Was war dein erstes Investment?

Eigenkapital, Objektgröße und Finanzierungsrahmen

Bei Immobilien ist das erste Investment immer das schwierigste. Denn du musst erstmal rausfinden, was du dir leisten kannst.

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Mit Anfang 20 war Janina als weibliche Berufseinsteigerin ohne Eigenkapital nicht unbedingt die Kundin, die Banken sich wünschen. Dennoch hatte sie das Ziel, eine 11 m² Wohnung in Elmshorn bei Hamburg zu kaufen. Der Kaufpreis lag bei 115.000 Euro und 20.000 Euro kamen für die Renovierung und die Kaufnebenkosten obendrauf. Die Gesamtkosten beliefen sich auf 149.375 Euro. Das Finanzierungsvolumen lag bei 149.000 Euro, das Janina auf zwei Darlehen aufteilte.

135.000 Euro finanzierte sie ganz klassisch über die Bank und beschaffte sich 14.000 Euro über ein Nachrangdarlehen zu höheren Konditionen. Insgesamt ergab sich daraus eine monatliche Rate von 829 Euro plus 60 Euro nicht umlegbare Kosten. Bei Mieteinnahmen von 780 Euro landete Janina bei einem negativen monatlichen Cashflow von 109 Euro.

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Als das Nachrangdarlehen nach 5 Jahren abgelöst war, wurden daraus aber schon 158 Euro positiver Cashflow. Und das sogar ohne Anpassungen der Miete. Nach 7 Jahren verkaufte sie die Wohnung für 279.000 Euro.

Das ist allerdings schon über 10 Jahre her. Janina verfolgt aber weiterhin die Strategie, dass Kaufpreis und Kaufnebenkosten immer geringer sein sollten als der Marktwert der Immo. Damit kann das auch in der aktuellen Marktlage gelingen.