Immobilien & Finanzierung einfach machen Immobilien erben & vererben: Wie funktioniert das eigentlich? 🤔
Eine wichtige Bemerkung vorab: Wir sind keine Steuerberater:innen, Rechtsanwält:innen oder Notar:innen. Solltet ihr konkreten Beratungsbedarf haben, wendet auch an einen solchen. Trotzdem gibt's im Folgenden ein paar Tipps, mit denen ihr etwas besser einschätzen könnt, was ihr wann tun solltet.
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Denn wenn Immobilien vererbt werden, fallen natürlich Steuern an. Solltest du eine Immobilie vererben, möchtest du die Steuerlast für die Menschen, die erben, natürlich möglichst gering halten. Dazu gibt es erstmal Steuerfreibeträge. Vererbst du ein Objekt an dein Kind, gilt ein Steuerfreibetrag von 400.000 Euro pro Kind. Bei Ehegatten gilt sogar ein Freibetrag von 500.000 Euro. Du kannst aber auch schon vorher steuerfrei verschenken. Dabei bleiben alle 10 Jahre die oben genannten Beträge steuerfrei.
Übrigens: Natürlich werden auch Schulden mitvererbt. Wenn du also ein oder mehrere Objekte vererbst, die noch nicht abbezahlt sind, vererbst du die Restschuld an deine Erbinnen oder Erben. Allerdings werden diese Schulden dabei steuerlich als mindernd betrachtet.
Für den Fall, dass du ein Erbe antreten sollst, bei dem der Wert der Immo unter den Restschulden liegt, hast du die Möglichkeit das Erbe auszuschlagen. Doch dafür hast du nur sechs Wochen Zeit. Lässt du diese Frist verstreichen, gilt das Erbe als angenommen. Schlägst du das erbe aus, erbst du natürlich nichts. Weder die Schulden, noch das Objekt.
Erbst du gemeinsam mit Geschwistern, bildet ihr automatisch eine Erbengemeinschaft. Nun seid ihr gemeinsam Eigentümer:innen der Immo. Das ist ein Fall, in dem es zu Konflikten kommen kann. Möchtest du das für deine irgendwann mal zu vererbenden Immos verhindern, solltest du frühzeitig beim Notar ein Testament aufsetzen. Darin bestimmst du genau, wer was erbt. Besitzt du mehrere Immos, kannst du sie auch einzeln vererben. Also jede:r Erb:in beispielsweise ein anderes Objekt überschreiben.
Den Wert von Erbschafts-Immobilien schätzt das Finanzamt und setzt den Betrag an. Es kann sich natürlich lohnen, das mal durch Sachverständige prüfen zu lassen und dann möglicherweise juristisch dagegen vorzugehen. Das kostet aber Geld und solltest du nur tun, wenn es in einem sinnvollen Kosten-Nutzen-Verhältnis steht.
Ob du eine geerbte Immobilie direkt steuerfrei verkaufen kannst, hängt davon ab, wie lange das Objekt schon im Besitz der vererbenden Person war. Denn ein steuerfreier Vrkauf ist erst nach 10 Jahren möglich. Vor dem zehnten Jahr fällt eine Spekulationssteuer an. In den meisten Fällen ist es also sinnvoll, die 10 Jahre abzuwarten.
Wir hatten schon erwähnt, dass neben den Objekten auch eventuelle Restschulden aus Darlehen vererbt werden. Dabei ist wichtig, dass ein Schuldnerwechsel beantragt wird. Denn Schuldner:innen haften. Entsprechend prüft die Bank die Bonität und erstellt neue Sicherheitenverträge. Dafür können natürlich Gebühren bei den Banken anfallen.
In dem Fall, dass du eine Immobilie an eine Erbin oder einen Erben vererbst, der das Objekt selbst bewohnt, fällt übrigens keine Erbschaftssteuer an. Auch in diesem Fall muss die Immo mindestens 10 Jahre selbstgenutzt sein. Weitere Voraussetzung: Das Objekt darf nicht größer als 200 m² sein.