Rücktritt vom Kaufvertrag

Kann ich vom Immo-Kaufvertrag zurücktreten?

Ob du von dem Kauf einer Immobilie zurücktreten kannst, hängt ganz von deinen Gründen ab. Wenn du schlicht deine Meinung geändert hast, geht das nicht. Da gilt der juristische Grundsatz "Pacta sunt servanda", nach dem Verträge zu erfüllen sind und daher rechtlich bindend sind. Entsprechend kannst du nicht einfach, nur weil dir das Objekt nicht mehr gefällt, vom Vertrag zurücktreten. Zusammengefasst: Ein Motivirrtum deinerseits berechtigt dich nicht zur Anfechtung.

Allerdings kann es natürlich sein, dass dein Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht beinhaltet. In einem Kaufvertrag kann vereinbart sein, dass du unter bestimmten Voraussetzungen von dem Vertrag zurücktreten kannst. Das kann theoretisch sogar so weit gehen, dass du auch ohne Grund noch zwei oder drei Wochen nach Vertragsschluss zurücktreten kannst. Allerdings werden das die meisten Verkäufer:innen meistens nicht akzeptieren. Denn insbesondere in für Verkäufer:innen guten Marktlagen mit hoher Nachfrage verkaufen sie dann eher an Käufer:innen, die auf ein solches Rücktrittsrecht verzichten. Manchmal gelingt es allerdings, einen Kaufvertrag mit Rücktrittsrecht abzuschließen, wenn deine Finanzierung noch nicht zu 100 % steht. So kannst du dir die Immobilie sichern. Wenn dann allerdings in einer Frist von zwei oder drei Wochen nach Beurkundung die Finanzierung scheitert, kannst du zurücktreten. Ein solchen Rücktrittsrecht kommt hin und wieder in Kaufverträgen vor.

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Unabhängig von vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechten vom Immobilien-Kauf hast du aber natürlich die Möglichkeit zurückzutreten, wenn Verkäufer:innen erhebliche Mängel an der Immobilie verschwiegen haben. Unter diesen Umständen gibt es gesetzliche Regelungen unter bestimmten Voraussetzungen vom Kaufvertrag zurückzutreten. Wenn dein:e Verkäufer:in dich nicht vertragsgerecht über das Objekt aufgeklärt – oder sogar getäuscht – hat, dann kannst du nach gesetzlichen Regelungen von dem Vertrag zurücktreten. Wenn dir beispielsweise wesentliche Mängel verschwiegen wurden, kannst du zurücktreten. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn erheblicher Schimmelbefall in der Wohnung bei Besichtigung verdeckt wurde oder wenn Bestandteile der Wohnung baurechtlich nicht genehmigt sind. In solchen Fällen kannst du als Käufer:in die Rückabwicklung verlangen.

Du musst als Käufer:in diese arglistige Täuschung allerdings beweisen können. Du musst also nachvollziehbar beweisen, dass dein:e Verkäufer:in etwas verschwiegen hat, obwohl es ihr oder ihm bekannt war. Das ist natürlich nicht unbedingt easy. Die besten Chancen, das zu beweisen, hast du natürlich, wenn bestehende Mängel des Objektes irgendwo einmal verschriftlicht wurden. Wenn beispielsweise eine Dachterasse baurechtlich nicht genehmigt ist, findest du entsprechende Infos dazu häufig in der Bauakte. Bei offensichtlich großen Schimmelflecken ist es ebenfalls sehr unwahrscheinlich, dass die in nur wenigen Tagen entstanden sind.

Wenn du einen Mangel wie eine fehlende Baugenehmigung nach dem Kauf feststellst und zurücktreten möchtest, ist es für dich das Beste, du hast den Kaufpreis noch nicht bezahlt. An dieser Stelle solltest du darüber nachdenken, anwaltliche Beratung zu suchen. Gemeinsam mit deiner Rechtsanwältin oder deinem Rechtsanwalt würdest du dann ein Rücktrittsschreiben aufsetzen. Darin erklärst du gegenüber der Verkäuferin oder dem Verkäufer den Rücktritt und erklärst ihn mit den Mängeln, über die du vorab nicht aufgeklärt wurdest. Liegen die Rücktrittsvoraussetzungen dann tatsächlich vor, macht ihr euch an die Rückabwicklung des Vertrages. Das bedeutet in diesem Falle: Du wirst von der Pflicht zur Zahlung des Kaufpreises entbunden.

Darüber hinaus möchtest du aber vermutlich bereits entstandene Kosten durch dein:e verkäufer:in ersetzt bekommen. Denn wahrscheinlich sind bereits Notarkosten, Grundbuchkosten, eventuell Maklerkosten oder Kosten für die Finanzierung angefallen. Die muss die Verkäuferin oder der Verkäufer dir ersetzen, wenn er dich vorseätzliche getäuscht hat. Allerdings wird dein:e Verkäufer:in das in den seltensten Fällen so akzeptieren. Stattdessen ist es die Regel, dass du solche Ansprüche juristisch und mit anwaltlicher vertretung durchsetzen musst.

Wenn du den Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrages und Entschädigungen angemeldet hast und dein:e Verkäufer:in besteht darauf, weil er oder sie behauptet, im Recht zu sein, wird ein Gericht entscheiden müssen, wer tatsächlich im Recht ist.

Doch was ist, wenn du den Kaufpreis bezahlt hast, die Immobilie schon bewohnst und bei Um- oder Anbauten festellst, das dir Mängel verschwiegen wurden. In diesem Fall wird es komplizierter. Tatsächlich ist das häufig der Fall, weil dir vieles eben erst auffällt, wenn du in die unbewohnte Immobilie kommst. In diesem Fall musst du dir güt überlegen, ob ein Rücktritt vom Kaufvertrag sinnvoll ist. Alternativ kannst du auch Schadenersatz beantragen. Denn in diesem Fall musst du dem Geld hinterherlaufen und es kommt darauf an, obd as Geld an dein:e Verkäufer:in oder eine Bank, die noch im Grundbuch stand, geflossen ist. Denn die Bank beispielsweise wird dich natürlich an dein:e Verkäufer:in als deine:n Vertragspartner:in verweisen. Das solltest du dir also gut überlegen und auch hier solltest du dir im besten Falle rechtliche Beratung bei einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt holen.

Im Alltag von Notar:innen kommt eine solche Rückabwicklung allerdings sehr selten vor. Häufiger passiert es, dass ein:e Verkäufer:in zurücktreten möchte, weil ein:e Käufer:in nicht zahlt. Dieser Fall kommt vielleicht zwei bis drei Mal im Arbeitsjahr einer Notarin oder eines Notars vor. Dass ein:e Käufer:in zurücktritt, weil wesentliche Mängel verschwiegen wurden, kommt eher einmal im Jahr vor. Das liegt daran, dass die wenigsten Immobilien-Käufe ohne eingehende Prüfung der vorliegenden Unterlagen oder sogar Sachverständige erfolgen. Die gute Nachricht für dich ist ohnehin: Bei Urbyo findest du nur von unseren Expert:innen vorgeprüfte Immobilien.

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Grundsätzlich weisen Notar:innen Verkäufer:innen aber auch eingehend auf die Pflichten hin, sodass es häufig spätestens bei der Beurkundung zur finalen Aufflärung über einzelne Mängel kommt. Doch natürlich gibt es wie überall schwarze Schafe beim Immobilien-Kauf – die Regel ist das aber überhaupt nicht.

Umgekehrt können Verkäufer:innen übrigens nicht so einfach vom Verkaufspreis zurücktreten. Nach Unterschrift können Verkäufer:innen nicht einfach zurücktreten, weil sie plötzlich ein besseres Angebot bekommen haben. Auf Seite der Verkäufer:innen besteht ein Rücktrittsrecht nur, wenn Käufer:innen den Kaufpreis nicht rechtzeitig zahlen.