber eben auch den Vorteil, dass du durch häufige Mietwechsel regelmäßg die Mieten anpassen kannst. Oder richtest du dich an ältere Menschen? Dann achtest du beispielsweise auf Barrierefreiheit im Haus. Das Prinzip ist klar. Außerdem hast du oft noch die Chance, das Dachgeschoss auszubauen und so zusätzlichen Wohnraum zur Vermietung zu schaffen. Das alles funktioniert natürlich nicht, wenn du nur eine Wohnung im Haus besitzt. ➡ Auf der Suche nach der passenden Finanzierung? Vereinbare einen kostenfreien Termin mit unseren Expert:innen Welche Rendite du bei deinem Investment in ein Mehrfamilienhaus erwarten kannst, hängt natürlich vom Zustand und Baujahr des Objektes ab. Kaufst du einen Neubau, kannst du zwar keine besonders hohen Renditen erwarten, trägst aber auch weniger Risiko, weil du keine Sanierungen durchführen musst. Bei Altbauten hingegen, sind die Renditechancen deutlich besser. Aber: Du trägst eben auch mehr Risiko. Welches Risiko denn konkret? Naja, bist du Eigentümer:in eines gesamten Mehrfamilienhauses, dann bist du beispielsweise bei Schäden am Dach, der Fassade oder einer kaputten Heizungsanlage natürlich in der Pflicht, das wieder in Stand zu bringen. Und das kann kosten. Während du als Wohnungseigentümer:in über das Hausgeld gezwungen bist, mit den anderen Eigentümer:innen Instandhaltungsrücklagen zu bilden, bist du als Eigentümer:in eines Mehrfamilienhauses selbst für die Rücklagenbildung verantwortlich. 🎧 Mehr über die Aufgaben der Hausverwaltung erfährst du übrigens in dieser Folge. Aber natürlich gibt es vor dem Kauf Tipps, wie du das Risiko minimierst. Dazu solltest du dir die Nebenkostenabrechnungen, Mieterlisten und die Nachweise der nichtumlagefähigen Kosten von der aktuellen Eigentümerin oder dem Eigentümer zeigen lassen. Zusätzlich ist es beim Kauf eines Mehrfamilienhauses auf jeden Fall sinnvoll, eine Begehung zu machen. Dabei gehst du im besten Falle von unten nach oben vor. Du startest also im Keller und prüfst, ob es Feuchtigkeit gibt und wie die Heizungsanlage samt Verrohrung aussieht. Angaben zum Baujahr der Heizung solltest du auf dem Typenschild in Form einer Plakette an der Anlage finden. Bei den Rohren solltest du prüfen, ob die schon aus Kupfer und isoliert sind. Manchmal siehst du im Keller auch Träger des Hauses. Sind die beispielsweise verrostet, kann es an die Bausubstanz des Hauses gehen. Vom Keller aus nach oben schaust du dir das Treppenhaus und den Flur an. Hast du beispielsweise Materialien aus Holz oder Stein. Grundsätzlich gilt: Steintreppen sind weniger wartungsintensiv. Im Treppenhaus solltest du unbedingt auch einen Blick auf die Fenster werfen. Wie oft sind die verglast und wie alt sind die Fenster? Das Baujahr der Fenster findest du im Fensterrahmen. Dann solltest du natürlich checken, ob im Trepenhaus Schädlinge sind. Dann geht's an die Wohnungen. Allerdings musst du dir nicht zwingend alle Wohnungen ansehen. Meist reicht es, wenn du dir die wichtigsten Einheiten anschaust und dir zusätzlich die Grundrisse aller Wohnungen zeigen lässt und nach Bildern der Wohnungen fragst. Wichtig zu wissen ist zudem, wann in den Wohnungen zuletzt Modernisierungen vorgenommen wurden. Nur so kannst du abschätzen, was da kurz- oder mittelfristig anstehen könnte. Dann solltest du dich unbedingt über die Stromverteilung im Haus informieren. Denn da lässt das Alter der Anlagen natürlich Rückschlüsse zu. Und die Erneuerung der gesamten Elektrik im Haus ist ein großer Kostenpunkt. Um zu erkennen, ob die Wohnungen des Hauses Probleme mit Schimmelbefall haben, hilft es häufig, die aktuellen Mieter:innen zu fragen. Zusätzlich solltest du in verdächtige Ecken schauen und wenn Schränke an Außenwänden stehen, versuchen, da mal hinter zu blicken. Hat dein Haus Balkone, solltest du dir die auch anschauen. Bei Altbauten beispielsweise sind die häufig angebaut. Und hat dein Objekt einen Fahrstuhl, solltest du auch den ein paar Mal fahren und auf Mängel prüfen, das Alter checken und das Wartungsprotokoll ansehen. Schwierig zu prüfen ist naürlich immer das Dach. Unsere Expert:innen von Urbyo fliegen zumindest mit der Drohne drüber, um das mal von oben auf schon sichtbare Schäden zu prüfen. All das kannst du natürlich auch an eine:n Gutachter:in geben. Die sind allerdings manchmal schwierig kurzfristig zu bekommen. Die Kosten dafür hängen natürlich von der Größe des Objektes und dem Aufwand des Gutachtens ab. Hast du dich dann aber entschieden, die Immo zu kaufen, brauchst du natürlich alle Unterlagen für die Finanzierung. Dazu solltest du Bilder, eine Mieterliste, Mietverträge, Baubeschreibung, Bauzeichnungen, die Flurkarte, einen Grundbuchauszug, den Energieausweis und eine Wohngebäudeversicherung vorlegen. Gut wäre es außerdem, wenn du eine Aufstellung der bisherigen Modernisierungen beilegen könntest. Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser sind logischerweise höher als Preise für einzelne Wohnungen. Heißt aber nicht, dass deine Bank das nicht finanziert. Das hängt zum einen vom Leerstandsrisiko und zum anderen vom Faktor der Finanzierung ab. Bedeutet: Die Bank schaut, in welchem Verhältnis der Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete steht. Finanzierst du zu einem Faktor von 35, brauchst du entsprechend mehr Eigenkapital. Eine Finanzierung zu einem Faktor 17 übernehmen viele Banken allerdings zu 100 %. Aber natürlich schaut die Bank dabei auf deine finanzielle Situation und fragt sich, ob du einen Leerstand von 30 % mit deiner Bonität auffangen könntest.

Wo liegen die Unterschiede zur Finanzierung bei Privatpersonen? Die häufigste Form der Immobilien-Finanzierung bei GmbHs ist die sogenannte non-recourse-Finanzierung. Der Begriff bezeichnet eine Finanzierung einer wirtschaftlich und meist rechtlich abgrenzbaren Wirtschaftseinheit, die sich selbst refinanziert. Wörtlich übersezt bedeutet es: regresslos. Darlehensnehmer:in und Eigentümer:in sind dann in der Regel die GmbH und nicht die Gesellschafter:in der Gesellschaft. 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 Im Gegensatz zu Finanzierungen für Privatpersonen, werden Finanzierungen einer GmbH meist nicht anhand einer Plattform erstellt. Hier schauen die Banken individuell drauf und diverse Faktoren haben Einfluss. 🤳 Du suchst die passende Finanzierung für deine GmbH? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen! Am wichtigsten ist dabei der Cash-Flow. Im besten Falle ist die Kreditrate über die Miete gedeckt. Finanziert die GmbH mit negativem Cash-Flow, kommen meist Bürgschaften oder Querverhaftungen mit rein. Letzlich prüft die Bank also, wie kreditwürdig das Projekt ist. Zudem wirft die Bank einen Blick auf die bestehenden Projekte der Gesellschaft. Denn all das zählt am Ende mit in das Scoring des Projektes. Die finale Projektfinanzierung stellt die Bank auf den Business Plan oder die Kalkulation des Projektes ab. Viele Banken haben dabei ein maximales Kreditvolumen je Transaktion oder Kunden. Dabei ist es möglich, dass ein Konsortium, also ein Zusammenschluss, aus mehreren Banken gebildet werden muss. Wichtig ist die professionelle Aufbereitung der Zahlen deines Projektes. Denn je genauer und übersichtlicher die ist, desto besser kommt ihr ins Gespräch. Hier zählen übrigens nicht nur die Standard-Kreditunterlagen, von denen wir immer wieder sprechen. Finanziert ihr als GmbH, kommen die Legitimationsunterlagen der Gesellschaft hinzu. 🎧🎧 Welche Unterlagen du als Privatperson bei einer Finanzierung mit Urbyo brauchst? Hier reinhören! Mein Team und ich beraten dich im Gegensatz zu den meisten Kreditvermittelnden gerne auch bei einer Finanzierung mit einer GmbH. Denn unsere Kontakte zu den Banken im Firmenkunden- und Investoren-Bereich sind sehr gut. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Projekt ein Buy & Hold-Projekt ist oder eine Aufteilermaßnahme.

Auf diese Arten funktioniert's Ein Großteil der Immmobilien-Käufer:innen investiert in Immos zur Altersvorsorge. Dazu braucht es irgendwann eine positive Rendite. Es gibt verschiedene Wege, die zu erreichen. 🏠🎧 Lohnt eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage? Die auf den ersten Blick einfachste Art, eine Rendite zu erreichen, läuft so: Du kaufst eine Immobilie, die schon zu Anfang abzüglich der Zinsen, der Tilgung und aller nicht umlagefähigen Kosten einen positiven Cashflow abwirft. Du nimmst also von Anfang an über die Miete mehr ein, als rausgeht. Aber viele Immos zur Kapitalanlage funktionieren anders. ** 📱 Hier registrieren für dein Immo-Invest 📱 ** Kaufst du beispielsweise eine Immo in einer gefragten Lage, haben die 2 bis 3 % Rendite. Bedeutet: Deine Mieter:innen zahlen deine Zinsen und einen kleinen Teil der Tilgung. Heißt aber eben auch, dass dein Cashflow ertsmal negativ ist. Denn du nimmst über die Miete erstmal weniger ein, als du monatlich für Zinsen und Tilgung zahlen musst. Schlechter Invest, weil keine Rendite? Natürlich nicht. Denn Immos in Ballungsräumen kaufst du nach anderen Kriterien. Und an eine Rendite kommst du auf anderen Wegen als durch die Mieteinnahmen zu Beginn. **🤳 *Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!* ** Kaufst du beispielsweise eine Immobilie in gefragter Lage, bei der die aktuelle Miete 100 % unter der üblichen Marktmiete liegt, hast du erstmal einen deutlich negativen Cashflow. Doch diesen kannst du im kommennden Jahrzehnt deutlich verbessern. Entweder durch schrittweise und faire Anpassungen der Miete oder – für dich als Eigentümer:in – noch interessanter: Wenn die aktuellen Mieter:innen ausziehen. Denn dann hast du zwei Möglichkeiten. Du könntest die Wohnung renovieren und sie anschließend gewinnbringend weiterverkaufen. Ansonsten kannst du sie aber natürlich auch zur dann üblichen Miete vermieten. In beiden Fällen erhöhst du die Rendite deutlich. Außerdem ist das Leerstandsrisiko in diesen Lagen sehr gering. Denn durch die weiterhin geringe Neubauquote übersteigen die Nachfragen in Ballungsräumen das Angebot deutlich. Klar ist das ein Stück Spekulation. Aber eben mit der Gewissheit, dass du auch ohne Mieterwechsel die Möglichkeit hast, die Miete schrittweise zu entwickeln. Denn fallende Mieten in deutschen Großstädte gibt es praktisch nicht. 💡 Faire Mietentwicklung mit Augenmaß: So geht's! 🎧 Natürlich zahlst du bei einem negativen Cashflow auf den ersten Blick drauf. Doch hast du das Geld alternativ auf dem Girokonto liegen, zahlst du irgendwann Strafzinsen an die Bank. Und das Geld in Bausparvertäge oder Versicherungen zu legen, ist ebenfalls ungewiss. Hast du einen negativen Cashflow von 500 Euro bei einer Immobilie, nutzt die die 500 Euro allerdings parallel zur Tilgung deines Kredites und baust so Vermögen auf. Und die Sparrate ist sogar noch höher, denn dein:e Mieter:in zahlt über die Miete mit ein. Und wenn die Miete noch unter Marktniveau liegt, hast du hier außerdem Entwicklungspotential. Übrigens: Vermietest du die Immo als Sondervermietungsform, sind deine Möglichkeiten noch höher. Typische Sondervermietungsform in Großstädten ist beispielsweise eine möblierte Vermietung auf Zeit.