#47 SCPI en 2024 : Faut-il investir dans cette classe d'actifs ? | Frédéric Puzin
Dec 26, 2024
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Frédéric Puzin, PDG de Corum, expert en SCPI avec plus de 7 milliards d'euros d'actifs, décryptent la crise actuelle du marché immobilier. Ils discutent des défis liés aux taux d'intérêt croissants et des stratégies d'investissement opportunistes pour maximiser les rendements. Puzin partage des perspectives sur les investissements aux États-Unis et au Royaume-Uni, tout en abordant la tokenisation immobilière et ses implications. Le tout dans un contexte économique et géopolitique complexe.
Frédéric Puzyn met en avant que la crise des SCPI a entraîné une perte significative de confiance, nécessitant une réévaluation prudente des investissements.
L'augmentation des taux d'intérêt a des conséquences directes sur la viabilité des rendements immobiliers, remettant en question les investissements.
Deep dives
Investissement en SCPI et Contexte de Marché
Le président de Corom, Frédéric Puzyn, souligne que les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont subi des pertes significatives, en particulier avec la SCPI Genépierre d'Amundi, qui a perdu 30 % en un an. Il mentionne que la collecte a fortement diminué, avec une baisse de 58 % entre le premier semestre 2024 et le premier semestre 2023. En raison de la crise générale, résultant du Covid et des tensions géopolitiques, l'investissement en SCPI doit être réévalué, notamment en France, qui a longtemps été considérée comme un marché trop cher pour y investir. Puzyn a anticipé ce retournement de marché et a décidé de revenir progressivement dans un contexte qui évolue.
Impact des Taux d'Intérêt sur l'Immobilier
La hausse des taux d'intérêt, orchestrée par les banques centrales pour lutter contre l'inflation, a eu un impact direct sur le marché obligataire et immobilier. Les investisseurs se retrouvent confrontés à des rendements insuffisants en immobilier par rapport aux obligations, ce qui remet en question la viabilité des investissements classiques à 4 % lorsque le coût de la dette est à 5 %. Ainsi, le marché immobilier devient de plus en plus sensible à ces variations économiques, entraînant des difficultés pour les acteurs qui ont investi à des prix élevés. Cette situation implore un ajustement des attentes et une adaptation des stratégies d'investissement.
Stratégies d'Investissement Opportunistes
Puzyn défend une approche opportuniste dans l'investissement immobilier, préférant identifier des actifs que personne ne souhaite acheter plutôt que de suivre les tendances de manière traditionnelle. Il met en avant l'importance des cash flows comme critère d'investissement, soulignant que la diversification devrait naître d'une stratégie réfléchie plutôt que d'une tendance de marché. En évoquant des exemples, il insiste sur le fait que les meilleures opportunités se présentent souvent au moment où le marché semble défavorable. Club de la discrétion, il cite l'exemple d'opportunités émergentes à La Défense, mentionnant des taux de vacance importants qui peuvent favoriser les achats au bon prix.
Critiques des SCPI Sans Frais
Puzyn aborde la montée des SCPI sans frais d'entrée, qu'il considère comme potentiellement problématiques. Bien que ces SCPI attirent des investisseurs par l'absence de frais initiaux, il prévient que ces structures peuvent masquer d'autres frais, notamment ceux liés à l'investissement lui-même, qui peuvent inciter des comportements imprudents des gestionnaires. Selon lui, ce modèle peut créer une illusion de liquidité qui, en réalité, pourrait nuire aux investisseurs en cas de besoin de retrait massif. En tant que gestionnaire, il privilégie la transparence et la durabilité des performances sur le long terme.
Défis de la Liquidité et Importance de la Diversification
La liquidité des SCPI est mise en question par Puzyn, qui argue que la perception de liquidité peut être trompeuse. Il souligne que même si un gérant peut promettre des remboursements rapides, la réalité du marché immobilier signifie qu'il faut souvent plusieurs mois pour réaliser des ventes d'immeubles. La diversification est essentielle, mais il rappelle que celle-ci doit découler d'une stratégie solide et non de mouvements de foule sur le marché. En conclusion, il encourage les investisseurs à évaluer leurs investissements sur la base de critères financiers objectifs plutôt qu'en s'appuyant uniquement sur les tendances ou l'attrait fiscal.
Frédéric Puzin, PDG de Corum, revient sur le marché des SCPI en pleine crise. Avec plus de 7 milliards d’actifs sous gestion, Corum a notamment été la 1ere scpi à sortir de France pour investir en Europe.
Précurseur sur le marché, je l’avais reçu il y a plus d’un an lorsque le marché des scpi entrait en crise.
Depuis, cette crise s’est accentuée et la confiance dans les Scpi s’est fortement effritée. Dans cet épisode, je lui pose toutes les questions qui dérangent pour comprendre si les scpi sont encore viables.
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