Kdo nemá na byt, ať koupí garáž. Vydělá víc, říká expert

Drahé byty, ale i drahé pronájmy. Koupit byt na investici se tak podle experta Libora Ostatka dál vyplatí. Zatímco byt na malém městě budete mít z nájmu splacený už za osm let, v Praze ho musíte pronajímat 29 roků.

Řada Čechů nezná jiné investice než do nemovitostí. Považují je za bezpečný přístav pro své peníze. Při současných cenách bytů i úvěrů se však návratnost takové investice značně prodlužuje.

Podle investiční kalkulačky Sreality.cz se aktuálně nejrychleji vrátí investice do bytu v obci Rotava v Karlovarském kraji. Vzhledem k nízké pořizovací ceně (800 tisíc) bude mít investor peníze zpět za osm let.

„Obec má 3000 obyvatel, tak je dobré si položit otázku, jak půjde byt pronajmout, jsou tady rizika,“ upozorňuje v podcastu Ve vatě hypoteční expert Libor Ostatek. V České Třebové se vložené peníze vrátí za 15 let, oproti tomu v Praze bude investor na svém až téměř za tři dekády

Ostatek by se soustředil na lokality, kde se koncentruje život. „To jsou města velikosti Svitav, Litomyšle a Klášterce nad Ohří. Ten trh mi přijde zajímavý. Osobně bych cílil na trh sice s dlouhodobější návratností, ale méně rizikový. Právě v lokalitách, kde se dobře pronajímá, kde lidé žijí. Velmi zajímavá skupina jsou studenti v univerzitních městech,“ radí hypoteční expert Broker Trust a Golem Finance.

V menších městech se lze nájmem stále ještě dostat pod 10 000 Kč. Nejběžnější kategorie je cenová hladina mezi 15 a 20 tisíci. „Specifické jsou Praha a Brno, kde se před pár lety říkalo, že tam bude průměrný nájem 1000 eur a myslím si, že se tam velmi úspěšně dostáváme,“ říká Ostatek. Nárůst nájmů o jednotky procent ročně se dá očekávat i dál.

Co třeba koupit garáž?

Investor začátečník by měl začít s málem. „To znamená byty 1+1, případně 2kk. Jednak je to méně náročné na kapitál a jednak je to komodita, která se z pohledu likvidity pronájmu, hledání nájemníka nejlépe točí,“ radí Ostatek.

Kdo by rád začal ještě opatrněji, může koupit a pronajímat třeba garáž. Výnos může být dokonce vyšší než u investičních bytů. „To je zajímavá komodita. U bytů se s očekávaným výnosem pohybujeme někde mezi dvěma až pěti procenty. U garáže se dá pořídit tato investice s výnosem kolem pěti procent,“ shrnuje Ostatek.

I u garáže je klíčová lokalita, ty pražské se prodávají i za cenu malého bytu například v Klášterci nad Ohří. „Minimální cena, co se dá najít někde na periferii v regionech, je nějakých 250 až 300 tisíc. Nejčastější cena je od 500 do 800 tisíc. V Praze není garáž za 1,5 milionu nic neobvyklého,“ míní Libor Ostatek.

Pronájem se pohybuje od dvou do deseti tisíc, nejčastěji 4500 korun. „Kdo dobře vybere, může dosáhnout výnosu pět procent i výš,“ počítá expert.

Na garáž však není možné vzít si hypotéku. „My je financujeme víceméně spotřebitelskými úvěry nebo úvěry ze stavebního spoření. Ale většina investorů je nakupuje v hotovosti, protože je to nejrychlejší,“ říká Ostatek.

Další zajímavý segment jsou reality v zahraničí. U Čechů hrají prim Rakousko, Španělsko, Chorvatsko a Itálie. „Začínají dávat smysl i některé lokality v příhraničí, třeba Drážďany a část kolem severních Čech. Tam začíná dávat pořízení nemovitosti větší logiku než ty v České republice. V Německu jsou lidé zvyklí si pronajímat,“ uvedl Ostatek.

Levné peníze se blíží

Podmínky pro financování bytů se v dohlednu zlepší. Vstupujeme totiž opět do éry levných dlouhodobých peněz. Ty si banky nakupují, aby měly z čeho poskytovat hypotéky s tříletými a delšími fixacemi.

„Za období tří let, to znamená od podzimu roku 2021, budou peníze nejlevnější. Tehdy cena dlouhodobých peněz vystoupala k šesti procentům a teď se blížíme období, kdy jsou peníze na tři roky a dál, tedy pětileté, desetileté, kolem tří procent. Vypadá to, že budou okolo této hranice oscilovat,“ vysvětluje Ostatek změnu trendu.

Počet poskytnutých hypoték už se po útlumu zvedá. „Příští rok se můžeme dostat do stavu, kdy se bude poskytovat 100 000 hypoték jako před covidem. Viděl bych to na velmi vhodnou dobu investice do nemovitosti,“ avizuje Ostatek.

S vyšší poptávkou však byty opět podraží. „Primárně se zájem překlopí do poptávky po vlastním vlastnickém bydlení, která byla hodně odložena, ale v tu chvíli začne narůstat i tlak. Pokud někdo bude chtít koupit investiční bydlení, tak se ta cena prostě bude zvedat,“ řekl Ostatek.

*****

• Ve vatě. Podcast novinářky Markéty Bidrmanové. Poslechněte si konkrétní rady investorů a odborníků na téma investic, inflace, úvěrů a hypoték. Finanční „kápézetka“ pro všechny, kterým nejsou peníze ukradené.
• Vychází každý čtvrtek. Poslouchejte na Seznam Zprávách, Podcasty.cz nebo ve všech podcastových aplikacích.
• V podcastu vysvětlujeme základní finanční pojmy a principy, nejde ale o investiční poradenství.
• O čem byste chtěli poslouchat příště? Co máme zlepšit? A co naopak určitě neměnit? Vaše připomínky, tipy i výtky uvítáme na adrese audio@sz.cz.