Den Cashflow deines Immo-Investments verbessern 💸💸

So funktioniert's 💡

Zum Start eine Begriffsklärung: Der Cashflow ist das Verhältnis von Einnahmen und Ausgaben bei einer Immobilie. Bleibt am Ende ein Betrag übrig, ist das ein positiver Cashflow.

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Es ist übrigens auch bei steigenden Zinsen möglich, einen positiven Cashflow zu erreichen. Denn es kommt dabei in erster Linie auf die Rendite an. Aber es gibt natürlich ein paar Möglichkeiten, wie du einen positiven Cashflow einfacher erreichst.

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Da spielt beispielsweise der Zinssatz eine Rolle. Denn je niedriger der ist, desto einfacher kommst du auf einen positiven Cashflow. Das erreichst du beispielsweise über einen höheren Einsatz von Eigenkapital. Oder aber du vereinbarst eine kürzere Zinsbindung. Du kannst beispielsweise statt 10 nur 5 Jahre vereinbaren. Das mindert den Zins meistens auch. Ist aber ein gewisses Risiko und ist nur dann sinnvoll, wenn du nach diesen 5 Jahren auch einen dann möglicherweise höheren Zinssatz stemmen könntest.

Alternativ besteht natürlich auch die Möglichkeit, eine Variante zum klassischen Annuitätendarlehen zu wählen. Es gibt zum Beispiel tilgungsfreie Darlehen und du besparst dann in dieser Zeit einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung.

Abseits davon spielt bei einem Annuitätendarlehen natürlich auch die Zeit für dich. Denn wenn du beispielsweise zu 3,5 % finanzierst und 2 % Tilgung vereinbarst, hast du in 10 Jahren über 20 % des Kreditbetrages getilgt. Entsprechend musst du dann weniger refinanzieren. Die Zeit ist da ein einfacher Hebel für den Cashflow. Da ist dann natürlich die Anschlussfinanzierung entscheidend. Denn selbst wenn du die zu schlechteren Konditionen als deine erste Finanzierung abschließt, wird deine monatliche Belastung geringer sein. Hast du übrigens aktuell schon eine Finanzierung laufen, kannst du dich schon drei Jahre im Voraus an uns wenden. 👇

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Auf der Kostenseite gibt es dann eigentlich nur noch die nicht umlegbaren Kosten. An denen kannst du aber wenig machen. In einzelnen Fällen kann es sinnvoll sein, die Instandhaltungsrücklage zurückzufahren. Das kannst du aber bei einer Eigentumswohnung nur gemeinsam mit anderen Eigentümer:innen entscheiden und das solltet ihr auch wirklich nur in Fällen machen, in denen das Rücklagenkonto bereits prall gefüllt ist oder möglicherweise bei Neubauten. Hast du eine Eigentumsverwaltung beauftragt, kannst du natürlich überlegen, ob du an dieser Stelle sparst und die administrativen Aufgaben selbst übernimmst. Das spart dir je nach Region und Anbieter zwischen 15 und 35 Euro pro Monat.

Auf der anderen Seite besteht aber natürlich auch die Möglichkeit, den Cashflow über die Einnahmenseite zu optimieren. Erste Möglichkeit ist da eine Mietanpassung. Da gibt es aber natürlich Grenzen, in denen du das machen kannst. Hör' dazu einfach in unsere Folge hier rein. Ein Musterschreiben zur Mietanpassung verlinken wir dir hier ebenfalls!

🎧🎧 Wann kann man als Vermieter:in die Miete anpassen?

🎧🎧 Wie führt man eine Mieterhöhung erfolgreich durch?

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Soweit zu bestehenden Mieteverhältnissen. Bei Neuvermietungen bestehen aber natürlich andere Möglichkeiten. Da kannst du beispielsweise gleich einen Index- oder einen Staffelmietvertrag vereinbaren. Der Indexmietvertrag ist in der aktuellen Situation für Mieter:innen sehr ungünstig. Daher ist der Staffelmietvertrag eine sinnvolle Alternative. Denn das schafft Klarheit für Mieter:innen und du als Vermieter:in musst dich nicht fortlaufend um die Anpassung der Miete kümmern.

Du könntest dich ebenfalls mit Sondervermietungsformen beschäftigen. Von einer Sondervermietung spricht man, wenn die Wohnung nicht zur langfristigen Vermietung angeboten wird. In diesen Fällen greifen Mietpreisbindungen nicht, weil hier der Mieterschutz nicht im Fokus steht. Konkret handelt es sich bei solchen Vermietungen dann um Vermietungen als Ferienwohnung, als Monteurswohnung oder möblierte Vermietungen für kurzzeitige Mieter:innen. Eine Vermietung als Ferienwohnung ist aber nicht überall erlaubt.