Immobilien & Finanzierung einfach machen Immo-Deepdive: Würden wir diese 2-Zimmerwohnung in Magdeburg kaufen?
Top Zustand & sehr gut vermietet: HIER findest du das Objekt!
Zuerst klickst du dich durch die Bilder, kommst dann aber recht schnell zur Lage: Magdeburg ist die Landeshauptstadt Sachsen-Anhalts und hat 230.000 Einwohner:inn, wovon ca. 17.000 Studierende sind. Die Bevölkerungsprognose ist stagnierend bis 2030. Es steht allerdings im Raum, das Intel dort ein Werk eröffnet. Das würde natürlich Ausiwrkungen haben, weil die Mitarbeiter:innen wohnen müssen und sogar die Universität dann entsprechend neue Studiengänge schaffen würde. Die Arbeitslosenquote liegt bei 7,5 % und es gibt eine breite Palette unterschiedlicher Arbeitgeber von der Deutschen Bahn über die Edeka Gruppe, ein Uniklinikum oder Bosch bis zu Salus. Das ergibt eine spannende Makrolage mit der Chance, das Intel das Werk tatsächlich eröffnet. Damit solltest du nicht planen, kannst es aber als netten Bonus im Hinterkopf behalten.
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Dann solltest du dir die Mikrolage der Wohnung anschauen. Die liegt in Madeburg Cracau. Das liegt östlich der Elbe und ist ca. 4 Kilometer vom Zentrum entfernt. Die Gegend hat einen klaren Fokus auf Mehrfamilienhäuser. Es gibt zwei Supermärkte und einen Edeka in der Nähe. Es gibt eine Grundschule, ein Sportgymnasium und mehrere Kitas. Klingt erstmal gut. Aber jetzt muss die Wohnung natürlich zur Mikrolage passen.
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Die Wohnung ist eine 2-Zimmer-Erdgeschoss-Wohnung mit Terrasse und einem Platz in der Tiefgarage. Das Gebäude ist von 1995. Der Schnitt im Grundriss sieht so aus: Du kommst quasi von der Seite rein. Hast dann eine Diele mit Abstellkammer und Zugang zum Bad mit Tageslicht sowie Zugang zum Schlafzimmer. Auf der anderen Seite hast du dann das Wohnzimmer und die Küche mit Zugang zu Terrasse. Das alles verteilt sich auf 65 qm Wohnfläche plus Keller, Fahrradkeller und Waschkeller.
Die Wohnung ist Teil einer WEG mit 145 Einheiten. Das Haus selber hat aber nur 8 Wohnungen. Die vielen Einheiten in der WEG sind natürlich ein großer Vorteil, wenn mal eine Sonderumlage anstehen sollte. Da das Gebäude von 1995 ist, hast du aber eine Energieeffizienzklasse B-Immo. In dem Punkt bist du also auf der sicheren Seite. Und auch sonst sieht alles gut aus. Die Tiefgarage ist zwar teilweise offen, da steht aber wohl nichts an. Es gibt auch keinen Aufzug, die Fassaden wurden zuletzt saniert und es gibt Rücklagen von über 40.000 Euro.
Dann zur aktuellen Vermietungssituation. Das Objekt ist zur Zeit mit einem Staffelmietvertrag vermietet. Allerdings ist die Staffelung da abgelaufen. Das läuft also als normaler Mietvertrag weiter und du kannst die Miete alle drei Jahre um maximal 20 % auf die ortsübliche Miete erhöhen. Dann zur konkreten Miete: Mit Stellplatz hast du Mieteinnahmen von 537 Euro kalt. Das sind dann 8,27 € pro qm. Im Vergleich stehst du da wirklich gut dar – also du musst dich jetzt nicht direkt um die Mietentwicklung kümmern. Der Markt vor Ort liegt eher bei 7,10€ kalt pro qm. Also da bist du locker mal 15% drüber.
Also mal rüber zu ein paar mehr Zahlen. Bei einem Kaufpreis von 148.706 Euro kommst du auf eine Bruttorendite von 4,3 %. Die Miete ist top, die Rendite könnte besser sein. Das liegt am Kaufpreis pro qm, der etwas über dem Magdeburger Schnitt ist. Mit Blick auf den guten Zustand der Immobilie, ist das aber in Ordnung.
In der Anzeige wird aktuell eine 100 %-Finanzierung angenommen. Grundsätzlich ist hier eine 100 % oder 90 %-Finanzierung zu guten Konditionen möglich. Das richtet sich nach deinen Zielen. Die Zahlen des Inserats gehen erstmal von 100 % aus. Gehst du auf eine 90 %-Finanzierung bekommst du durch den Zinsnachlass einen positiven Nettoertrag hin. Da zahlt dein:e Mieter:in einen Teil deiner Tilgung und du zahlst durch den zunächst negativen Cashflow 200 Euro im Monat drauf. Das ist dann so, als ob du das in ein Aktienportfolio steckst. Bei solch einer Immobilie ist das total normal. Da kann man nicht erwarten, von Tag 1 im positiven Cashflow zu sein. Alles in allem also ein spannendes Objekt!
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