#66 - Investir dans l'immobilier sans contrainte de gestion grâce aux REITs [Investir dans les REITs]

🎙️ Invité : Rémi de Truchis de Varennes                                                                                                  

🎯 Lorsque l’on parle d’investissement immobilier, on pense en premier lieu à l’immobilier physique en direct, le bien que l’on achète pour le mettre en location. Une autre manière d’investir dans l’immobilier est au travers des SCPI, de crowdfunding immobilier ou d’immobilier fractionné, qui sont des thèmes déjà abordés sur Jugeote. Dans cet épisode, David reçoit Rémi de Truchis de Varennes pour parler d’une autre manière d’investir dans l’immobilier, toujours de façon passive, au travers de sociétés côtées en Bourse aux Etats-Unis : Les Real Estate Investment Trusts, les REITs.

Les thèmes suivants sont abordés : 

👉 Qu'est ce qu'un REIT ?

👉 Quels sont les secteurs d'activité des REITs ?

👉 Eléments à considérer pour évaluer la qualité d'un REIT

👉 Erreurs à éviter avant d'investir dans des REITs

👉 Exemples d'ETFs pour s’exposer aux REITs 

👉 Comparaison des business models des REITs et des SCPI 

Pour retrouver Rémi de Truchis de Varennes : 

LinkedIn : https://www.linkedin.com/in/remi-de-truchis-de-varennes/

Chine Youtube : https://www.youtube.com/@parlonslongterme2118

Si vous souhaitez approfondir ce thème de l'investissement dans les REITs, vous pouvez le faire avec le livre mentionné par Rémi de Truchis de Varennes : "The Educated REIT Investor" de Stephanie Krewson-kelly. 

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Résumé de cet épisode de podcast : 

🌱 Introduction aux Real Estate Investment Trusts (REIT)

Les REIT, ou sociétés d'investissement immobilier cotées, sont des entreprises spécialisées dans l'immobilier et négociées en bourse. Créées dans les années 1960 aux États-Unis, elles offrent aux investisseurs une exposition au marché immobilier avec la liquidité des marchés financiers.

🌱 Caractéristiques des REIT : 

Les REIT doivent investir au moins 75% de leurs actifs dans l'immobilier, tirer 75% de leurs revenus des loyers, et distribuer 90% de leurs bénéfices en dividendes. Cette structure permet une optimisation fiscale et une rentabilité attractive pour les investisseurs.

 🌱 Types de REIT : 

Il existe plusieurs catégories de REIT, notamment dans le stockage, le résidentiel, les bureaux, la santé, le commerce de détail, et les centres de données. Chaque secteur présente des caractéristiques de rendement et de risque spécifiques.

  🌱 Performance des REIT : 

Historiquement, les REIT ont surperformé l'immobilier traditionnel, avec un rendement annuel moyen de 12% contre 5,8% pour l'immobilier privé entre 1998 et 2013. Cette performance s'explique par une gestion professionnelle, une diversification accrue et une meilleure liquidité.

  🌱 Analyse Financière des REIT : L'évaluation d'un REIT repose sur plusieurs indicateurs clés :

1. Le ratio capitalisation boursière / FFO (Funds From Operations)
2. Le niveau d'endettement
3. La politique de dividendes
4. Le coût moyen pondéré du capital (WACC)                                            

Ces ratios permettent d'évaluer la santé financière et la valorisation d'un REIT.

  🌱 REIT et Contexte Économique : 

Les REIT sont sensibles aux taux d'intérêt et à l'inflation. En période d'inflation modérée à élevée (2,5% à 7% et plus), les REIT tendent à surperformer le marché actions. Ils constituent donc un outil de diversification efficace dans un portefeuille d'investissement.

  🌱 Stratégies d'Investissement en REIT : Pour investir dans les REIT, deux approches principales existent :

1. La sélection individuelle de titres, nécessitant une analyse approfondie des fondamentaux.
2. L'investissement via des ETF spécialisés, offrant une diversification instantanée et une gestion passive.                                            

  🌱 Allocation Recommandée en REIT : 

Les experts recommandent généralement une allocation en REIT entre 4% et 15% d'un portefeuille diversifié, selon le profil de risque et l'horizon d'investissement de l'investisseur.

  🌱 Conclusion : 

Les REIT offrent une opportunité d'investissement immobilier liquide et diversifiée, avec des avantages en termes de rendement et de protection contre l'inflation.